房地產行業縮表帶來的影響已經顯現，行業自此進入探底盤整階段。

截至8月31日，A股和港股超80家上市房企“2022年半年報”中，超過70%上市房企凈利潤、毛利潤出現同比下滑；百強房企平均銷售金額同比下滑51%，帶動營業收入整體回縮。

探底階段，安全是第一要義，相對而言具備優質商業資產的企業，或能憑長期盈利預期來獲取“平滑周期”的能力，并以此抬高安全邊際。

(資料圖)

新城控股便是這個具備較高安全邊際的房企之一。

住宅+商業雙輪驅動

打造較高的安全邊際

半年報顯示，今年上半年新城控股651.60億元銷售金額中回款額達760.30億元，回款率117%，位于行業前列。

高效回款帶來的直接效果是現金流的充沛。上半年，新城控股在手現金余額447.82億元，經營性現金流凈額為115.03億元。

不僅現金流不錯，新城控股上半年營收和凈利潤也非常可觀。上半年，新城控股實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。

其次，新城控股也有大量的已售未結轉面積和貨值，為未來的增長埋下伏筆。

半年報數據顯示，截至6月底新城控股實現合同銷售金額651.60億元，銷售面積約657.20萬平方米，另外已售未結轉面積達到3468.92萬平方米。

從土儲結構來看，新城控股截至6月末的總土地儲備1.31億平方米中，一二線城市占比37.05%，長三角區域三四線城市占比約29.46%，屬于經濟發達地區，是未來保證銷售現金流的關鍵。

不僅如此，新城控股的商業經過十余年時間的沉淀，成色表現越來越佳。

財報顯示，在今年上半年新城控股商業運營實現收入47.18億，同比增長19.8%，商業持續性經營收入持續大漲超過當期利息支出，約為145.7%。其中，不含稅的物業出租及管理收入在今年上半年增至43.79億元，占公司營業收入的10.23%，上漲明顯。

由于物業出租及管理屬于較高毛利業務（毛利率約72.22%）且在總毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整體毛利率被帶動提升至21.90%，同比漲幅2.29個百分點。

現金流充沛

財務穩健

如何穿越地產低迷周期，是橫在多數房企面前的難題，不過，新城控股在這塊，做得相對較好。新城控股一方面穩住現金流，一方面積極降負債，并取得了成效。

上半年，新城控股回款金額達760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業前列。

同期公司的物業交付量達到近4萬套，計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米；計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1762.80萬平方米（住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米），進一步提升項目資金回籠、結轉的預期。

而回款和交付提質，對資金端的效果顯而易見。上半年，新城控股的在手現金余額447.82億元，對比同期短債，公司期內的非受限現金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍，安全系數維持較高位置。

同時，半年報顯示，截至2022年6月底公司的有息負債822億元，同比下降191.60億元；公司整體凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點，三道紅線均達“綠檔”要求。

財務穩健的同時，在房地產整個融資低迷的環境下，公司的融資比較順暢。

除中期票據及優先綠色美元債成功發行外，截至今年8月底，已有近20座已開業吾悅廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。公司在中報期內的平均融資成本進一步下降到6.50%，表現優秀。

不難看出，在基本面穩定安全的前提下，新城控股商業板塊步步發力。另外，商業板塊現金奶牛的特性，也使得其能在艱難時期筑高安全邊際，平穩過渡，穿越周期的迷霧。