8月26日，新城悅服務集團有限公司（股票代碼：01755.HK）對外披露2022年上半年業績公告。據業績公告顯示，截至2022年6月30日，新城悅服務收入約24.66億元，同比增長約31.4%；核心歸母凈利潤（不包括本公司投資的上市公司美元債券公允價值損益及減值損失，以及理財產品的利息收入）約為3.60億元，同比增長約30.1%。在管建筑面積約1.72億平方米，較2021年末增加約1819萬平方米，其中第三方的在管面積占比約50.9%；合約建筑面積約2.97億平方米，較2021年末增加約1867萬平方米，其中第三方的在管面積占比約44.0%。

報告期內，新城悅服務堅持“以客戶服務滿意度為核心”，篤定堅持并進一步深化“大社區+大后勤”戰略，聚焦客戶核心訴求及關鍵業務領域，秉持長期主義，核心經營指標均實現高質增長。

(資料圖)

核心業績穩定增長地產關聯業務營收占比持續降低

從企業整體業績表現來看，新城悅服務在2022年上半年的數據依舊亮眼，在集中反應企業業績的營業收入與核心歸母凈利潤兩大財務指標方面，新城悅服務均位居行業前列，再一次向市場展現了身為全國綜合型頭部物企的實力。

截止2022年8月25日晚，已有18家上市物企對外披露了2022年上半年業績數據。據已發布的數據顯示，與提前發布業績的同行相比，新城悅服務繼續保持了自身的行業領先地位：其24.66億元的營業收入及3.60億元的核心歸母凈利潤，暫居行業前四。

數據說明：除新城悅服務外，其他物企中報數據截止時間為8月25日數據來源：企業年報，克而瑞物管整理

領先的行業占位，源自于新城悅服務對業務結構的不斷完善與優化，也在一定程度上揭示了部分物企此前激進發展策略的弊端。資本涌入確實在一定程度上助推了物管行業的快速發展，但也讓業內眾多物企忽視了行業底層的發展邏輯。為了迎合資本訴求，部分物企在利潤表現方面高度依賴地產母公司優質項目的輸送，在營收方面“唯規模論”的論調更是一度成為業內的金科玉律。但新城悅服務并未因此而盲從，而是在審慎思考后，聚焦物企自身發展邏輯，多年以來堅定不移的降低地產關聯業務的營收及利潤占比，尋求適合自身的、可持續的發展道路。截止2022年6月30日，在新城悅服務的四大業務中，與地產關聯的開發商增值和智慧園區服務的營收及毛利占比已分別降至18.2%和13.9%，非地產關聯的物業管理和社區增值服務兩大核心增長動力占比愈發突出，在營收及毛利的占比均超80%，其中，社區增值服務毛利占比首次突破30%！

數據來源：企業年報、克而瑞物管整理

敏銳的市場預判催生了篤定的戰略堅持，而不斷優化的業務結構則在行業低迷時期保證了新城悅服務的業績增長。截止2022年6月30日，新城悅服務營業收入達24.66億元，同比增長31.4%；核心歸母凈利潤約為3.60億元，同比增長約30.1%。與之相對應的，由于此前的市場誤判及戰略失誤，在已發布業績的18家上市物企中，有1/3的企業在營業收入及核心歸母凈利潤方面出現了業績下滑，也從另一個角度印證了新城悅服務自身業務發展策略的成功。

數據來源：企業年報，克而瑞物管整理

多元業態布局效果顯著

規模來源結構愈發均衡

物業管理服務作為兩大核心增長動力的重要組成部分，其營收表現與管理規模息息相關。新城悅服務2022年上半年規模增長可觀，得益于報告期內積極的市拓策略，合約面積及在管面積凈增均超1800萬平方米。截至2022年6月30日，新城悅服務合約面積達2.97億平方米，逼近3億平方米大關，與2021年同比增加1819萬平方米；在管面積達1.72億平方米，與2021年同比增加1867萬平方米。合約在管比為1.73，新城悅服務未來規模儲備健康，足以支撐其保持目前的規模增長速度。

數據來源：企業年報、克而瑞物管整理

新城悅服務對“聚焦物企自身成長、降低地產行業下行周期影響”的發展邏輯一以貫之，不但在業務層面逐年降低地產關聯業務的營收及利潤占比，在非地產關聯業務的物業管理服務業務中也在持續優化管理規模的來源結構，不斷擴大第三方規模占比，降低對新城系的依賴程度。截至2022年6月30日，新城悅服務在管面積中，源自第三方的在管面積為1.31億平方米，較2021年同比增長16.0%，占比達51%，與新城系輸送規模幾乎持平。合約面積中，源自第三方的規模為0.88億平方米，較2021年同比增長20.2%，占比達44%。截至2022年6 月30日，第三方合約面積較2018年末IPO時增長約433%！2015-2022H1 新城悅服務合約及在管面積中第三方占比變化情況

數據來源：企業官微、克而瑞物管整理

此外，新城悅服務也在積極擴大自身業務的發展空間，持續增加在非住宅領域的拓展力度，不斷優化在管項目的業態結構及區域分布密度。截止2022年6月30日，新城悅服務非住宅業態在管面積已達4166萬平方米，非住宅業態的在管面積占比已由2020年中報時的8.3%上升至如今的24.2%，多元化業態布局取得了顯著效果。

數據來源：企業年報、克而瑞物管整理

新城悅服務堅持“在非住宅業態領域取得整體增長的同時，也在不斷完善非住業態”的拓展戰略。報告期內，新城悅服務“三管齊下”：首先，強化服務延展，對單個項目提供多種服務，如海陽核電站（固廢處理+物業管理）、太倉第一人民醫院（保潔+運送）、嘉善第三人民醫院（陪護+保安消控）、成都武侯創意園（前介+物管顧問）等；其次，積極擴充合同，爭取為單個甲方的多個項目提供服務，如中國移動（多個區域樞紐）、國家電投集團（多個青海、西藏營地）、浦發銀行成都分行（辦公及開發中心）、山東航空（保障樓及貨運站坪）等；最后，嘗試業態破局，報告期內新城悅服務先后中標東北大學、牡丹江博物館、成都固廢中心、煙臺應急培訓中心等項目，聚焦關鍵業態布局，不斷豐富高校、公建等重點業態的項目構成。新城悅服務單個甲方多種服務項目展示

數據來源：企業官微、克而瑞物管整理

社區增值服務收入翻倍非周期性業務增速喜人新城悅服務致力于打造雙鏈驅動的“大社區+大后勤”幸福生態服務體系，其獨樹一幟的“大后勤”戰略在報告期內也取得了良好開局。業內多數物企依賴與地產相關的租售、美居等業務，而新城悅服務另辟蹊徑，在業內首創“大社區+大后勤”戰略，對標FIRST SERVICE和索迪斯SODEXO等國際優秀同行，聚焦“大社區”端的社區零售、快遞，“大后勤”端的團餐服務、電梯服務等非周期性業務，成功探索出了適合自身的增值服務發展道路。新城悅服務雙鏈驅動的“大社區+大后勤”幸福生態服務體系

數據來源：公開資料，克而瑞物管整理

得益于新城悅服務獨到的市場判斷及堅定的戰略執行，報告期內新城悅服務的社區增值服務突飛猛進。截止2022年6月30日，新城悅服務社區增值服務收入達6.25億元，與2021年同期相比增長113.2%，實現業績翻倍。其中，三大非周期性業務收入均取得了長足發展：團餐業務收入達1.43億元，同比增長253%；社區零售及便民服務業務收入達1.23億元，同比增長116%；設施管理業務收入達1.06億元，同比增長87%。

數據來源：公開資料，克而瑞物管整理

在上述非周期性業務中，團餐服務的收入增幅最為明顯。報告期內，新城悅服務聚焦客戶需求的深度挖掘和服務業態的擴充，促成“物管+團餐”的體系化拓展模式。目前在管團餐項目已突破130個，覆蓋政府機關、企事業單位、醫院、學校、寫字樓、產業園區等，已完成全業態領域的后勤餐飲服務布局，團餐服務業務規模業內領先。新城悅服務團餐服務典型項目

數據來源：公開資料，克而瑞物管整理

新城悅服務“物業+餐飲”綜合類后勤服務標桿

數據來源：公開資料，克而瑞物管整理

而作為物業管理服務與社區增值服務的增效利器，新城悅服務在智慧服務方面也取得了不俗的進展。就物業管理服務而言，報告期內，新城悅服務持續構建集團級SAP系統，以“觸點線上化、響應快速化、評價技術化、糾偏常態化”促進管理提效。在SAP系統賦能下，業務數據柯自動轉化為財務數據，憑證自動化率達到92%；所有憑證均能完成自動核對，月度保險出具時間平均縮短3天；集團級合并報表及附注的生成速率顯著提高；同時有效降低了舞弊風險。就社區增值服務而言，新搭建的團餐業務管理系統與電梯維保信息平臺也顯著提升了業務效率，極大地改善了用戶體驗。新城悅服務電梯維保信息平臺與團餐業務管理系統

數據來源：企業官微，克而瑞物管整理

小結復盤新城悅服務在2022年上半年以及過往的業務表現，在一定程度上可以描摹出一家優質物企應有的特質：不盲目迎合資本，不依賴關聯地產的業績支撐，專注于物企自身發展路徑的探索，始終冷靜的分析市場，制定清晰的發展戰略并堅定執行。新城悅服務堅信，以業績指標為導向、以財務數據為驅動的發展模式并不能助力公司實現可持續經營，而以“客己平等，相互成就；知行合一，樂于擔當”為核心價值觀的服務者文化才是公司發展的長期驅動力。新城悅服務以一份驚艷的業績答卷，彰顯了理性發展的魅力。希望未來能有更多的物企可以像新城悅服務一樣，堅持長期主義，專注服務，追求有質量的增長，助推整個行業穩健前行。