過去一年，新城控股恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，債務(wù)結(jié)構(gòu)得以持續(xù)優(yōu)化。

2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)壓力較大、整體融資規(guī)模收縮的環(huán)境下，新城控股積極把握融資機(jī)會。業(yè)績發(fā)布會上，據(jù)新城控股高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，2022年新城控股發(fā)行三期中期票據(jù)，共計(jì)40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充。

期內(nèi)，新城控股還在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元；2022年12月，公司150億元中票注冊額度正式獲批。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，多筆融資的成功發(fā)行，不僅體現(xiàn)出監(jiān)管部門對公司作為示范性房企合理融資需求的支持，也體現(xiàn)出資本市場對新城控股穩(wěn)定安全財(cái)務(wù)基本面的認(rèn)可。而截至2022年末，新城控股整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三年下降。

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壓降有息負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，充裕的在手現(xiàn)金流為新城控股構(gòu)筑了抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。2022年，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付，年內(nèi)償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元。

隨著房企再融資環(huán)境的進(jìn)一步改善，3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。管有冬透露，此次定增方案已經(jīng)于3月13日通過董事會審議，在3月29日通過了股東大會審議，接下來會以最快的速度上報(bào)到交易所申請注冊。

憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)，新城控股日前獲得了多家評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可：4月4日，開源證券發(fā)布研報(bào)，給予新城控股“買入”評級，評級理由主要包括公司土儲充足，運(yùn)營收入保持增長，融資渠道重新打開，作為示范民企獲得支持等；中泰證券（600918）則表示，鑒于公司在市場復(fù)蘇的背景下，疊加REITs政策的持續(xù)寬松，有望持續(xù)迎來經(jīng)營質(zhì)量改善，維持“買入”評級。

2023年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼。業(yè)績發(fā)布會上，對于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向，新城控股董事長王曉松判斷“前低向平”：“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場依然還是一個復(fù)蘇端。所以今年可能會是‘前低后平’，這個判斷應(yīng)該是行業(yè)共識。”

新城控股集團(tuán)董事長王曉松認(rèn)為，目前無論是在供給端還是需求端，無論是地方政府還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)，都在不斷出臺利好政策、積極恢復(fù)市場信心。而長遠(yuǎn)來看，每年起碼有10億平方米以上的需求量，所以市場不缺房子，只是缺好房子，“在這么大的規(guī)模、容量下，相信新城仍有一定的機(jī)會”，王曉松表示。

基于上述判斷，新城控股集團(tuán)董事長王曉松稱，2023年是新城大資管落地元年，在行業(yè)邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式。而目前新城重點(diǎn)就做兩件事：一是積極用資產(chǎn)對接資本市場，以獲取穩(wěn)定的再發(fā)展資金；二是堅(jiān)持以產(chǎn)品力為結(jié)果鑄造公司能力。

“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預(yù)計(jì)可推出來的貨值可能有800-900億。”根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年末，新城控股的可售土地儲備為4915萬平方米，當(dāng)中54%為純住宅地塊，46%為綜合體地塊。

對于2023年的購地計(jì)劃，新城控股則仍保持審慎。據(jù)悉，董事會審議通過2023年在不超過200億的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)投資，管理層于會上表示，公司策略當(dāng)前積極密切關(guān)注投資市場，但確實(shí)以保交付為核心，在充分化解風(fēng)險(xiǎn)為前提的情況下，再謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y。

而在商業(yè)層面，已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢和綜合運(yùn)營實(shí)力的新城控股依然在持續(xù)進(jìn)階。基于對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)啟動深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式升級。可以預(yù)見，隨著深度運(yùn)營這種具有更高效率的購物中心運(yùn)營模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營競爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

據(jù)悉，截至3月25日，新城控股已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國141個城市。2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座。

新城控股集團(tuán)董事長王曉松強(qiáng)調(diào)，接下來要做深度運(yùn)營，即把空間運(yùn)營轉(zhuǎn)變成用戶運(yùn)營，將過去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營思維，需要更加關(guān)注長期，不過分關(guān)注短期目標(biāo)，且“個數(shù)不再是第一選擇。”