比銷售更重要的是利潤，比利潤更重要的是現金流。從新城控股近期發布的2022年度業績來看，無論是利潤還是現金流，都保住了。

2022年，新城控股實現營業收入1154.57億元，實現凈利潤13.94億元，公司通過關鍵節點沖刺等方式，實現1329億元的全口徑資金回籠。在A股超半數上市房企盈利虧損的情況下，新城控股這份成績單在民營房企乃至整個房地產行業都可圈可點。

(相關資料圖)

這些成績的取得并非偶然，作為房地產行業示范民營房企，新城控股恪守穩定安全的財務基本面，不斷優化債務結構，在償債方面堅持底線思維，根據資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務提前或到期償付。

2022年，新城控股的“雙輪驅動”戰略也經受住了考驗，成為公司抵御行業下行、助力穿越周期的利器。

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助力經營性現金流穩定

提及新城控股，總繞不開“雙輪驅動”四個字。過去，不少人對這種模式還有一絲疑惑和茫然，但經歷了2022年，“雙輪驅動”的優勢已經顯而易見。

2022年，新城控股旗下商業品牌吾悅廣場數量持續增加，年內完成15座吾悅廣場開業，保持了較快的發展勢頭。截至報告期末，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，開業面積約1319.74萬平方米，出租率高達95.13%。

由于吾悅廣場規模持續擴大，報告期內，新城控股的商業運營總收入首次破百億元，達到100.06億元，同比增長15.82%。同時，截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。

商業運營為新城控股帶來持續現金流的同時，還拉高了公司的整體毛利率。最近幾年，房地產行業“增收不增利”的情況普遍存在，究其原因，地產開發業務毛利率逐年下降，不少業內人士均認為，未來房地產開發業務毛利率將基本保持在15%左右。對比之下，商業運營的利潤表現則更為可觀。

以新城控股為例，2022年，其出租管理業務的毛利率高達72.6%，商管業務對集團整體毛利的貢獻比例從2021年的16.83%進一步提升到了28.95%。這也是過去一年新城控股在行業發展舉步維艱的情況下保持盈利為正的重要原因。

2023年，新城控股管理層也給商業板塊制定了新的目標，即計劃實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

此外，3月24日，國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。值得關注的是，這是首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域。業內人士分析認為，該政策對于商業地產公司而言意義重大，作為雙輪驅動代表性公司，如果上述政策落地，新城控股有望從中受益。

業績會上，新城控股管理層也對此表示，國家發改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

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助力融資性現金流提升

商業運營除了本身能夠為公司貢獻穩定現金流，優質的底層資產毫無疑問是新城控股抵御“寒冬”的利器。

目前，在新城控股布局的近200座吾悅廣場中，有65%位于一二線及優質三線城市，如王曉松所言，這些商場一方面每年能帶來穩定的經營性現金流，另一方面可以為公司融資性現金流帶來幫助。

2022年，吾悅廣場經營性物業貸持續落地，據管理層介紹，2022年新城控股通過經營性物業貸盤活吾悅廣場22座，替換金額約64億元，為融資性現金流提供了重要補充。

此外，作為去年首批優質民營房企，新城控股優先獲得監管支持進行發債融資，先后發行10億元2022年度第一期中期票據、10億元2022年度第二期中期票據及20億元2022年度第三期中期票據。同時，在多數房企美元債停發的大背景下，新城控股完成境外優先綠色美元票據發行，募集資金1億美元。

得益于多元融資渠道的暢通，截至2022年末，新城控股整體平均融資成本進一步下降至6.52%。

在融資資源方面，新城控股還有底牌未出。按照管理層的說法，吾悅廣場融資余額約為260億元，但整個吾悅廣場資產接近1200億元，因此吾悅廣場從三個方面可以進一步提升融資資源：首先，部分資產可以進一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業但是已經投入了大部分成本投入，隨著開業增加也會有所新增。

此外，今年3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。對于此次定增，管理層在業績會上也做出回應稱，定增計劃已經在3月13日通過董事會審議，3月29日通過股東大會審議，會以最快的速度上報到交易所，申請注冊。

在董事長王曉松看來，未來，公司依然堅持住宅和商業兩個方向不變。在開發端，新城控股要做“手藝人”“服務者”，要有過硬的產品、優秀的供應鏈、強大的營銷能力；在商業端，要從空間運營轉變成用戶運營，將招商思維轉變成經營思維。無論是開發業務還是商業業務，希望做到長期主義，不過多關注短期目標。

在業內，新城控股一直奉行“駱駝精神”，在此次業績交流會上，新城控股董事長王曉松也表示：“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。在經歷了充滿挑戰的2022年后，相信新城控股已輕裝上陣。