憑借雙輪驅動的戰(zhàn)略優(yōu)勢，在房地產行業(yè)深度調整周期內，新城控股卻逆勢走出了一條穩(wěn)健之路。
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9月2日，據上海清算所消息，新城控股擬于近期在銀行間市場發(fā)行2022年度第二期中期票據，這也是繼龍湖之后，又一家成功通過中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）擔保發(fā)債的房企。相比5月份的信用風險緩釋工具，此次中債增為房企發(fā)債提供全額無條件不可撤銷的償還擔保，信用保護進一步增強。受此影響，9月5日~6日連續(xù)兩天，新城控股股票呈現(xiàn)上揚走勢，截至9月6日收盤，新城控股報收21.27元/股，單日上漲3.65%。
中債增的擔保以及資本市場的反映背后，實際上是新城控股穩(wěn)定的經營、健康的財務在做支撐。
今年上半年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，其中歸屬上市公司股東的凈利潤30.1億元，扣非歸屬母公司凈利潤25.62億元。尤其值得注意的是，由于商業(yè)運營和管理業(yè)務的突出表現(xiàn)，上半年新城控股整體毛利率不降反升，21.9%的毛利率保持行業(yè)領先。
新城控股董事長王曉松表示，未來公司將一如既往地專注于地產開發(fā)與商業(yè)運營管理的核心業(yè)務，踐行雙輪驅動的公司戰(zhàn)略。
堅持有回款的銷售上半年回款率超100%
對于當前的房地產企業(yè)而言，安全經營是最大的前提。
在業(yè)內人士看來，從2021年下半年至今，房企大多都在“走鋼絲”。在這個過程中，不斷有房地產企業(yè)踏空掉落，但新城控股依然穩(wěn)行其間，甚至成為房企中相對安全、穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)之一，憑借的是其長期堅持的“住宅+商業(yè)”的雙輪驅動模式。其中，開發(fā)業(yè)務是公司區(qū)域深耕的壓艙石，商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。
今年上半年，新城控股的開發(fā)業(yè)務質量進一步提升。在房企銷售普遍呈現(xiàn)負增長，且百強房企銷售規(guī)模同比下降超50%的情況下，新城控股上半年實現(xiàn)累計銷售額651.6億元，回款金額達760.30億元，回款率117%，真正將“有回款的銷售、有歸集的銷售”落到了實處，為公司在行業(yè)資金普遍承壓的情況下提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
截至上半年末，新城控股在全國范圍內合計擁有土地儲備總面積達到1.31億平方米，可滿足公司未來兩到三年的開發(fā)運營所需。土地儲備的結構上，新城控股在全國最具經濟活力和人口密度最高的地區(qū)布局，其中，一、二線城市約占公司總土地儲備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.46%。長三角以外的三四線區(qū)域，新城控股的項目以綜合體為主，具有較強的市場競爭力。
當前，不少房企在投資端趨于謹慎，對此，王曉松也表示，公司會充分考慮行業(yè)和市場的變化，結合自身的經營情況，適時開展新項目拓展。
2022年已經過半，行業(yè)形勢依然面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，在新變局之下，新城控股董事兼總裁梁志誠表示，全年公司提出了以“三保”為核心的管理目標，即“保交付、保首開、保開業(yè)”，其中“保交付”為公司運營管理的重中之重。
根據半年報披露，今年上半年，新城控股共實現(xiàn)60個子項目竣工交付，竣工面積為653.56萬平方米（含合營及聯(lián)營項目）。今年下半年，新城控股計劃竣工148個子項目，實現(xiàn)竣工面積1762.8萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項目811.64萬平方米。
商業(yè)帶動作用明顯整體毛利率超20%
隨著地產行業(yè)進入深度調整期，利潤增速、利潤率下滑已成常態(tài)。今年上半年，房企經營愈加困難，從上市房企利潤表現(xiàn)來看，超半數(shù)盈利承壓，利潤處于虧損狀態(tài)的亦不在少數(shù)。受此環(huán)境影響，TOP50房企毛利率中位數(shù)約在15%。而新城控股上半年整體毛利率達到21.9%，不僅超過行業(yè)平均水平，同時比去年同期還平穩(wěn)上升2.29%，表現(xiàn)較為突出。
較為可觀的毛利率背后，是新城控股商業(yè)板塊做出的突出貢獻。
一組來自于半年報的數(shù)據顯示，今年上半年，新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利率高達72.22%，并逆勢增長1.64%。由于商業(yè)板塊利潤表現(xiàn)堅挺，因此帶動了上半年新城控股整體毛利率的提升。
近年來，隨著傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務逐步進入下行通道，不少企業(yè)也在探索和發(fā)力多元化賽道，布局商業(yè)領域的企業(yè)不斷增多。
對此，新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君表示，多家企業(yè)進入相關領域，代表同行對商業(yè)賽道的認可，對企業(yè)來說迎接市場的挑戰(zhàn)和競爭也是必然的。目前商業(yè)行業(yè)主要發(fā)展趨勢有四個方面：經過多年高速增長，購物中心進入存量運營時代；行業(yè)集中度提升，逐步進入整合階段，頭部企業(yè)市場份額進一步擴大，且紛紛開啟輕資產運營；受經濟環(huán)境以及疫情影響，單個商業(yè)體對經營風險的抵御能力不足，規(guī)?；?、連鎖化經營優(yōu)勢凸顯；行業(yè)同質化嚴重，同時消費客群、理念等都在深刻變化，這就導致商業(yè)的深度經營和創(chuàng)新經營成為企業(yè)的核心能力。
雖然面臨競爭和挑戰(zhàn)，但在曲德君看來，新城控股做商業(yè)具備優(yōu)勢，這體現(xiàn)在三個方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)布局，三是商業(yè)開發(fā)運營能力，三者打通才是核心競爭力所在。
在三方面優(yōu)勢發(fā)揮作用之下，今年上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億元，同比增長20%。
從數(shù)量上看，截至8月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達132座，已開業(yè)數(shù)量位居境內外上市公司首位。此外，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到191座，進駐全國137個城市。
截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。報告期內物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利31.62億元，占公司總毛利的比例大幅提升至34.14%。
曲德君表示，考慮到目前行業(yè)情況，公司將運營回暖、穩(wěn)定經營作為商管工作的重點。公司在輕重并舉的規(guī)劃下，保持規(guī)模平穩(wěn)增長。下半年公司將持續(xù)促活廣場經營，力爭實現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運營總收入目標。
堅守底線思維確保財務穩(wěn)健
“底線思維”是新城控股最近一年頻繁提到的關鍵詞。在此引導下，面對2022年上半年房地產行業(yè)經營壓力較大的背景，新城控股也在主動降低有息負債，優(yōu)化債務結構，控制融資成本。
截至2022年6月底，新城控股的有息負債為822億元，同比下降191.6億元，較2021年年末減少76.67億元。報告期內，新城控股整體平均融資成本為6.5%，較2021年同期繼續(xù)下降。
從“三道紅線”指標來看，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點，三道紅線保持“綠檔”。
新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬表示，未來，公司將繼續(xù)積極配合國家及行業(yè)政策，穩(wěn)步降杠桿，并合理調整負債結構、拉長債務久期、降低融資成本。
眾所周知，當前房地產企業(yè)融資壓力較大，融資閘口并未完全放開，作為房企中發(fā)展較為穩(wěn)健的代表，新城控股上半年也不斷探索，積極開拓融資新渠道并取得突破。
例如，今年5月24日，中債增和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設信用風險緩釋憑證助力新城控股2022年度第一期中票發(fā)行，這也是中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，創(chuàng)設總金額不超過1.3億元。5月30日，該筆票據完成簿記，據悉，該期中票發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年，中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項雙AAA評級。僅隔一天，5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據，這也是今年4月份以來第一筆民營房企境外新發(fā)債券。
據管有冬介紹，2022年，新城控股公開市場債務到期約126億元，今年前8月已到期償還或提前償還103億元。接下來，公司也將繼續(xù)堅持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債務到期償付。
對于公司未來的發(fā)展，新城控股董事長王曉松表示，公司管理層及控股股東都充滿信心。
這種信心也反映在股東的持續(xù)回購舉動中。據新城控股董事長王曉松介紹，一方面，公司以集中競價交易方式回購股份，回購資金總額計劃不低于1億元、不高于2億元；截至8月末，已累計回購支付金額4934萬元。另一方面，公司控股股東的家族信托基金7月末通過二級市場增持公司母公司新城發(fā)展股份401萬股，耗資約1100萬港幣。
雖然目前房地產市場信心受損，但中央和地方多次出臺利于房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，且隨著房貸利率下調、房地產金融監(jiān)管有序放松以及整體信貸環(huán)境的改善，預計市場信心將受到正面影響，行業(yè)基本面在下半年有望逐步修復。
在此背景下，新城控股也表示，將一如既往地專注于地產開發(fā)與商業(yè)運營管理的核心業(yè)務，踐行雙輪驅動戰(zhàn)略，通過甄別潛力區(qū)域與城市，把握結構性機會，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重并舉，不斷夯實傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務能力，把“有回籠的銷售，有利潤的增長、有品質的產品與服務”貫徹到經營動作和管理思路之中。公司將通過“抓銷售、盤融資、緊運營、控風險、保利潤、調結構”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。