當(dāng)前的地產(chǎn)股猶如“一半是火焰，一半是冰山”。前期大干快上、以高負(fù)債驅(qū)動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張的民營(yíng)房企正自食惡果遭資金拋棄，而國(guó)資背景、區(qū)域性房企以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和保守的經(jīng)營(yíng)成為抄底資金的“新寵”。
地產(chǎn)股正重回主流資金的“視野”。
9月以來，房地產(chǎn)板塊迎來一波大漲，其中以區(qū)域性房企為代表的濱江集團(tuán)、以地方國(guó)資房企為代表的華發(fā)股份股價(jià)均創(chuàng)出新高，濱江集團(tuán)的年度漲幅更是翻倍，表現(xiàn)遠(yuǎn)超賽道股。
(相關(guān)資料圖)
股價(jià)大漲的背后離不開政策“寬松”帶來的邊際改善和機(jī)構(gòu)資金的加持。老虎財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)中報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以國(guó)壽為代表的險(xiǎn)資、部分公募基金和港資產(chǎn)業(yè)資本正在“抄底”地產(chǎn)。
對(duì)于為何重倉地產(chǎn)股，中泰資管投資總監(jiān)姜誠(chéng)表示：“行業(yè)總需求下滑，不代表行業(yè)里所有公司都會(huì)破產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)不會(huì)消失。總需求下滑會(huì)帶動(dòng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善，讓行業(yè)內(nèi)有優(yōu)勢(shì)的公司活的更好，也就是更高的ROE。”
中國(guó)人壽二季度斥巨資“掃貨”地產(chǎn)股
險(xiǎn)資一直被稱為A股隱形“地王”，其對(duì)地產(chǎn)的衷愛程度僅次于銀行。
當(dāng)前，上市公司半年報(bào)已全部披露，險(xiǎn)資二季度持倉路線圖也浮出水面。從行業(yè)來看，今年二季度險(xiǎn)資持倉數(shù)量排名靠前的行業(yè)包括銀行、房地產(chǎn)、公用事業(yè)、電信服務(wù)等。
choice數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，險(xiǎn)資共重倉604只股票，持倉總市值約為1.36萬億元。前十大重倉股中，銀行占據(jù)7個(gè)席位，其余3個(gè)席位則分別為長(zhǎng)江電力、中國(guó)聯(lián)通和金地集團(tuán)。
雖然上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但“國(guó)資系”地產(chǎn)股股價(jià)表現(xiàn)遠(yuǎn)超民營(yíng)地產(chǎn)。在此背景下，二季度險(xiǎn)資加倉了1.18億股房地產(chǎn)股。
老虎財(cái)經(jīng)通過整理地產(chǎn)公司半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人壽成為二季度加倉地產(chǎn)股的主力軍，不僅增持了招商蛇口，還新晉成為金地集團(tuán)、萬科A的前十大流通股東。
具體來看，中國(guó)人壽在2022年一、二季度均增持了招商蛇口，尤其是二季度，中國(guó)人壽大幅加倉2203萬股，持股總計(jì)1.42億股，持倉市值達(dá)超18億；此外，中國(guó)人壽還在二季度新晉成為金地集團(tuán)的第八大流通股東，持倉4870萬股，持倉市值超6億；與金地集團(tuán)一樣，中國(guó)人壽同樣在二季度新晉成為萬科A的第十大流通股東，持倉8303萬股，持倉市值超16億。
可見，在萬人唾棄地產(chǎn)股之際，國(guó)壽在二季度斥巨資掃貨地產(chǎn)股，而這還只是“水面上”（成為前十大股東）的持倉。據(jù)國(guó)壽半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其投資性房地產(chǎn)金額為131.44億。
對(duì)于為何逆風(fēng)加倉地產(chǎn)股等權(quán)益類資產(chǎn)，中國(guó)人壽總裁助理、首席投資官張滌在此前的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“今年上半年，A股市場(chǎng)波動(dòng)較大，我們保持了戰(zhàn)略定力，并且敢于在市場(chǎng)低位加倉，提升權(quán)益配置，向長(zhǎng)期權(quán)益中樞靠攏。”
縱觀國(guó)壽大幅加倉的邏輯，發(fā)現(xiàn)其加倉的地產(chǎn)股均具有國(guó)資背景，在國(guó)資背景的加持下，相關(guān)地產(chǎn)股走勢(shì)也遠(yuǎn)強(qiáng)于民營(yíng)系地產(chǎn)公司。截止9月15日收盤，招商蛇口年漲幅超25%；金地集團(tuán)年跌幅1%；萬科A年跌幅2%。
除了國(guó)壽逆勢(shì)加倉外，平安作為隱形的“地王”雖未在二級(jí)市場(chǎng)上大幅加倉，但其也“低調(diào)”在一級(jí)市場(chǎng)“掃貨”。據(jù)悉，6月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目出售給平安人壽，交易金額50.15億元。
公開資料顯示，遠(yuǎn)洋銳中心是遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心之后在北京的第四個(gè)區(qū)域超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。
北上資金、公募基金偏好頭部、國(guó)資系房企
公募、北上資金作為二級(jí)市場(chǎng)的主流機(jī)構(gòu)，其對(duì)某一板塊的超配、減配在一定程度上能代表主流資金對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)的看法。
天風(fēng)證券研報(bào)顯示，2022年二季度北上資金地產(chǎn)股持倉總市值為314.3億元，環(huán)比下降9.45%;配置占比創(chuàng)17Q1新低。重倉個(gè)股方面，2022年二季度陸股通持倉市值TOP5分別為保利發(fā)展(89.4億元)、萬科A(85.8億元)、招商蛇口(24.1億元)、金地集團(tuán)(18.7億元)、華僑城A(12.8億元)，合計(jì)持股市值達(dá)230.9億，占陸股通地產(chǎn)投資總市值的73.45%，占比環(huán)比上升3.81pct。
與北上資金如出一轍，國(guó)內(nèi)公募機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)板塊的總持倉市值在下降，但對(duì)頭部房企的配置卻在增加。
數(shù)據(jù)顯示，2022年二季度房地產(chǎn)板塊的公募基金持倉總市值為1119.6億元，環(huán)比下降12.56%。地產(chǎn)持倉市值占股票投資市值比重1.69%，環(huán)比一季度下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了自21Q3以來的回升趨勢(shì)。
值得注意的是，雖然持倉總市值在下降，但資金偏向頭部房企的傾向正在加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，公募基金地產(chǎn)持倉市值前五的個(gè)股分別為保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、新城控股，持倉市值占板塊比重合計(jì)達(dá)51.22%，環(huán)比提升1.72pct，頭部房企持倉集中度已連續(xù)四個(gè)季度上升。
此外，二季度共16家房企獲更多公募基金重倉，基金重倉數(shù)量增長(zhǎng)前三為廣匯物流(+15只)、濱江集團(tuán)(+11只)、華發(fā)股份(+9只)。
廣匯物流半年報(bào)顯示，有五家機(jī)構(gòu)在二季度新晉前十大流通股東，包括一只養(yǎng)老基金和四只公募基金，融通內(nèi)需驅(qū)動(dòng)、華安國(guó)企改革主題、廣發(fā)科技創(chuàng)新、華泰保興吉年利定開分別持有1019.44萬股、921.34萬股、766.91萬股、679.43萬股。在公募基金的合力“助推”下，廣匯物流在二季度漲幅達(dá)64%，年初截止9月15日收盤漲幅達(dá)175.3%，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)板塊。
相對(duì)于廣匯物流，濱江集團(tuán)的房地產(chǎn)屬性更強(qiáng)。濱江集團(tuán)97%以上的營(yíng)收來源于浙江省內(nèi)的房地產(chǎn)銷售，屬于典型的區(qū)域性房企。其在二季度漲幅達(dá)27%，年初截止9月15日收盤漲幅達(dá)172.2%。
與廣匯物流、濱江集團(tuán)的民企性質(zhì)不同，華發(fā)股份的背后是珠海市國(guó)資委，在業(yè)績(jī)和國(guó)資身份的加持下，華發(fā)股份同樣受到資金的追捧，年初截止9月15日收盤其漲幅達(dá)91%。
有意思的是，廣匯物流、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份與頭部房企靠千億營(yíng)收規(guī)模取勝不同，三者中營(yíng)收最高的是華發(fā)股份，半年報(bào)250億；濱江集團(tuán)則僅有107億。而這并不是個(gè)例，今年以來，多家區(qū)域性房企漲幅位列行業(yè)前排。
區(qū)域性房企成“新寵”
繼國(guó)資背景、頭部房企后，區(qū)域性房企正成為資金的“新寵”。
在以“規(guī)模論”輸贏的年代，絕大多數(shù)區(qū)域深耕型房企并不具備優(yōu)勢(shì)。而行業(yè)下行期，前期擴(kuò)張兇猛的房企遭遇周期劫，項(xiàng)目甚至出現(xiàn)交付難題。反觀區(qū)域性房企，此前因未大規(guī)模擴(kuò)張，所以仍保持著較低杠桿率，再加上項(xiàng)目不多，因此財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)方面較為穩(wěn)健。
以濱江集團(tuán)為例，今年上半年?duì)I收107億，凈利潤(rùn)12.84億，同比增長(zhǎng)1.34%；其97%以上的營(yíng)收來源于浙江省內(nèi)的地產(chǎn)銷售。截至2022年上半年，濱江集團(tuán)62%的土地儲(chǔ)備位于杭州，浙江省內(nèi)的土地儲(chǔ)備為22%，浙江省外的土地儲(chǔ)備為16%。上半年累計(jì)新增30個(gè)項(xiàng)目，其中28個(gè)位于杭州，寧波、金華各1個(gè)。
此外，與其它民營(yíng)企業(yè)甩賣資產(chǎn)、保交樓不同的是，濱江集團(tuán)今年上半年逆勢(shì)拿地。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；中指院數(shù)據(jù)顯示，1-6月權(quán)益拿地金額TOP100中，濱江集團(tuán)同樣排名第一，拿地金額392億元。
或許正是基于上述優(yōu)勢(shì)，部分區(qū)域深耕型房企得到資金的追捧。而且區(qū)域型地產(chǎn)公司的漲幅要遠(yuǎn)高于全國(guó)性地產(chǎn)公司。
choice數(shù)據(jù)顯示，從今年年初至9月15日，A股4只房地產(chǎn)個(gè)股實(shí)現(xiàn)翻倍，其中就包括中交地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和天保基建，漲幅分別達(dá)161.89%、158.8%和106.92%。
有地產(chǎn)首席分析師表示，部分區(qū)域型房企在資本市場(chǎng)表現(xiàn)之所以更為強(qiáng)勁，有兩個(gè)重要原因：從資本市場(chǎng)角度來看，區(qū)域型房企的價(jià)格相對(duì)較低，游資及機(jī)構(gòu)更容易把價(jià)格推高；此外，區(qū)域型房企過往并未出現(xiàn)大規(guī)模擴(kuò)張，保持著較低杠桿率，所以基本上不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)擔(dān)心的交付問題，這也是被看好的重要原因。
煤老板、港資“出手”內(nèi)地樓市
“抄底”地產(chǎn)的不僅有二級(jí)市場(chǎng)資金，產(chǎn)業(yè)資本同樣對(duì)樓市蠢蠢欲動(dòng)。
事實(shí)上，作為以穩(wěn)健著稱的港資正悄悄“掃貨”內(nèi)地樓市。
香港“四大家族”之一的鄭氏新世界集團(tuán)在2021年年初選擇把新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司總部落戶在了廣州。同年9月，新世界中國(guó)地產(chǎn)宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項(xiàng)目；12月，新世界中國(guó)又于大灣區(qū)拿下3宗城市更新項(xiàng)目。
2022年4月26日，新世界發(fā)展以總價(jià)19億元收購廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%股權(quán)。彼時(shí)的龍光集團(tuán)，正深陷債務(wù)泥潭中，急需救命錢。緊接著5月，新世界旗下新創(chuàng)建集團(tuán)斥資22.9億元收購成都、武漢兩個(gè)城市的6項(xiàng)物流資產(chǎn)。
而為了加快內(nèi)地發(fā)展速度，新世界中國(guó)在今年4月和招商蛇口簽了一份合作協(xié)議，雙方將在中國(guó)內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項(xiàng)目、股權(quán)及資產(chǎn)收購項(xiàng)目等多個(gè)領(lǐng)域。
鄭氏家族之外，李嘉誠(chéng)也緊盯內(nèi)地樓市。2022年5月5日，廣州集中土拍，李嘉誠(chéng)家族旗下的和記黃埔參與了白云區(qū)空港大道一幅熱門地塊的競(jìng)價(jià)，出價(jià)23.6億元。盡管李嘉誠(chéng)沒有成功拿下該地塊，但他罕見現(xiàn)身內(nèi)地土地拍賣市場(chǎng)的信號(hào)，令市場(chǎng)“浮想聯(lián)翩”。
李嘉誠(chéng)雖未成功，但另一港資房企在上海土拍收獲滿滿。6月1日，上海首輪土拍中，亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)集團(tuán)之一的香港置地，聯(lián)合招商蛇口、徐匯城投以47.33億元，觸頂競(jìng)得徐匯區(qū)斜土街道地塊。該地塊成交樓面地價(jià)86285元/平方米，溢價(jià)率9.6％，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)131000元每平米。
緊接著7月上海第二批集中供地中，港資開發(fā)商的身影再次出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)中。雖然央企國(guó)企仍為主要購買力，但香港裕華下屬企業(yè)聯(lián)合金地集團(tuán)全資子公司競(jìng)得上海嘉定區(qū)一宗地塊。
此外，嘉里建設(shè)有限公司、港資房企瑞安均大手筆抄底樓市。
無獨(dú)有偶，“煤老板”也悄悄殺回內(nèi)地樓市了。
5月21日，來自內(nèi)蒙古的“煤老板”鄂爾多斯發(fā)布公告稱，計(jì)劃和子公司電力冶金集團(tuán)購入上海靜安區(qū)蘇河灣中心的寫字樓及其地下210個(gè)停車位，物業(yè)總面積為4.54萬平方米。其中，鄂爾多斯出資約13.45億元，電冶集團(tuán)出資約13.29億元，交易總價(jià)為26.7億元。
資料顯示，蘇河灣中心是由華潤(rùn)置地和信德集團(tuán)聯(lián)合打造，信德集團(tuán)的實(shí)際控制人為賭王之女何超瓊。
港資、煤老板等產(chǎn)業(yè)資本紛紛攜巨資“抄底”樓市，樓市的“拐點(diǎn)”已來？