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前文《REITs價值波動預警與價值回歸》我們有講，自2023年3月18日才聊REITs發布預警文章以來，截止2023年5月31日收盤，市場進行了較大幅度的回調。截止2023年6月2日收盤總體市值已經跌破發行市值，波動幅度達到-6%;截止6月2日尾盤收盤，二級市場本周較上周下降幅度更是達到4%。

大家不禁要問：二級市場價格回落這么多，市場企穩了嗎？從目前來看，市場還在結構性探底行情之中，并且這一過程呈現加速趨勢。市場初期，隨著投資者情緒帶動以及資本市場環境和政策利好等多重因素影響，二級市場平均最高溢價率超過30%；隨著時間變化，疊加因素動能耗盡，REITs從情緒價值轉為發現內在價值過程，并且這一過程有延續的趨勢；隨著探底的過程延續，二級市場部分項目呈現單日波動加劇的趨勢；本周先后有中金普洛斯單日跌幅2.9%，華夏中交建REIT單日跌幅超3%，后有中金安徽交控REIT單日跌幅超過6.2%。

其中包括產業園類、保障房類等項目本周更是持續陰跌。這也驗證了才聊REITs《中國REITs資本價值波動區間分析（±30）：基于分紅收益率估值模型》文章的判斷。

二級市場呈現目前的狀態表面是流動性枯竭，深層次原因可能在于對價值的判斷。我們判斷事物價值的時候需要根據環境以及現實需要綜合平衡事物的遠期預期價值以及時下的現值。所以，構建價值的尺度也就是給資產一個合理的錨更符合價值投資的底層邏輯。

顯然，僅靠上漲下跌理論來評判REITs價值不具有理論基礎；綜合來看，才聊REITs提出的內在價值顯然更能被市場認可，目前市場正處在內在價值與預期價值之間的博弈。

當然，不能將市場調整與我國長期發展REITs趨勢進行比較，REITs目前尚處于試點階段，試點過程中的各種現象需要通過實踐總結，形成更為合理的發展體系才是我國REITs專業化道路的呈現。

有幾個關于REITs的指標也是影響對價值判斷的因素不得不重視：

第一，分派率，項目可供分配金額與實際分配金額之間，項目實際發行可供分配金額與實際分配金額之間！

第二，估值，項目目前估值多以現金流量乘以年限系數進行評估，同時對于可能影響估值的資產價值、配套設施以及預期穩定增長率等等進行綜合評估得出結果；在實際發行時還要考慮賬面價值以及決算投資金額，多數項目實際發行規模要大于估值規模！

第三，二級市場流動性，每個項目在上市的時候都要配有做市商提供流動性支持，從實踐來看，流動性枯竭是市場普遍認知，這顯然很矛盾！