摘要：在職員工減少557人（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐
(資料圖片)
這是@閨蜜財經的第1244篇原創
3月20日晚，珠海國資房企珠海華發實業股份有限公司（以下簡稱“華發股份”）發布了2022年度報告，營收同比增長15.5%，凈利潤不增反降19.3%。
疫情三年，房地產行業受到了不小沖擊，而華發股份卻是逆勢增長的國資房企代表之一。
其2020年銷售額首次突破千億規模，2021—2022年業績雖有起伏，也穩居千億房企陣營。
但2022年，華發股份在營收保持兩位數增長的情況下，在職員工數量卻減少了557人，計提資產減值準備8.4億元，占同期凈利潤的33%。
一些投資者在其年報發布后，十分不滿，質疑其利潤減少原因。
在房地產行業處于下行周期的情況下，華發股份依然營收保持兩位數增長，勇接盤融創項目，大手筆拿地。這樣一家逆勢增長的房企，有望成為新的龍頭，還是已經埋下隱患？
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客觀來說，在一些頭部房企都爆雷的情況下，華發股份2022年的成績單在同行中依然亮眼。
2022年，華發股份實現銷售額1202.4億元，同比微降1.4%；銷售面積400.9萬平米，同比下滑14.5%。
盡管這兩個數據都是近三年來最低，但還是保住了千億銷售規模。
另外有同行爆雷、業績大幅下滑的“幫襯”，疫情疊加房地產行業處于下行周期，華發股份在房企銷售排行榜中還是保持了逆流而上的趨勢。
在克爾瑞房企銷售榜單上，華發股份的排名步步上升，2020—2022年分別位于第34位、32位和18位。
2022年，華發股份還實現了：
營業收入591.90億元，同比增長15.51%；
歸母凈利潤25.78億元，同比下降19.31%；
經營活動產生的現金流凈額383.44億元，同比增長6.33%；
基本每股收益1.12元，同比下滑16.42%。
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華發股份是一家有著40多年歷史的老牌房企，其前身創始于1980年，1992年改組設立為珠海經濟特區華發房地產股份有限公司。
2004年，華發股份在上交所掛牌，成為華發集團旗下房產開發上市公司，實控人為珠海市國資委。
近10余年來，華發股份開啟爆發式增長模式。
2015年，華發股份首次突破銷售額百億大關，達133億元，在房企銷售排行榜中排名第80位。
2020年，在疫情沖擊下，華發股份銷售額仍高達1205億元，同比增長30.59%，成為當年為數不多沖進千億陣營的中型房企，備受業內關注。
2015—2020年，華發股份的銷售額翻了8倍！但逆勢擴張之路并不好走。
2022年對于華發股份而言，并不如業績表面看上去那么光鮮：員工在職總人數、土地儲備數量、毛利率及凈利率均為近3年來最低。
年報顯示，華發股份2020—2020年的在職員工數量分別為8,694人、8,735人和8,178人，母公司的在職員工數量每年依然在微增，但主要子公司在職員工的數量2022年卻減少了561人。
對比2021、2022年報來看，各崗位幾乎都有減員，涉及生產人員、銷售人員、行政人員甚至高管。
相應的，期內，華發股份的應付職工薪酬為32.28億元，同比減少19%；截至2022年末，華發股份應付職工薪酬1.174億元，也同比減少了18%。
年報中也披露，華發股份在多措并舉開展薪酬工作，進一步落實“降費增效”精細化管理。
土地儲備方面，2020—2022年，華發股份截至報告期末，擁有土地儲備計容建筑面積分別為805.81萬平方米、543.97萬平方米和386.38萬平方米。
如果說此前業績部分靠同行“陪襯”，那么在樓市逐漸回暖之后，華發股份逐年明顯減少的土地儲備，是否還能穩穩撐起千億銷售額，沖擊更高房企銷售排行榜名次，可能就要打問號了。
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華發股份快速擴張的“后遺癥”似乎也越來越明顯。
首先是增收不增利的問題突出。
2020年，華發股份的營收增速分別為53.87%，歸母凈利潤增速僅為4.28%。
2021年，其扭轉局勢，營收同比增長0.46%，歸母凈利潤明顯增長10.09%。
2022年，歸母凈利潤更大幅度下滑，營收增長15.51%的情況下，反而負增長19.31%。
當然，需要了解的是，華發股份凈利潤負增長的背后，2022年新增計提資產減值準備8.4億元，導致同期其凈利潤減少了6.3億元。
如果其2022年凈利潤加上這6.3億元，將是同比微增0.4%，而不是負增長兩位數。
但目前房企普遍都進行了計提資產減值準備,似乎不計提打個預防針也不行。
其次，華發股份的少數股東權益大幅增長更值得投資者重視，甚至去年上交所還就此及其他問題發了《監管工作函》。
2019—2021年，華發股份的少數股東權益從235億元增長至751億元；同期歸母凈資產僅從198億元增長至208億元。
華發股份給出的解釋是“符合房地產行業整體趨勢”，并稱其中合作項目股東資本金投入增加457億元，是公司少數股東權益增長的最主要原因。
如上圖，2022年，華發股份的少數股東權益依然在增長，高達897.07億元，同比增長19.45%；少數股東損益21.48億元，同比增長44.94%；而歸母公司所者權益則由2021年的208.19億元減少至2022年的197.43億元......
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再次是毛利率下滑的問題。
財報顯示，2018—2022年，華發股份的毛利率分別為27.28%、29.62%、24.30%、25.80%和20.18%。不過，相比一些同行毛利率已經下滑至百分十幾的情況，還是保持得不錯了。
圖片來源|東方財富網（特此感謝！）
但如果分區域來看，其毛利率下滑的情況更加突出。
華發股份的業務格局為“4+1”，華東大區銷售占比6成以上，是其業績的“壓艙石”；珠海大區銷售占比約15%；華南大區銷售占比14%；北方大區銷售占比3%，以及北京區域銷售占比3%。
2022年，分地區來看，僅華東及華中地區毛利率微增3.88個百分點，華南地區同比減少了12.62個百分點，北方地區同比減少6.24個百分點。
值得一提的是，2022年，華發股份的債務情況有所改善。
2021年，華發股份短期債務大幅下降約40%，“三道紅線”達標轉綠，2022年保持了“綠檔”企業。
同時，作為國資房企，融資成本優勢明顯，2022年平均融資成本僅為5.76%。
最后是擔保問題，依然占凈資產的比例較高。
據公告披露，截至2022年底，華發股份及子公司合計對外擔保余額高達1,084.15億元， 其中對子公司的擔保余額為956.4億元，對聯合營公司的擔保余額為127.75億元。
截至今年3月19日，華發股份及子公司對外擔保總額為1122.45億元，占華發股份2022年經審計凈資產的568.54%。
今年2月，河南省國資委、四川省國資委均發文要求，企業原則上總融資擔保規模不得超過集團合并凈資產的50%。
對比來看，華發股份的擔保問題值得投資者關注。
公告顯示，今年1-2月，華發股份實現銷售金額249.76億元，同比大增85.41%；銷售面積89.61萬平方米，同比增長131.21%，逆勢增長勢頭不減。
這與曾經某些黑馬房企的“狂飆”似乎有相似之處，華發股份能否安全沖入房企銷售前10強，我們拭目以待。
本文未注明數據均來自于華發股份財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。
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