“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來”。新城控股董事長王曉松以這句話為新的一年定調。
3月31日，新城控股（601155.SH）舉行線上業績發布會，董事長王曉松、總裁梁志誠、聯席總裁曲德君、高級副總裁兼財務負責人管有冬出席。
2021年，新城控股實現銷售金額2338億元，年度回款2387億元，實現營業收入1682億元，同比增長16%。全年新開30座吾悅廣場，全國累計已在營購物中心數量達130座，去年實現商業運營總收入86.39億元，超額完成目標。財務上繼續壓降杠桿，按“三道紅線”要求，已處于“綠檔”中。
對于重啟公開市場融資與拿地，王曉松表示正在密切關注市場動向和機會。他預計宏觀政策將持續發力，房地產作為支柱性產業，將會繼續發揮穩定器的作用，樓市有望回穩，走入良性循環。
銷售穩健，財務“綠檔”
2021年，新城控股實現銷售金額2338億元，年度回款2387億元，累計銷售面積約2355萬平方米，實現營業收入1682億元，同比增長16%。實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。
期內新增竣工面積3290萬平米，截至期末已簽約待結轉面積3422萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。
公司總資產達5343億元，歸屬于上市公司股東的凈資產593億元，同比增長17%。
在財務數據方面，新城控股邁入“綠檔”。2021年年報顯示，新城控股在手現金余額552.26億元，現金短債比1.07倍，凈負債率為48.12%，剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，現金短債比則為1.92倍。
截至報告期末，經營性現金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657%，經營性現金流連續四年為正；公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點。2021年新城控股的加權平均凈資產收益率（ROE）達22.73%，位于行業前列。
自上市以來，新城控股今年首次披露其合聯營權益有息負債，根據2021年年報，合聯營權益有息負債僅為115.13億元。
過去一年，房地產行業融資難度不斷加大。新城控股積極開展到期債券置換，期內先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。期內成功發行了首筆綠色美元債，發行規模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。
對于今年重啟公開市場融資，董事長王曉松在業績會上表示，近期一直在關注公開市場融資機會，包括吾悅廣場的盤活機會，“我們一直在進行相應籌備，前段時間，部分民營企業出現困難，整個地產板塊二級市場債券價格有很大波動，現階段發行利率高，還不符合我們對融資成本的要求。隨著按揭貸、開發貸改善，相信公開市場很快有機會”。
商業擴容，增長強勁
新城控股一直堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補，多年來沉淀的100多座購物中心，成為新城控股不同于其他房企的優勢。惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業務穩定性。
截至2022年3月25日，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位。已布局（含在建、擬建）的吾悅廣場總數量已達到189座，進駐全國135個城市，覆蓋全國GDP80%區域。
2021年，新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%，全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座。截至期末吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業出租及管理毛利率達72.64%。
新城控股也披露了2022年商業發展目標：全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。
吾悅廣場的出租率和穩定現金流表現，使得盤活這部分資產有了更大操作空間。業績會上王曉松透露，目前新城控股889億元有息負債中，已有109億元為通過吾悅廣場進行的融資，2022年一季度也有新的經營性物業貸落地。
此外，由于吾悅廣場拿地前，新城控股會與地方政府溝通一年多甚至兩年，更容易建立較好的信任關系。業績會上，管理層透露，基于上述原因，新城控股可以較合理規范地提取預售資金，整體預售資金監管層面屬于較為正常的監管比例，無過度監管的情況。2021年12月末，公司貨幣資金552億元，其中預售監管資金及受限資金167億元，可動用部分較為充裕。
疫情對購物中心發展產生較大影響，對此，聯席總裁曲德君表示，吾悅廣場響應政府號召，做好各種疫情防控，對重點品牌給予租金減免，確實受到不同程度的影響。不過，吾悅廣場整體上依然保持經營穩定，經營狀態不斷向好，商業營業收入均超額達標，2021年整體客流超11億人次，同比增長62%，2021年商戶整體銷售額572億元，同比增長79%。
“近兩年購物中心行業的發展盡管受到疫情因素的影響，但市場空間還是很大，關鍵是看如何在競爭中分得更大的份額。”曲德君說，接下來，新城商業會提升品牌招商能力，在與原有的各類核心品牌保持密切合作關系的同時，積極引進標桿、首進品牌，將強調深度經營，積極創新，不斷探索新模式。
土儲充足，精準投拓
在土地市場，2021年，新城控股保持合理投資強度，在確保現金流安全的基礎上，精準布局。截至2021年末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；從區域劃分層面看，長三角區域占比達37%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計占比63%。
商業方面，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產16座、輕資產16座。
對于今年何時重啟拿地，王曉松表示：“公司正對土地市場保持密切關注，在保障現金流安全的前提下，視市場情況，在經營性現金流和融資性現金流平衡的基礎上來做出決定，選好城市、機會和時間來精準投拓，保障公司的平穩運營。”
他還透露，在沉淀資金拓展土地之外，輕資產吾悅廣場仍然可以繼續推進。今年1-2月已經新獲取了1座，均在沒有資金沉淀的情況下為未來可持續的租金收入增長提供了保障，這也是和其他企業相比，新城核心優勢所在。
展望房地產市場未來的發展，王曉松表示：“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”今年2月，新城控股已經實現單月銷售額112億元，位列行業第六位，銷售回暖跡象明顯。
王曉松預計，2022年宏觀政策將持續發力，對降準、降息有預期，房地產作為支柱性產業，會發揮穩定器的作用，在“房住不炒”的前提下，房地產調控政策會繼續局部放松，加大對剛需、改善的支持力度，樓市有望回穩，走入良性循環，房企應該堅持租售并舉、多元渠道發力。現在只是短期恐慌，房地產行業沒有本質性變化。