摘要：“請(qǐng)補(bǔ)充說(shuō)明”（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）
撰文|蜜姐
【資料圖】
這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1294篇原創(chuàng)
萬(wàn)達(dá)商管上市終于又有了新進(jìn)展。
近日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)關(guān)于境外證劵發(fā)行發(fā)布了一則政務(wù)信息：境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求公示（2023年5月26日至2023年6月1日）。
公示中，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部共對(duì)5家企業(yè)出具補(bǔ)充材料要求，包括珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”）、Global Mofy Metaverse Limited（環(huán)球墨非）、U-BX（有家保險(xiǎn)）及Fangzhou Inc.（方舟醫(yī)藥）等。
其中，關(guān)于萬(wàn)達(dá)商管IPO，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部提出了6個(gè)關(guān)注問(wèn)題，涉及公司治理及內(nèi)部控制、出租率、關(guān)聯(lián)交易和資金往來(lái)、短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、募資使用管理和分紅等。
每個(gè)問(wèn)題都很關(guān)鍵也挺犀利，萬(wàn)達(dá)商管離上市還有多遠(yuǎn)？
01
首先來(lái)看關(guān)注度較高的出租率問(wèn)題。
據(jù)招股書(shū)披露，2019—2021年，萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)平均出租率約為98.8%。
萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)顯示，截至2022年6月底，其運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)廣場(chǎng)425家，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積6,008萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)所有省份及合計(jì)216個(gè)城市。
證監(jiān)會(huì)關(guān)注的是萬(wàn)達(dá)商管商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及租金實(shí)際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說(shuō)明上述出租率的計(jì)算口徑及其準(zhǔn)確性。
其中，要求萬(wàn)達(dá)商管說(shuō)明在考核和內(nèi)控制度方面“有無(wú)防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況”。
這個(gè)問(wèn)題此前就曾受到輿論的廣泛關(guān)注。
今年2月底，一名自稱(chēng)是萬(wàn)達(dá)員工的網(wǎng)友發(fā)文爆料，聲稱(chēng)大連萬(wàn)達(dá)商管涉嫌租金收繳率、招商率、客流等數(shù)據(jù)造假。
這里需要簡(jiǎn)單說(shuō)明下大連萬(wàn)達(dá)商管和珠海萬(wàn)達(dá)商管的關(guān)系。
大連萬(wàn)達(dá)商管成立于2002年9月，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營(yíng)等。
珠海萬(wàn)達(dá)商管，也就是此次IPO的公司，成立于2021年，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的唯一業(yè)務(wù)主體，是一個(gè)線(xiàn)下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
圖片來(lái)源|天眼查（特此感謝！）
天眼查顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管直接持有珠海萬(wàn)達(dá)商管70.15%的股份，也就說(shuō)大連萬(wàn)達(dá)商管是珠海萬(wàn)達(dá)商管的控股股東。
搞清楚了兩者之間的關(guān)系，蜜友們自然明白，為何大連萬(wàn)達(dá)商管被爆涉嫌數(shù)據(jù)造假會(huì)關(guān)系到萬(wàn)達(dá)商管IPO了。
不過(guò)，5月底，大連萬(wàn)達(dá)商管公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)出租率等造假傳聞不屬實(shí)，業(yè)績(jī)不存在造假情況。
02
相比出租率，短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度似乎更高。
當(dāng)前的市場(chǎng)行情，媒體和投資者們關(guān)心這個(gè)問(wèn)題也很好理解，監(jiān)管部門(mén)對(duì)此也十分關(guān)注。
證監(jiān)會(huì)要求萬(wàn)達(dá)商管要說(shuō)明報(bào)告期內(nèi)的收入、利潤(rùn)大增的原因和相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)期后收回情況，具體涉及控股股東項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式變更、報(bào)告期內(nèi)應(yīng)收款項(xiàng)、經(jīng)菅活動(dòng)現(xiàn)金流量等指標(biāo)。
此外，監(jiān)管部門(mén)也要求詳細(xì)披露萬(wàn)達(dá)商管的上市時(shí)間和實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)有關(guān)的股權(quán)回購(gòu)、提前還債等安排。
重點(diǎn)關(guān)注的一大關(guān)鍵問(wèn)題是，證監(jiān)會(huì)要求萬(wàn)達(dá)商管“說(shuō)明你公司控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)情況”。
這或與萬(wàn)達(dá)商管的對(duì)賭承諾及此前的一些傳聞?dòng)嘘P(guān)。
今年3月，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)則發(fā)布了一則債券監(jiān)管方面的信息：《關(guān)于大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券申請(qǐng)文件的問(wèn)詢(xún)函》。
其中，提到萬(wàn)達(dá)商管在申報(bào)材料中披露：“若不能于2023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款”。要求萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)明上市進(jìn)展并評(píng)估對(duì)其短期償債能力的影響。
此外，據(jù)萬(wàn)達(dá)商管的申報(bào)材料披露，近三年及一期，其籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。
證監(jiān)會(huì)也請(qǐng)萬(wàn)達(dá)商管補(bǔ)充說(shuō)明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)大額為負(fù)的原因及合理性，并評(píng)估對(duì)本次債券償付的影響。
今年市場(chǎng)上關(guān)于萬(wàn)達(dá)出售資產(chǎn)及旗下子公司的傳聞不少，比如欲出售旗下支付牌照快錢(qián)等。以及還有傳言說(shuō)今年大連萬(wàn)達(dá)將觸發(fā)還款條約。但同樣5月底，大連萬(wàn)達(dá)公開(kāi)回應(yīng)，否認(rèn)了上述說(shuō)法。
金融界3月的報(bào)道中，指出萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金短債比為1.36。如果這一數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，那么萬(wàn)達(dá)商管的短期償債能力應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的。
03
再來(lái)看分紅的問(wèn)題。
據(jù)招股書(shū)披露，萬(wàn)達(dá)商管2019—2021年及2022上半年，累積現(xiàn)金分紅約132.73 億元。
此外，去年9月，其股東大會(huì)還審議通過(guò)了34.78億元的分紅議案。同時(shí)，其董事會(huì)擬在股東大會(huì)上建議，上市后，至少將65%的年度可分配利潤(rùn)用于分紅。
證監(jiān)會(huì)關(guān)注的是，這些分紅及未來(lái)的分紅政策的合理性，以及對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大影響；以及提出了一個(gè)頗為犀利的問(wèn)題：“大額現(xiàn)金分紅的情況下實(shí)施本次融資的必要性和合理性”。
2021年9月，萬(wàn)達(dá)商管曾進(jìn)行過(guò)Pre-IPO融資，金額高達(dá)468億港元，投資方包括PAG太盟投資集團(tuán)、碧桂園、騰訊投資及螞蟻集團(tuán)。
圖片來(lái)源|天眼查（特此感謝！）
天眼查顯示，除了控股股東大連萬(wàn)達(dá)商管外，萬(wàn)達(dá)商管還有29.84%的股份由非發(fā)起人持有。通過(guò)分紅回饋股東無(wú)可厚非，而萬(wàn)達(dá)商管需要解決的是說(shuō)明合理性及對(duì)經(jīng)營(yíng)和償債能力的影響。
至于IPO募資，此前的招股書(shū)中，萬(wàn)達(dá)商管披露過(guò)募資用途。比如戰(zhàn)略投資和收購(gòu)以獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)、擴(kuò)大商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，以及增加在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量及在管建筑面積，等等。
此外三個(gè)問(wèn)題，主要涉及萬(wàn)達(dá)商管的獨(dú)立性及要求加強(qiáng)募資管理，證監(jiān)會(huì)明確要求：“就本次發(fā)行上市募集資金不會(huì)直接或間接流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域出具承諾”。
總的來(lái)看，此次6問(wèn)，其中一些問(wèn)題曾在萬(wàn)達(dá)商管的招股書(shū)中有過(guò)披露或進(jìn)行過(guò)公開(kāi)回應(yīng)，但證監(jiān)會(huì)要求補(bǔ)充說(shuō)明更多詳細(xì)數(shù)據(jù)和情況，一方面是起到監(jiān)管作用，另一方面也是幫助企業(yè)意識(shí)到和處理潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說(shuō)，今年4月第三次遞交招股書(shū)失效后，壓力肯定是有的。但目前其仍在積極推進(jìn)上市流程，回答好上述6問(wèn)，上市就更進(jìn)一步了。靜待答復(fù)的披露。
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