昨天，金地發布了一份公告。

公告內容強調了兩點：

1、金地經營風險處于低位，總體可控，風險敞口小。

【資料圖】

2、金地財務結構穩健，留足安全邊際。

金地為何要在中報前夕，發布這么一份公告呢？

事情是這樣的。

7月26日，三大國際評級機構之一的標普，將金地集團（600383.SH)及其子公司輝煌商務的展望從“穩定”調整至“負面”。

同時，標普還確認了金地集團的長期發行人信用評級為“BB”，輝煌商務的長期發行人信用評級為“BB-”。

01.?兩大原因導致評級下調

標普下調金地評級，給出的理由主要有二：

1、金地的合同銷售額存在持續下降、財務指標存在持續惡化的風險。

標普預計，金地集團合同銷售額將在2022年下降20%-25%；

在2023年進一步下降3%-5%。這將導致2023-2024年期間收入每年下降7%-10%。

而這還是相對樂觀的預測。

事實上，2022年1-7月，金地集團合同銷售額1191億元，同比下跌36.8%。

要想全年銷售額跌幅縮小至20%-25%，金地在接下來幾個月展示出更強的銷售韌性才行。

除了銷售額下滑外，標普不看好的還有金地的財務杠桿率。

標普預計，隨著合同銷售額和利潤率的下降，金地的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）也將下降，這又將導致未來12-18個月金地的杠桿率達到4.4-4.8倍。

2、合作項目敞口降低財務透明度，增加了金地的經營風險。

標普認為，金地集團在未并表的合資項目上的大量敞口降低了財務透明度，增加了經營風險。

公司一直廣泛參與合資項目，以分擔資金負擔和幫助進入新市場。這主要是由于開發商在一線城市的高風險敞口，這些城市的土地溢價更高，競爭也更激烈。

標普認為，大量投資合資項目將增加執行風險，尤其是在行業低迷時期。這是因為，合資伙伴實力較弱，可能會拖累金地集團的流動性資源，拖累建設進度。

金地是屬于合作杠杠（即合作開發）比較高，權益比率相對較低的一類房企。

2019年，金地全口徑銷售金額2106億元，權益銷售額1305億元，權益比為61.9%；

2021年，金地全口徑銷售金額2865億元，權益銷售額1775億元，權益比為61.9%；

近兩年，權益率基本沒有改善。

權益比率與合作杠杠率是反比關系，即權益比越低，合作杠杠加的就越高。

大搞合作開發一般來說，有兩大好處：

1）行業處于景氣期時，善用合作杠杠，能迅速帶動房企銷售規模的增長、行業排名的上升。

而這種地位的上升，在唯規模論的時代，能讓房企在融資時更有優勢。

2）合作開發，能夠實現債務出表，優化財務報表，讓相關數據更好看。

但其弊端也很明顯，那就是財務不透明，在市場下行時，容易引發外界對房企經營和財務風險的擔憂。

那些已經暴雷的房企，不少就在合作開發及表外債務上，栽了大跟頭。

標普表示，如果金地集團的杠桿率大幅惡化，如并表債務與EBITDA之比在較長一段時間內超過5.0倍，標普可能會下調其評級。

02.評級下調引發股債大幅波動

在金地的評級被下調前后，相關資產標的價格出現大幅下跌，遭遇“股債雙殺”。

7月28日，“20金地01”債券盤中兩次觸發停牌，一度跌幅超30%。

8月2日，金地多只債券再次大幅下跌。

其中，“18金地04”債券跌超21%，盤中一度觸發停牌；“21金地01”債券下跌超18%，“18金地06”債券下跌超9%。

股價方面，從評級下調次日起，金地集團股價走出7連跌，累計下跌19.2%。

昨天公告發布后，股價開始翻紅，但也只是略微上漲1.8%左右。

此外，評級下調還會對相關地產公司產生嚴重的并發性影響，使其在資本市場的融資能力受限，甚至決定生死。

去年，花樣年暴雷后，其創始人曾寶寶就直言，花樣年遭遇“黑天鵝事件”，導致花樣年財經境內外融資交叉嚴重受挫，流動性出現階段性緊張。

所謂“黑天鵝事件”，其實就是標普突然大幅下調花樣年評級。

標普在下調金地集團評級時，順帶著一起下調的還有其子公司——輝煌商務。

為什么標普要特地點名輝煌商務呢？

因為它不是金地旗下一家普通的子公司。

公開資料顯示，輝煌商務是金地集團全資擁有的離岸運營和融資平臺，是一個負責金地集團境外資本市場融資的高度戰略子公司。

至于標普下調評級，會對對旭輝金地在資本市場的融資造成多大影響，尚有待時間觀察。（來源：花椒財經）