觀點(diǎn)指數(shù)8月18日，雅生活服務(wù)如期披露了2022上半年業(yè)績(jī)。

【資料圖】

從中報(bào)來(lái)看，其2020年上半年?duì)I收為76.2億元，同比增長(zhǎng)22.0%，毛利20.5億元，同比增長(zhǎng)9.5%，歸母凈利潤(rùn)10.6億元，同比減少7.4%。

在管面積從2021年底的4.90億平方米增加至2022年中的5.29億平方米，合約面積由2021年底的6.63億平方米增加至2022年中的7.06億平方米。

整體而言，雅生活服務(wù)上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊俨⑽囱永m(xù)往期的高速。在整體增速放緩的前提下，歸母凈利潤(rùn)不增反減，地產(chǎn)寒冬下物業(yè)企業(yè)將很難獨(dú)善其身，行業(yè)重壓會(huì)對(duì)物企增長(zhǎng)普遍帶來(lái)阻礙。

環(huán)境壓力顯現(xiàn)

2022上半年，房企銷售業(yè)績(jī)普遍腰斬，疊加房企到期債務(wù)壓力增大，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，這給地產(chǎn)下游的物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。

從雅生活服務(wù)2022年上半年的業(yè)績(jī)來(lái)看，營(yíng)收增速約為22.0%，與去年同期56.1%的增速相比，放緩明顯。凈利潤(rùn)則同比減少10.3%至11.5億元，減少的主要原因是非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)線的大幅縮水，以及應(yīng)收賬款的減值。

除此之外，雅生活2022上半年的毛利率也進(jìn)一步下滑3.1個(gè)百分點(diǎn)至26.9%，低于上市物企的平均水平，且全業(yè)務(wù)線的毛利率均有所下跌，這可能有部分新拓項(xiàng)目的成本影響。反映出雅生活服務(wù)上半年利潤(rùn)率的下行趨勢(shì)和成本壓力的提升。

要關(guān)注到的是，雅生活服務(wù)回款速度也明顯放慢，上半年其應(yīng)收賬款平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為107天，較去年同期的80天有一定幅度上升。除了業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的回收之外，應(yīng)收賬款回款壓力的增大側(cè)面反映了地產(chǎn)及上下游供應(yīng)商的窘境。在中報(bào)里，雅生活還針對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)新計(jì)提了2.75億元的減值撥備，這給上半年的凈利潤(rùn)帶來(lái)了較大影響。

值得注意的是，在上半年沒(méi)有重大收并購(gòu)支出的情況下，雅生活在手現(xiàn)金不增反減，由2021年底的43.9億元下降至2022年中的40.0億元，流動(dòng)比率下降13.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的痕跡

上半年，雅生活服務(wù)的業(yè)績(jī)雖保持了基礎(chǔ)增速，但仍明顯承壓，其中的主要壓力或來(lái)自于關(guān)聯(lián)房企兼大股東雅居樂(lè)。

雅生活服務(wù)去年曾有過(guò)將33億配股現(xiàn)金給母公司雅居樂(lè)提供質(zhì)押擔(dān)保的先例，管理層此前表示對(duì)應(yīng)資金已逐漸解除質(zhì)押，并不會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，目前雅生活服務(wù)來(lái)自雅居樂(lè)和綠地的項(xiàng)目占比并不高。截至2022年6月30日，其5.29億平方米的在管面積中有83.4%都是通過(guò)收并購(gòu)或第三方外拓而來(lái)，僅有16.4%是來(lái)自雅居樂(lè)和綠地的交付。盡管如此，雅居樂(lè)2022年中期業(yè)績(jī)中仍有不少關(guān)聯(lián)地產(chǎn)帶來(lái)的痕跡。

在雅生活服務(wù)的各業(yè)務(wù)線中，對(duì)其上半年業(yè)績(jī)拖拽最大的無(wú)疑是外延增值服務(wù)（非業(yè)主增值服務(wù)），該業(yè)務(wù)上半年?duì)I收較去年同期下降24.0%至9.9億元，毛利率也下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至35.9%，進(jìn)一步壓縮了雅生活服務(wù)的利潤(rùn)空間。該業(yè)務(wù)線的萎靡，一定程度上受到雅居樂(lè)上半年銷售下滑帶來(lái)的業(yè)務(wù)規(guī)模減少的影響，同時(shí)也受累于雅居樂(lè)上半年流動(dòng)性吃緊帶來(lái)的輸送意愿降低。關(guān)聯(lián)方給予的成本共享和讓利減少，或是雅生活全業(yè)務(wù)線毛利率下行的原因之一。

值得注意的是，在外延增值服務(wù)這一主要與關(guān)聯(lián)方進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)的業(yè)務(wù)線大幅縮水的情況下，雅生活對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款卻錄得大幅增加。截至2022年中，其關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款由2021年底的15.2億元增長(zhǎng)至26.7億元。此外，第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)也由24.2億元增至33.3億元，增幅明顯高出業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的規(guī)模。這并非正常跡象，其中可能有宏觀經(jīng)濟(jì)下行的影響，也有可能此“第三方”并非真正意義上的第三方。

此外，雅生活服務(wù)上半年還將20億元資金進(jìn)行投資理財(cái)，主要購(gòu)買基金和信托，對(duì)應(yīng)約有6%-8%的收益率，但對(duì)應(yīng)基金和信托的投資去向并不明晰，并不能排除這些資金通過(guò)基金和信托渠道流向雅居樂(lè)的可能。

針對(duì)其已有的應(yīng)收款項(xiàng)，雅生活目前總共計(jì)提了約6億元的減值撥備，這對(duì)其利潤(rùn)規(guī)模而言是個(gè)不小的數(shù)字。目前來(lái)看，關(guān)聯(lián)方雅居樂(lè)化債動(dòng)作有所生效，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)存續(xù)的背景下，相信非業(yè)主增值服務(wù)等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)仍能恢復(fù)，應(yīng)收賬款的回收概率也將會(huì)大幅提升，已計(jì)提的相關(guān)壞賬有沖回的可能。

策略逐漸保守

在去年8月的業(yè)績(jī)會(huì)中，雅生活服務(wù)曾多次提及其“雙千億”目標(biāo)。具體而言，即未來(lái)五年內(nèi)，資本市場(chǎng)市值達(dá)到1000億元，以及在公共與企業(yè)服務(wù)、創(chuàng)新領(lǐng)域等方面孵化出千億估值的業(yè)務(wù)平臺(tái)。目前看來(lái)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)存在較大困難。

市值方面，雅生活服務(wù)目前市盈率僅4.41倍，對(duì)應(yīng)市值僅為119億港元。而千億估值的創(chuàng)新業(yè)務(wù)平臺(tái)，在目前的行業(yè)環(huán)境下似乎也并不現(xiàn)實(shí)，在今年年中的對(duì)外溝通中，據(jù)與會(huì)人士透露，雅生活服務(wù)管理層也不再提及“雙千億”目標(biāo)及未來(lái)的增長(zhǎng)指引。

當(dāng)前，物管行業(yè)發(fā)展壓力巨大，其中商業(yè)和住宅板塊受宏觀環(huán)境和經(jīng)濟(jì)周期影響尤其嚴(yán)重，這或許是上半年雅生活在低毛利的公建及城市服務(wù)領(lǐng)域方面發(fā)力的原因。2022上半年，雅生活服務(wù)城市服務(wù)營(yíng)收大幅提升302%至6.4億元，占總營(yíng)收的比率達(dá)到了8.4%。

而收并購(gòu)方面，雅生活服務(wù)的表現(xiàn)同樣不如往期積極，此前曾借收購(gòu)綠地物業(yè)與中民物業(yè)實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模的大步跨越，但2022上半年，在手握40億元現(xiàn)金的情況下，僅完成了北京一超大型社區(qū)的物管項(xiàng)目收購(gòu)。

據(jù)參會(huì)投資者透露，在8月18日中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)上，雅生活服務(wù)管理層表示，今后將進(jìn)行“低成本發(fā)展”，即依托外拓而非并購(gòu)的方式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，采取市場(chǎng)化第三方拓展戰(zhàn)略，減少重投資，在收并購(gòu)方面保持保守并奉行長(zhǎng)期主義。

雅生活服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略傾向保守，是民營(yíng)物管企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。地產(chǎn)重壓下，關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)也不得不放緩前進(jìn)的步伐，物企高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的重拾還需等待房企整體流動(dòng)性的回暖和信用風(fēng)險(xiǎn)的出清。