聲明：本文無意對任何項目進行評判，也不涉及對市場走勢的判斷，僅為如何提升信息透明度進行的一些個人思考。不具備投資建議，同時，不承擔任何責任。

近期由于市場在底部區間，很多關于REITs回落因素的文章也相繼發表，不一而足，各有各的道理。先說一下近期市場主流觀點一直強調的流動性問題，將市場下探歸因為流動性不足導致的交易量下降，從而導致市場回落；有部分道理但不絕對。

【資料圖】

成交量在6月初市場波動加大后開始降至低谷，并非二級市場長期行為。這就和中西醫之間對于病癥判斷有相同之處，例如嗓子疼，西醫說是上火了，需要吃點撤火藥。中醫講究辯證施治，火從何來！找到根本從而對癥下藥。這兩種方式好壞、優劣“受者”自有判斷。

至于從何時下跌，為何下跌我們在3月份的文章中已經有提示了這里不再過多論述。

接下來我們聊聊會計上的那些事，這里面涉及到信息披露的規范化以及信息的透明性等問題，需要我們花點心思去關注。

市場對于本輪回撤的誘因共識之一是因為租賃型REITs中產業園區部分項目出租率不足導致的市場對于REITs產品價值判斷產生的；也就是說業績是衡量REITs價值的重要指標。針對業績而言，在整理年報時有有些信息特別有意思與大家一起探討。

由于這里面涉及到項目的敏感信息我們以“A項目”代替具體項目名稱；“A項目”在申報的時候已經在二季度末期，按照其它項目的對比應該采用半年度預測值，而“A項目”首年預測數據采用的是全年的營收指標。

另外一個信息披露的方式也是近期和部分REITs愛好者在交流過程中提出的一個問題：”；在計算具體項目盈利能力時在“收入項”采用的是全口徑計算，而計算“毛利時”僅扣減處理成本；其他例如稅金和其他成本卻沒有計算（是有意識的增加毛利水平還是計算方式就是如此我們暫不下結論）。

當然，最終要看的是結果；目前該項目已經完成了兩年的年報披露，我們總結下兩年來“A項目”完成可供分配金額的具體情況：

第一年、2021年“A項目”報告期內超額完成了預測可供分配金額的指標，超額原因：根據基金招募說明書中預測的2021年全年可供分配金額160,424,160.99元/全年總天數365天*報告期內從基金成立日計算天數208天，計算得出報告期內預測分配金額為91,419,795.85元，實際可供分配金額為137,151,587.50元，主要由于期初現金的分配造成。

第二年、2022年“A項目”報告期內實際可供分配金額同樣超過了預測的可供分配金額。但這一結果不是完全由運營來達成的，在年度報告中也標出了差異原因“主要為：基金實際運營結果與預測的差異所致，本期項目實際產能利用率低于預期而其完成因素得益于2022年合肥項目收到的退稅款以及預留運營費用、預留資金的使用和當期資本性支出與實際工程款進度、運營費用支付情況以及大修進展掛鉤，與預測數據存在一定差異。（這其中我們查詢了下，退稅款約有4061萬，預留工程款加回項有6250萬之多。具體以披露的年報數據為準）