◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探財經

【資料圖】

前不久，今年1-2月房企銷售排行榜出爐后，業內都很吃驚，很惹眼的TOP10強房企居然大洗牌，建發房產和華發股份這兩家地方國企居然強勢挺進了十強。

相對于建發房產，華發股份去年雖貴為千億房企，但品牌知名度要低很多，目前異軍突起，一鳴驚人，堪稱新晉地產黑馬。

華發股份的迅猛擴張，也就是近兩年多的事兒。大家若有記憶的話，就能想起來，這家珠海國企曾在多個核心城市高調搶地，特別是2020年左右，土拍市場很熱，有人統計過，其為拿地曾斥資約千億。

2021年下半年以來，樓市深度調整，房企迎來大洗牌，背靠珠海國企華發集團的華發股份仍能持續發力銷售，業內期盼其將大秀2022年財報，沒想到卻是大變臉。

去年，華發股份取得營業收入591.9億元，同比增長15.5%；實現凈利約47.3億元，同比增長1.06%；歸母凈利約25.8億元，同比下降19.3%，扣非后歸母凈利下滑約17.8%。

也就是說，華發股份去年陷入“增收不增利”困局，特別是公司股東應占凈利明顯下滑了近兩成。

若仔細觀察，大家會發現，華發股份相對于去年營收增幅15.5%，營業成本同比增幅達到約24.3%，這明顯高于營收增幅，作為產品的商品房主要成本就是土地成本。

有分析人士會說，從溢價率看華發，彼時一大半的地都是底價或接近底價拿的。但要注意的是，彼時熱點城市為土拍降溫，控拿地高溢價，出臺了很多限制條件，比如抬高起拍樓面價、競自持比例等。

從區域貢獻看，華發股份的營收主力是華東及華中，合計360.7億元，毛利率19.4%，同比增加3.88個百分點，華南大本營取得營收107.8億元，毛利率18.78%，同比驟降12.62個百分點。

相對于華發股份去年整體房地產開發銷售毛利率20.25%，華南和華東及華中區域的毛利率均低于這個水準，華南下滑的有點驚人，應該跟此前拿較高溢價地分不開。

“增收不增利”背后，大家還會發現，華發股份的少數股東權益急劇膨脹，截至去年底飆升到897億元，母公司權益只有197.4億元，居然比2021年底還減少了11億元。

從凈利分配來看，華發股份去年少數股東損益只有約21.5億元，這跟其權益規模及占比很不匹配，也成為被業內質疑其暗藏“名股實債”的關鍵把柄。

去年，華發股份實現銷售額1202.4億元，權益銷售額751.1億元，權益銷售比率62.5%，相對較低，按克而瑞監測排名，其這兩個指標均排名全國第18位。

2022年，華發股份取得經營凈現金流約383.4億元，同比微增6.3%，去年現金及現金等價物凈增額約28.2億元，同比減少43億元，期末現金及現金等價物約525.4億元。

截至去年底，華發股份貨幣資金528.3億元，比2021年底增加29億元；短期借款只有約3490萬元，相比2021年底10.3億元則大幅減少；一年內到期有息負債253.8億元，同比增加31億元。

同期末，華發股份圍繞“流動負債”一欄，涉及應付票據7.3億元，且全部為商票；涉及應付賬款333億元，其中工程款282.3億元；涉及其他應付款近230億元，其中“往來及拆借款”176.6億元；其他流動負債涉及短期應付債券約13.9億元。

再看“非流動負債”一欄，華發股份涉及長期借款825.8億元，應付債券約232.9億元，合計一年期以上，其他非流動負債約124.3億元，且全部為證券化融資工具。

截至去年底，華發股份有息負債總額1455.5億元，按長期負債占比81.9%計算，也就是1192.4億元，應該說是涵蓋了上述證券化融資工具的其他非流動負債部分。

同期末，華發股份賬上還有18.8億元永續債融資余額，雖計入了權益工具，但本質上就是有息負債。

從財務面上看，受益于去年三季度以來，金融支持房企再融資這個大背景，華發股份依靠國企信用優勢，仍在信馬由韁狂飆，比如整個去年在上海竟然奪得了拿地雙冠王，規模擴張還會繼續。