自2020年中國證監會 國家發展改革委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》發布以來，我國REITs正式啟動，以基礎設施領域的資產為試點；由于基礎設施領域的資產具有資產類型豐富、并且涉及民生領域與日常生活生產息息相關，同時資產屬性具有穩定收益、現金流來源分散等特點對于我國發展REITs具有重大意義。

(相關資料圖)

目前來講，評估REITs資產質量的好壞還沒有一個統一的標準，但有幾點基本要求是可以確定的：

第一、資產權屬清晰，從立項審批到建設以及后續的運營等審批手續以及運營資質完備是基本要求，這個在發改委、證監會、交易所發布的各項涉及REITs領域文件中都有說明；在上周五交易所發布的《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號—審核關注事項（試行）》中再次明確了此事項：1、權屬清晰，資產范圍明確。2、不存在法定或者約定的限制轉讓、抵押、質押的情形。3、不存在抵押、質押等他項權利設定。4、基礎設施資產已通過竣工驗收，工程建設質量和 安全標準符合相關要求。5、基礎設施資產的土地實際用途原則上應當與其規 劃用途、權證所載用途相符。6、基礎設施資產涉及經營資質的，相關經營資質或 者經營許可應當合法、有效。

第二、經營穩健，這個穩健經營要求在擬上市前底層資產運營平穩，現金流來源分散且合理，不完全依賴補貼，同時要求管理團隊對底層資產保持持續穩定運營進行監督，對于單一用戶現金流來源占比較高的項目要求說明合理性并且提供風險緩釋措施，保障基金份額持有人的利益。

第三、主動管理能力是考驗項目是否能夠保持長久收益的基礎，所以要求基金管理人提高資產運營效率，進行主動管理同時對委托運營管理機構進行監督考核，提高資產運營效率，降低成本。

從以上介紹可以看出，目前更能體現資產價值的是資產的運營效率，運營效率提高能夠為投資者創造更大的收益同時提高資產的價值；而現金流提供方的分散程度考驗基礎資產運營方對于產業發展趨勢、租戶市場運營情況等信息的掌握程度以及行業資源儲備。

近期，首批4只擴募REITs項目已經通過審批，正在進行后續相關工作；而其中的一只產品張江光大園REIT擬擴募資產上海張潤置業有限公司（以下簡 稱“張潤置業”）的占比45.97%的租賃方“哲庫科技（上海）有限公司”決定關停。（為此華安基金發布哲庫科技市場關停傳聞說明的公告，哲庫科技已于2023 年 4 月與張潤大廈項目公司簽訂續租合同，繳納了保證金。公告中提出：目前未收到該公司是否關停的書面回復）

在交易所發布的最新修訂的《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號—審核關注事項（試行）》針對資產運營方面提出了如下幾條：其中，第十四條（四）基礎設施項目現金流來源合理分散，直接或者穿透后來源于多個現金流提供方。因商業模式或者經營業態等原因，現金流提供方較少的，重要現金流提供方應當資信情況良好，財務狀況穩健。

第十九條?管理人應當披露基礎設施項目報告期內現金流構成、集中度、波動情況等，并分析現金流的獨立性和穩定性。

第五十五條?產業園區項目存在重要現金流提供方的，管理人應當披露重要現金流提供方的租約期限、合同續簽安排、承租面積占比和租金占比等租賃情況。

在前一段發布的基金一季報和2022年報顯示，部分項目在出租率以及使用率上都有不同程度的下降；導致不及市場預期二級市場價格持續回落，雖然近期有所反彈，但尚未穩定。

雖然張潤大廈最大租賃方事情沒有最終定論，但影響是已經造成了，如果OPPO 決定關停旗下子公司哲庫科技事情屬實，那么對于擬擴募的REIT項目將是一個巨大的考驗，如果后續緩釋措施沒有即時生效，將會導致時下本就不穩定的二級市場再次雪上加霜。

今天二級市場會給予什么樣的反饋目前不得而知。但很顯然，資產收入來源單一用戶占比過大會導致在突發事件發生時對于項目的影響也是比較大的；同時，處置效率以及風險緩釋措施的有效性也面臨巨大考驗。現金流來源單一用戶占比較大也給已經上市和即將發行REITs的項目敲響了警鐘。