斑馬消費 楊柘
(資料圖片僅供參考)
中國巴菲特林勁峰曾在社交賬號上,寫下過這樣一句話:“欲戴王冠,必承其重”。如果他的商學院同窗朱靜看到了,此時應該會有別樣的感觸。
2022年,朱靜執掌的上坤地產遭遇上市以來首次巨虧,且百億債務重壓在身,如何走出危機?
在林勁峰的印象里,朱靜智慧兼有干練,做每一筆投資都會計算回報,這樣企業可能會走的更快更遠。
時至如今,朱靜終究沒能給投資者們帶來一個“看起來很好的”上坤。
巨虧20億
上坤地產(06900.HK)兩度延遲披露2022年業績,中小投資者們已見怪不怪。因為在3月20日的盈利警告中就已明確,去年錄得公司擁有人應占虧損金額介于17億元至22億元之間。
4月20日年報姍姍來遲,公司錄得營業收入30.34億元,同比下降63.62%、歸母凈利潤虧損19.37億元,同比大降874.62%。
二級市場卻是另一番表現。昨日復牌,公司股價盤中最高漲幅52.63%,午后跳水,收報于0.037港元,跌2.63%,總市值7670萬港元。
朱靜、林勁峰是公司第一、第二大股東,截至去年6月底,間接或直接分別持有公司7.545億股(36.40%)、6.224億股(30.03%)。
這樣的表現,應該是公司董事長朱靜最不愿看到的一幕。2020年11月17日,公司登陸港股首日,收報2.3港元,總市值46億港元。
兩年多時間一晃而過,中國房地產行業深度調整下,一大批房企默無聲息地倒下,上坤地產如今也徹底拉胯了。
公司認為,出售物業確認收益減少、宏觀市場以及美元匯率波動等因素,直接導致由盈轉虧。
去年,公司錄得合約銷售額82.9億元、合約銷售面積64.36萬平方米,較上年分別下降66.63%和66.81%,已被甩出了百強陣營。
薄薄的家底
在房地產行業中,朱靜這位為數不多的女掌門,一直保持著每年必寫一篇新年獻詞的習慣。她在去年的新年獻詞中提到,房地產行業經營環境很長時間里不會發生扭轉,提前劇透了2022年的發展困境。
公司在去年初解決2022年1月到期1.85億美元優先票據,后在7月完成2.1億美元優先票據交換要約,對外稱年內已無境外債到期,實際債務壓力風雨欲來。
2022年11月1日,公司未能獲未償還票據本金總額75%以上持有人同意而引發票據違約,造成一筆2023年到期13.5%優先票據交叉違約,踏進出險房企行列。
截至去年12月底,公司銀行及其他借款、優先票據規模合計104.04億元,其中未來12個月內須償還78.91億元。同期,現金及現金等價物僅2.21億元。
此外,公司未償若干優先票據本金及利息9080.40萬元,觸發若干優先票據違約合計25.53億元;計息及其他借款12.58億元未如約償還,致計息銀行及其他借款12.87億元立即到期。
鑒于公司持續經營下存在多項不確定性因素,核數師安永拒絕對年度業績發表意見。
公司堅持認為,通過借款續貸、展期,加快銷售以及出售若干項目公司股權,能夠履行未來12個月內的財務責任。
近年來,公司背上沉重的財務包袱。2022年、2022年,資本化前,僅計息銀行及其他借款利息就分別高達13.24億元和13.71億元。
去年,公司資產負債率87.85%,同比上升7.30個百分點。
能否挺過危機?
今年一季度百強房企銷售普遍實現正增長,上坤地產銷售狀況仍不容樂觀。
前3個月,公司連同合營、聯營公司的累計合約銷售金額約10.7億元,同比下降63.48%。這對于化解巨額債務,無異于杯水車薪。
13年前,朱靜離開建業集團,遠赴上海創立上坤地產。未曾想,自己不得不把前老板胡葆森走過的化債之路,再走一遍。
危急時刻,胡葆森可以向河南國資求援,朱靜只能靠多方化緣。
賣子回血,可能更快更直接。今年1月以來,公司已陸續將杭州恒坤、慈溪星坤等企業股權擺上貨架。加上2021年以來出售的合肥坤佳、河南宸博等企業,已痛失數座城池,區域進一步收縮。
為補齊“短板”,公司通過共建模式在安徽、浙江、山東及河南等地獲取第一批核心項目,由重投入傾向于輕資產運營。
盡管朱靜胸懷野心,但在現實面前,她也不得不選擇妥協。2019年,她曾表示,希望在3-5年內,能否保持50%的復合增長率。
爬出債務泥潭,還能靠林勁峰嗎?這位朱靜昔日商學院同窗兼好友,曾不惜清倉貴州茅臺股票支持上坤從碧桂園、萬科嘴邊奪走上海佘山項目這塊肥肉。現在,恐怕沒有心情回憶上坤這枚“勛章”了。
這幾年,林勁峰更大的興趣在于白酒,不僅入股西鳳酒,還以高爐家酒等酒企為核心,整合地方白酒企業,2014年在安徽亳州設立徽酒集團。
2021年,徽酒集團實現銷售4.039億元,虧損4751萬元。加上近幾年來人事動蕩,以至于徽酒集團輾轉不前。
他到底是不擅長具體操盤,還是得回到資本運作的老本行上去。