長江商報消息●長江商報記者 李立

被稱為行業“不死鳥”的老牌粵系房企佳兆業（01638.HK），在停牌近一年后重啟復牌。

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3月9日，佳兆業正式宣布公司于3月10日起在港交所復牌，并連續發布2021年經審核年度業績、2022年未經審核中期業績。

作為年內首家復牌的出險房企，佳兆業業績不容樂觀，2021年及2022年上半年，一年半累計凈虧損超200億元，超出此前4年的盈利總和。

虧損的同時，債務加劇。截至2022年上半年底，佳兆業凈資產負債率高達313.2%，流動負債總額達2102.44億元，其中一年內須償還債務達1065.37億元，而其手中現金僅為108.84億元。

不過，盡管現金流緊張，但有“舊改之王”之稱的佳兆業，旗下有位于大灣區的優質資產，其也將拓展與國央企合作，作為城市更新投資和轉化的重要路徑。

對于佳兆業而言，本次復牌的信號意義大于實際意義，財經評論員嚴躍進認為，“本次復牌是佳兆業在化解危機過程中的階段性成果，下一步重點應該是境內外債務重組”。

近十年遇兩次重大危機

近十年時間，老牌房企佳兆業遇兩次大型危機。

2014年10月，因佳兆業2000多套房源被深圳房管局“鎖定停售”，佳兆業創始人郭英成本人亦被懷疑涉嫌貪腐案，最終導致佳兆業觸發連環債務違約，各地項目隨即被債權人申請凍結，債務危機愈演愈烈。

此后，郭英成通過生命人壽的借款、股票投資、基金及債券等多種方式援助佳兆業超百億元，除此之外，平安、中信、信達也紛紛援馳佳兆業，總共為佳兆業輸血800億元，才完成債務重組。

2017年，停牌2年零1個月的佳兆業正式復牌，郭英成還為佳兆業定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標。

業績目標還未完成，佳兆業再次陷入危機。

2021年11月，因合作理財平臺錦恒財富兌付逾期，佳兆業的債務危機開始爆發，加之此后佳兆業美元債未償還、境內債違約及交叉違約等一系列事件，再疊加難產的2021年年報，2022年4月1日，佳兆業在港交所正式停牌。

停牌343天后，3月9日，佳兆業回來了，成功守住“退市”前的防線。

“本次復牌是佳兆業在化解危機過程中的階段性成果，下一步重點應該是境內外債務重組。”財經評論員嚴躍進認為，對于佳兆業而言，本次復牌的信號意義大于實際意義，在對外披露詳細賬目后，有利于消除不確定性，或有助于推動債務重組的進展。此外，因停牌被“套住”的佳兆業股東也迎來了解套的機會。

虧損加劇總債務超兩千億

復牌當日，佳兆業連續發布2021年經審核年度業績、2022年未經審核中期業績。

2021年全年，佳兆業營收355.44億元，同比下滑36.3%，歸屬母公司凈虧損127.27億元；2022年上半年頹勢延續，佳兆業實現的營業額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%，歸屬股東凈虧損76.72億元，一年半虧超200億元，超出此前4年的盈利總和。

對于持續虧損的原因，佳兆業解釋稱，主要源于降價銷售導致毛利率下降、減持發展中或已落成物業的減值撥備增加以及預期信貸虧損、金融資產公平值虧損等。

由于自身出險，直接影響項目端的銷售。2022年上半年佳兆業僅銷售105億元，同比減少83.6%。克而瑞數據顯示，佳兆業2022年全年銷售也僅有270.8億元，不及2020年的1435億元的零頭，今年前兩個月全口徑銷售數據僅為43.4億元。

業績承壓外，佳兆業自2021年末出現的流動性問題依然存在。2022年中報顯示，截至2022年6月，佳兆業的流動負債（含已違約或交叉違約及包含提前要求償還條款的流動負債）達到2102.44億元。其中，總有息負債高達1314.91億元，而一年內到期借款更是超千億至1065.37億元，而其手中現金為108.84億元，僅能覆蓋短期負債的一成。

目前已有部分債務違約，截至2022年6月30日，佳兆業未按預定還款日期償還約231.58億元的若干銀行及其他借款。因部分債務逾期，已導致其本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。

此外，公司公告稱，自去年6月至今還在持續違約，按照每年約百億的利息支出，預計截至目前各類違約或已接近千億。

杠桿率也在逆勢被動走高，截至2022年年中，佳兆業剔除預收款后資產負債率為83.4%，凈負債率313.2%，現金短債比（剔除受限資金）為0.03，轉綠后又再度重新全部踩中三條紅線。

對于佳兆業集團來說，一方面自身多年來經營相當激進，橫跨多個業務領域并同時涉足龐大的舊改項目，導致債務風險敞口原本就較高。截至2021年年底，佳兆業旗下已有7家上市平臺，涵蓋綜合開發、城市更新、健康醫療、文體科技、物業管理、航海運輸等20多個產業領域。

佳兆業表示，進入2023年，其境內已完成多筆融資展期。對于境外債，佳兆業表示，公司和財務顧問持續與境外債權人進行具有建設性的對話，以期盡快與所有境外債權人達成全面解決方案。

寄望舊改項目盤活資產

盡管目前現金流依舊緊張，但佳兆業土儲大部分都是位于大灣區的優質資產，業內認為，未來隨著時間進一步推移，其風險有望逐步被化解。

佳兆業在業內稱為“舊改之王”，截至2022年上半年，佳兆業在全國51個城市合共擁有220個房地產項目，總土地儲備約為2740萬平方米，60%位于大灣區，其中38%位于廣深。而且，佳兆業還有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約為5394萬平方米，足夠應付集團未來五年的發展所需。

舊改項目通常存在周期長、前期資金壓力大的問題，佳兆業還需要為這些舊改項目找到合適的買家。佳兆業表示，未來拓展與國央企合作將成為佳兆業城市更新投資和轉化的重要路徑。

目前，公司已經成功引入了中信、招商蛇口、長城資產等央企和AMC，探索出多條切實有效的紓困路徑，有效盤活資產，經營基本面持續回歸良性軌道。

截至2022年9月，佳兆業與招商蛇口、中信、中化等達成合作，合計轉讓了8處資產，項目轉讓用地面積約363公頃。

佳兆業表示，集團將繼續尋求新的融資來源或加快資產出售，以應對即將到期的財務責任及未來經營現金流需求，將繼續尋求合適機會出售若干項目開發公司股權，以產生額外現金流入。

開源的同時節流，控制各類經營成本和資本開支降本增效，佳兆業的總薪酬明顯下降。2022年上半年員工成本（含董事薪酬）總計8.35億元，同比下滑28%，而在2021年全年的薪酬總額為24.12億元，預計2022年全年總薪酬降幅在30%左右。