《港灣商業觀察》梁美燕

2022年前三季度，新城控股的經營業績仍然不容樂觀。與此同時，繼2021年后，新城控股再次宣布調整組織架構。經過調整反思，新城控股能否跨越險灘？

架構調整側重大資管，股價反而下跌

(資料圖片僅供參考)

12月12日，據悉，新城控股（601155.SH）對集團及各事業部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰略總部、投資總部、風控總部。此外，地產開發事業部負責全品類地產開發、代建；商業管理事業部負責全品類商業管理，強化商業深度運營相關職能。

不過，資本市場上，投資者對此番調整似乎并不買賬。自12月12日至12月30日，股價反而下跌了13.94%。

據悉，新城控股正在大力推進資管能力建設，運用成熟的物業開發及商業管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險。此次組織架構調整，也將更好支持大資管戰略落地。

當下組織架構調整的原因何在？IPG中國區首席經濟學家柏文喜對《港灣商業觀察》表示，新城控股之前以開發型業務和運營行業務并重來實現雙輪驅動式發展，經過幾年來的快速發展積累了較大規模的自持和運營性資產，而近年來的開發型業務受市場調整因素的影響而增長乏力，使得運營型業務日顯重要。

“而向大資管方向轉型，既是新城控股自身持有型和運營型資產規模不斷提升之下的轉型需要，也是在當今開發型業務可持續增長壓力不斷加大之下提升公示業績和資產運營效率的必然選擇，對于穩定和改善新城控股的現金流、營收、業績的重要性是不言而喻的。”

2020年以來，新城控股就多番調整組織構架。2020年初，新城控股將10個區域公司和15個城市公司合并為19個區域公司，隨后又新設立康養事業中心，由此組織架構調整為住宅開發事業部、商業開發事業部、商業管理事業部、康養事業中心等。

2021年，新城控股對住宅開發和商業開發事業部組織架構的升級迭代。先由住宅開發19區合并為14區，商業開發由3區裂變為4區。隨后，住宅開發原14個大區與商業開發原四大區域全面整合為10個大區。

營收、凈利潤下滑近半，全年銷售不樂觀

此次調整背后，是新城控股仍然表現不佳的業績情況。財報顯示，新城控股在2022年前三季度的營收為617.54億元，同比減少43.41%；歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08%，營收和凈利潤仍然雙雙延續著中報的負增長局面。

11月，新城控股實現合同銷售額約65.31億元，同比下降67.44%；銷售面積約71.64萬平方米，同比下降66.42%。2022年前11個月，新城控股累計實現合同銷售額約1094.81億元，同比下降48.59%；銷售面積約1117.01萬平方米，同比下降46.72%。

早前的11月22日，標普已將新城發展（01030.HK）和其子公司新城控股的長期發行人信用評級從“BB”下調至“BB-”。同時將新城控股的未償還高級無抵押票據的長期發行評級從“BB-”下調至“B+”。

標普指出，對新城發展的負面展望反映了該公司的銷售和流動性在未來12個月可能繼續惡化的風險，且其杠桿率將繼續上升。對新城發展的負面展望反映出該公司的流動性緩沖可能進一步收窄的風險。這可能是因為未來12個月的銷售額下降和現金損耗的情況超出標普預期。

在銷售額和利潤率不斷下降的情況下，新城發展的杠桿率也可能上升。然而，標普預計該公司將擁有穩定的租金收入，并從其商業物業獲得融資支持，以部分緩解上述風險，并在2022年剩余時間和2023年解決債務集中到期問題。

由于銷售疲軟和現金枯竭，新城發展的流動性緩沖進一步收窄，因此標普下調其評級。標普預計2022年剩余時間的銷售將進一步疲軟，全年合同銷售總額將達到1190億至1210億元人民幣，與2021年相比下降47%至49%。

標普認為，由于新城發展在較低線城市的敞口、萎縮的可銷售資源和土儲，2023年該公司的銷售可能會保持疲軟。與此同時，為償還債務，在2022年第三季度新城發展消耗了約100億元人民幣的現金，進一步加大了其流動性緩沖的壓力。基于上述因素，標普已將對該公司流動性的評估從“充足”調整為“稍有不足”。

截至2022年9月30日，銀行和其他非銀行金融機構融資分別占公司總債務的57%和7%左右。鑒于國內房地產行業持續疲軟，信托公司可能會要求新城發展提前償還債務。隨后新城發展將需要利用內部資源有序地削減債務。新城控股在2022年第三季度使用了新的運營資金貸款，該公司的有息債務或減少了60億元人民幣。

不過，近期多項利好政策下，公司的再融資風險得到明顯緩解。12月12日，新城控股成功發行了規模20億、票面利率為4.3%的2022年第三期中期票據。

與此同時，標普也稱，新城發展的無產權負擔商業物業投資組合可為其提供資金支持。該公司在2022年第三季度提取運營資金貸款方面創造了良好的記錄。在此期間，該公司提取了約30億元人民幣。

新城發展仍有超過50個吾悅廣場購物中心，未質押價值為400-500億元人民幣，截至2022年9月30日其總債務約為840億元人民幣。這一比率是受評房企中最高的之一。標普估計上述物業至少可以提供150億元人民幣的額外融資。該公司還于2022年9月發行了10億元人民幣的中期票據，質押了旗下部分吾悅廣場商場。

緩解了企業短期內的資金壓力，新城發展及新城控股未來的關鍵或是將解決如何提升銷售額的問題。（港灣財經出品）