美國作家斯賓塞·約翰遜在《誰動了我的奶酪？》一書中寫道：“這個世界上唯一不變的是變化本身”。

隨著防控政策的放開，社會經濟活力正在逐漸恢復，奪回失去的三年成為各行各業最大的愿望。

(相關資料圖)

對地產行業而言，這幾個月政策面向好的力度和廣度都全面超過預期，黎明前的微光已經變成曙光，一些穩健型的房企也開始復蘇了。

比如雅居樂。

3月30日，港股上市房企雅居樂發布了年報，向外傳遞出了一些積極的信號。

通過這份報告，雅居樂展示了一家房企應該如何保持韌性、穩健經營，才能在充滿希望的2023年，回歸良性、健康的發展軌道。

過去兩年，房地產行業面臨著前所未有的挑戰和極端環境，在市場的動蕩和不安下，雅居樂交出的成績單在整個行業來看，表現如何？

實事求是地說，年報的幾項核心數據雖然出現下行，但整體還是符合預期的。

公告顯示，雅居樂2022年全年：

實現收入540.34億元；作為核心收入來源的物業銷售，全年實現374.26億元；毛利10.01億元；凈虧損約133.7億元，這也是雅居樂上市以來的首次虧損。

客觀而言，這份財報談不上好看，但也在市場預期之中。

畢竟，在過去兩年多的嚴酷周期調整中，房企已集體遭遇業績“滑鐵盧”，由盈轉虧、利潤暴跌成為行業常態。

綜合各家公告來看，導致行業性虧損的原因也差不多：除大環境影響之外，諸如外匯波動、按照香港財務報告準則要求計提資產減值增加等因素，也都屬于“事出有因”。

事實上，根據聯交所的相關規則，一旦市場轉好，雅居樂前期計提的減值會根據情況轉回，盈利水平也會好轉。

資本市場的投資者的態度足以說明問題。3月30日中午財報發布后，雅居樂午盤一度漲超5%。

盡管出現虧損，但從年報不難發現，雅居樂的各項核心財務指標繼續維持穩健。

我們還是用數據說話：

1、過去一年，雅居樂經營性現金流維持正流入，這也是雅居樂連續3年錄得經營性現金流為正。

在房地產融資不暢的大背景下，造血能力比盈利能力更加重要，穩定的現金流是保障雅居樂有序經營、業務快速發展的關鍵。

2、梳理年報發現，在目前已經披露業績的港股上市房企中，雅居樂是最近幾年負債率下降最明顯的企業之一。

截至2022年12月31日，雅居樂凈負債率由2019年的82.8%降至57.3%，下降約26個百分點；實際借貸利率為6.03%，錄得現金及銀行存款總額為人民幣160.91億元。

業已過去的2022年，對于每一個房企來說，都是艱難的，但雅居樂沒有選擇躺平。

不論是融資化債、出讓資產，還是在做精地產主業的同時布局多元化，雅居樂一直在全力維持正常經營。

具體而言：

一是積極處置非核心資產，回籠大量資金、有效補充流動性。

公開數據顯示，從2021年下半年起至今，雅居樂提前處置了大量非核心資產，通過退出36個合營項目等措施，主動化解風險，實現回籠資金超過200億元。

二是提前主動償債，平穩渡過償債高峰期。

年報透露，通過多次償債動作，雅居樂2022年的借貸總額減少了約244億元。雅居樂也因此成為去年少數還能維持正常運營、公開市場零違約的民營房企。

公開信息顯示，雅居樂下一筆到期的境外美元債時間為2025年1月，而境內的將于今年到期的兩筆公開債規模不大，償還壓力相對較小。

這也預示著雅居樂將暫時擺脫債務壓力，重新回到穩定經營，實現恢復的軌道上。

三是多渠道融資，重塑健康的資本結構。

在國內經濟向好、行業支持政策密集落地的大背景下，雅居樂也積極抓住政策利好的契機，打通融資渠道，逐漸恢復了正常的融資能力。

公開信息顯示，自2022年11月“金融16條”發布以來，雅居樂獲得新增的銀行貸款超30億元。其中，今年1月在境內成功發行中債增公司擔保的12億元中期票據；境外也獲得了2家銀行的新增融資超過4億元人民幣。

此外，雅居樂近日還獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億元；

4月3日，雅居樂又發布了與多家金融機構簽訂的融資協議，獲得兩批金額分別為23.08億港元及3693.6萬美元的定期貸款。

普惠性的政策利好下，底子好、資產優質的企業，更容易獲得金融機構的青睞，這也印證了那句老話：打鐵還需自身硬。

特別是在少數境內房企在境外債券市場信用崩盤，境外評級接連被下調，甚至被關閉境外融資渠道的大背景下，雅居樂作為今年首家獲得境外銀團再融資的民營內房，順利獲得多筆境外融資，殊為不易。

融資的積極進展，也將極大改善未來數年雅居樂的流動性，公司財務狀況有望進一步好轉。

四是提前布局的“第二增長曲線”，已持續步入收成期，成為緩解業績下行的一大利器。

年報顯示，在做精地產主業的同時，雅居樂旗下物業管理、環保等多元業務繼續發揮協同效應，去年實現收入人民幣166.08億元；收入占比提升至30.7%，較2021年提升10.7個百分點，營收結構進一步改善。

在當下的環境下，確定性難能可貴。

全力保銷售、保交付，雅居樂不僅向外界傳遞了更多確定性，也為等待轉機實現復蘇贏得了寶貴的時間。

數據顯示，今年1-2月，雅居樂預售金額125.6億元，雖然同比下降了10.9%，但相比2022年已明顯出現好轉跡象，“觸底反彈”的信號十分強烈。

今年2月，雅居樂的預售金額同比跌了9%，較1月份12.7%的跌幅明顯收窄；1-2月預售均價達到15189元/㎡，同比增長12.5%，其中2月預售均價漲幅也要高于1月。

這些數字當然無法與雅居樂前兩年的高光相比，但整個行業都面臨同樣的難題，恢復銷售是漫長而艱難的過程。

土地儲備是房企造血能力的核心，不僅體現出開發商當下的實力，還是房地產企業未來能否突出重圍的根本。

盡管2022年雅居樂采取了審慎的拓展策略，但多年累積下來，雅居樂的土地儲備依然豐富且優質。

年報顯示，截止到2022年底，雅居樂在全國擁有土儲約4016萬平方米，貨值超過6000億元，足夠支撐雅居樂未來多年的開發。

而且，雅居樂的土儲主要分布在長三角、大灣區及海南等戰略區域，平均成本僅約3255元/㎡，不僅有資產，還是優質資產。

隨著房地產行業觸底回升，這些豐厚優質的家底，將對雅居樂未來的經營恢復與發展，提供堅實的保障。

雅居樂預計，2023年公司旗下項目可售貨值約1500億元，預計銷售金額將達到650億元至700億。

接下來，雅居樂的動作重點十分清晰，那就是在“穩經營、保交付”策略之下，不斷推進銷售、努力去化。

數據顯示，2022年雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進按時交樓，全年成功交付約6萬套，面積約520萬平方米，保交付成效顯著。

春風漸近，靜待花開。

在房地產行業暖風頻吹的背景下，資產優質、基本盤扎實、態度積極的雅居樂，已經挺過了最難的時刻，不僅看到了自身重回健康軌道的希望，也為市場注入了更多信心和活力。

淬火重生，鳳凰涅槃。

在安全平穩地度過這段波瀾曲折的行業和市場周期后，如何在未來的行情中體現優秀民營房企的商業價值，是交給雅居樂的新的問卷。