來源：浙商基金? 鄧怡

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截至11月29日收盤，上證指數收盤上漲71.2點，漲幅為2.31%；深證成指收盤上漲259.93點，漲幅為2.4%；創業板指收盤上漲40.99點，漲幅為1.78%；滬深300收盤上漲115.18點，漲幅為3.09%。北上資金當日凈流入98.06億元。漲幅前五的行業分別是旅游酒店7.19%、房地產開發6.54%、保險5.47%、房地產服務5.4%、裝修建材4.46%。

眾多板塊在今日迎來爆發，其中房地產板塊受昨晚利好消息影響，今日高開高走，那房地產板塊短期修復機會如何？長期投資機會是否值得期待？

1、地產鏈短期修復機會怎么看？

本輪地產下行的主要矛盾在于供給側，供給側惡化又主要由房企融資收緊引起，因此雖然此前需求側已經出現限購限貸放松、房貸利率下降等利好，但地產銷售仍然低迷。解鈴還須系鈴人，近期“第二支箭”“第三支箭”相繼落地，預計將幫助房企融資端改善，進而供給側繼續惡化的風險將大大降低，我們認為兩年多的緊縮下行期階段性結束、地產及地產鏈修復的信號越來越明確。

2、修復路徑和以往有何差異？

以往的地產周期的主要矛盾在于需求側，因此修復也從地產銷售開始，進而拉動拿地和投資回暖。我們認為本輪地產周期由于主要矛盾在供給側，因此修復路徑也有不同，首先房企資金鏈將得到率先改善，其次保交樓將成為重中之重，先交樓穩定購房者信心，才能推動地產銷售的回暖。因此主要有兩方面的投資機會，一是應收賬款較多、壞賬預期較高的部分B端板塊，二是受益于竣工交房的部分C端板塊。

此外需要重視的是，除了“預期內的修復”，部分公司在新一輪產業上行期，可能出現“預期外的新生”，我們看到一些龍頭企業在行業低谷期仍在加速布局新業務、構建新商業模式，等到產業貝塔回暖，我們預計這些新的阿爾法可能帶來比起常規修復更加顯著的收益。

3、地產鏈長期投資機會怎么看？

目前“房住不炒”基調仍然沒變，人口結構變化也給地產需求帶來持續的壓力，因此部分投資者對地產鏈長期投資機會持有悲觀態度。我們認為，第一，對優秀公司而言需要的更多是相對穩定的產業環境而非爆發式的增長，只要產業環境相對穩定就有發揮阿爾法的空間；第二，我們復盤海外主要國家經驗發現，地產鏈龍頭企業能否實現長期增長與地產大盤是否下行并無必然關系，優秀公司可以通過提份額、擴品類、出海等各種方式實現穿越周期。

目前國內地產鏈很多細分行業集中度還較低、龍頭企業的體量還較小，我們認為部分優秀企業仍可實現長期持續增長，對地產鏈的長期投資機會可以更樂觀些。

數據來源wind，截至2022年11月28日

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