萬眾矚目之下，萬物云上市腳步終于再進一步。
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9月19日早間，萬物云發布公告稱，公司擬全球發售約1.17億H股股份，每股發售價為47.1港元-52.7港元，預計公司股票將于9月22日定價，并于9月29日在香港聯交所開始售賣。
這條“大魚”躍入資本池后，市場又將濺出怎樣的浪花？
估值分化或加劇
萬科的一舉一動都牽動著資本市場的情緒，也為萬物云的上市造足了勢頭。外界十分好奇，一個半年營收超140億元、合約面積約10億平方米的行業“巨無霸”邁入資本市場，究竟能為行業帶來怎樣的變化？
實事求是的說，萬物云選擇上市的節點并不算友好。畢竟，今年以來物業股整體表現低迷。據中物研協數據顯示，8月，非港股通物企、59家上市物企（不含新上市蘇新服務）、港股通物企和恒生物業服務及管理指數分別下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%，跌幅均大于恒生指數和滬深300（分別下跌1.0%和2.2%）。
經過近一年時間的演變，物企估值也開始逐漸回歸理性，且頭部物企和中小物企呈現估值分化。中物研協數據顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，僅剩8.0倍。
不過，龍頭物企仍在強勢領跑。據wind數據顯示，截至9月19日，華潤萬象生活估值高達30余倍，中海物業、保利物業估值均達到20余倍。
而隨著萬物云的入場，物業板塊有可能迎來新一輪格局變化。富途證券研究報告指出，萬物云完成上市，雖然會提高投資者對板塊的配置力度，但是上市不可避免地會造成投資者調倉，對于板塊內現存的物管公司，尤其是基本面不太扎實、關聯方遭遇流動性危機的公司，這一挑戰十分現實，并且大概率會發生。
而當投資者開始向龍頭企業集中，或將進一步加劇物業股估值的分化。IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，處于物業股兩端的企業，也就是股價表現和未來走勢更好的優質企業，以及股價低迷、看不到未來的較差企業，都會成為被調倉的重點企業，前者會被重點加倉，而后者會被拋棄。“物業股的估值會隨著萬物云的上市而表現得分化愈加明顯。”
一位資深職業投資人同樣告訴財經網，不同物企之間的估值分化會逐漸拉大，未來物業股PE估值的合理區間會落在10-25倍之間。
市場格局將生變
在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業中僅剩金地物業和龍湖智創生活尚未上市。截至目前，金地物業尚未推出明確的上市時間表，而龍湖智創生活則已經二次遞表，正在推進上市進程。
這也一定程度上意味著，隨著萬物云的入市，龍頭物企的資本化基本完成。只是，物管行業曾經的高光時刻已經遠去，那么，在一個相對理性的行情下，完成資本布局之后的物企格局又將如何演變？
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖分析，從股價來看，現在恒生指數在18588點左右，估計年底前會下探到17000點。因此，物業股也會隨之繼續下跌，只是大盤股和龍頭跌幅小些，相對高位下滑40%-60%；小盤股和民企相對高位下跌，跌幅在80%-95%。
誠然，任何企業都不可避免會受到市場變動的沖擊。但市場行情越是不明朗，龍頭物企越是容易受到青睞。北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬認為，絕大多數物企都是在香港上市，而港交所主要以機構投資為主，南下資金通常會選擇行業中比較大的物企，資金向龍頭傾斜是自然而然的事情。
柏文喜則認為，接下來物業股在資本市場上一方面會加快板塊內的分化，另一方面也會加快物業板塊內的行業整合，出現強者恒強、贏家通吃和一些弱勢企業被迫逐步退出的市場格局，行業集中度未來會加快上升。
嘉和家業物業服務研究院預計，未來，物業行業的發展或會與互聯網行業相似，最終形成騰訊、阿里、百度等幾個巨頭競爭的局面，物業行業或將形成碧桂園服務、萬物云、保利物業、華潤萬象生活、龍湖智創生活等頭部企業瓜分市場，其他物企眾星拱月的格局。
科技故事要落地
目前，面對物管行業競爭加劇、物業服務趨同化，不少物企都在尋找新的突破口。其中，科技賦能成為企業爭奪資本的“香餑餑”。在今年的中期業績發布會上，多家上市物企高管都描繪了企業的智慧化轉型進展及發展前景。
其中，旭輝永升服務總裁周洪斌談到，如果說腳踏實地的服務意識和體系化的服務能力是最基礎的行活，那么科技能力則為物管服務賦予了未來的各種可能性。弘陽服務方面則稱，數字化浪潮席卷而來，企業正投身其中。而即將登陸港交所的萬物云更是早早便定位空間服務，極力褪去物業的傳統基因。
據周洪斌透露，旭輝永升服務在智慧化建設上通過持續3年的投入，清晰可見管理費用率在持續下降。而弘陽服務則形成智慧數據庫、全景計劃系統、弘陽服務APP、弘生活APP四個平臺，提高運轉效率。由此可見，物企的數字化發力方向仍主要集中在破解人工、效率、管理難題。
在程鵬看來，物企選擇“科技賦能”是不得不走的路徑，因為物業行步至此，企業正在經歷管理的升級，需要用 IT技術、信息技術來賦能企業的管理體系。科技賦能的確給予了傳統物業新的想象，只是，外界始終質疑，物企頻頻喊出的科技口號究竟有沒有落地？
而這或許可從萬物云的聆訊集中窺得一二。據數據披露，2022年上半年，萬物云實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務收入分別占比總收入的56.3%、35.6%、8.1%。
不過，與科技關聯較大的解決方案服務不及10%的占比，暴露了企業布局云計算業務的尷尬，也一定程度上說明了物企走數字化之路并不容易。
程鵬認為，過去企業習慣將人、資金當作生產要素，沒有沉淀足夠的數據基礎。此外，由于統計口徑等差異、數據實時變動等原因，不同項目建立的數據系統無法實現有效連通，導致系統之間形成煙筒作用，彼此孤立。
他表示，現在的物企本質上仍是傳統型服務公司，真正實現數字化轉型難度還很大。不過，數字化的確能賦能物企轉型升級。
目前來看，多家物企開始瞄準社區電商以及整個智慧社區的相關服務，進而探路智慧城市的打造。據不完全統計，中海物業、彩生活、綠城服務等物企也已經在與京東、360、商湯科技等科技公司合作，提升自身在智慧社區上的運營水平。
與此同時，物企紛紛將城市服務內容上升至戰略層面，搶占智慧城市賽道風口。其中，萬物云推出“蝶城”戰略，在一個半徑3公里的城市區域內構建20-30分鐘可觸達服務圈；龍湖智創生活投資組建城市管理企業，開啟智慧城市治理模式；第一服務控股今年發布了數字孿生智慧城市服務平臺——城市服務“藍圖”,也開始進軍智慧化城市服務領域。
不過，對物業行業而言，如何將科技賦能真正落地仍是亟待考慮的事情。畢竟，行業市場競爭激烈，受資本市場助推，行業產生了大量“內卷”，影響到成本攤薄和盈利規模的預期。但好的一面是，資本市場助力，會幫助行業形成更廣泛的市場教育。而隨著萬物云等龍頭企業的資本化布局完成，資本市場的助力能夠帶來哪些改變仍需時間來驗證。
文/王亞靜（責編：高雅）