2021年首開股份少數(shù)股東利潤達到14.04億元，較2020年同比增長34.35%，占凈利潤總額的66.98%

《投資時報》研究員? 董琳

2021年，房地產行業(yè)經歷了從“上半年開發(fā)銷售總體維持高速增長”到“下半年市場基本面承壓下行”的驟變。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年百強企業(yè)銷售額平均增速為4.2%，遠低于2017年的36.9%；2021年全年，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額11.08萬億元，同比下降3.5%。這一年，房地產市場的不景氣全然體現(xiàn)在各家房企的業(yè)績表上。

北京首都開發(fā)股份有限公司（下稱首開股份，600376.SH）近日對外披露了2021年年度報告。數(shù)據(jù)顯示，首開股份2021年實現(xiàn)營業(yè)收入678.02億元，同比增長53.31%。全年銷售面積393萬平方米，銷售額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計劃的98%、104%、113%，同比分別增長3%、7%、21%，是為數(shù)不多完成銷售目標的房企之一。

但在完成銷售目標的同時，該公司凈利潤卻出現(xiàn)大幅下滑。報告期內，首開股份凈利潤為20.96億元，較上年同期下降49.91%；歸母凈利潤為6.92億元，同比減少77.95%，創(chuàng)十年來最低水平。

對于利潤下降，首開股份稱，受房地行業(yè)整體下行影響，結轉收入項目土地成本較高，銷售價格受政策限制，營業(yè)成本增漲幅度大于營業(yè)收入增長幅度，營業(yè)毛利率有所降低。報告期內，公司營業(yè)成本為543.68億元，同比增長70.65%；房地產開發(fā)業(yè)務毛利率為24.49%，較上年下滑3.19個百分點。

值得注意的是，2021年首開股份少數(shù)股東利潤達到14.04億元，較2020年同比增長34.35%，占凈利潤總額的66.98%。同期，該公司少數(shù)股東權益為359.43億元，占總權益的53.62%。也就是說，首開股份占有半數(shù)權益的少數(shù)股東在2021年分得了三分之二的利潤。

對于未來公司業(yè)績如何有效提升，首開股份相關負責人向《投資時報》研究員表示，在行業(yè)毛利率下降的大背景下，未來保持毛利率的手段一是要認真研判市場前景，進而確定不同地區(qū)不同產品的基礎毛利率，二是在土地競價時嚴格執(zhí)行上述確定的毛利率，在實施過程中嚴格控制成本，加快周轉速度，最終提升項目盈利水平。

截至4月22日收盤，首開股份報收于5.8元/股，較月初7.5元/股高點下跌22.66%，市值為149.61億元。

首開股份2021年主要會計數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：公司財報

盈利能力指標下滑

公開資料顯示，首開股份成立于1993年，主要業(yè)務為房地產開發(fā)及持有物業(yè)經營，經營模式以自主開發(fā)銷售為主。

截至2021年底，該公司擬售、在售主要項目（含自持）約175個。其中83個項目位于北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域），85個位于京外地區(qū)。

從營收結構來看，首開股份京外地區(qū)的營收貢獻更大。2021年其北京地區(qū)營業(yè)收入為276.01億元，占總營收比約為40.71%；京外地區(qū)貢獻營業(yè)收入為399.56億元，對總營收的貢獻率約為58.93%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年在北京市場，首開股份以628.8億銷售額位列榜首。盡管如此，該公司在北京地區(qū)項目的毛利率卻仍出現(xiàn)大幅下滑。年報顯示，報告期內首開股份北京地區(qū)毛利率為28.31%，較上年同期縮減14.59個百分點；其京外地區(qū)毛利率雖相對京內地區(qū)較低，但卻有所增長，同比增加了3.29個百分點至21.98%。

不過截至2021年末，首開股份多項盈利能力指標呈現(xiàn)同比下滑。其中銷售毛利率為19.81%，較2020年下降8.15個百分點；平均凈資產收益率僅為2.21%，相較上年同比下降8.07個百分點；總資產凈利率由上年同期的1.33%降至0.65%。

《投資時報》研究員注意到，2018至2021年，該公司分別實現(xiàn)簽約收入1007億元、1013億元、1074億元與1149億元，自2018年銷售額踏進千億陣營后，首開股份在擴大規(guī)模方面已有所放緩。

2021年，首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米，同比下降16.8%。此外，該公司對于2022年的銷售目標的制定也較為謹慎。計劃全部項目銷售簽約金額1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，低于2021年已實現(xiàn)的業(yè)績目標。

該公司最新銷售快報顯示，今年一季度，首開股份共實現(xiàn)簽約面積63.66萬平方米，同比降低26.86%；簽約金額201.70億元，同比降低27.39%，目前的銷售表現(xiàn)并不樂觀。

在投資方面，首開股份在北京2021年三個批次集中供地均有參與，斬獲了包括北京房山、豐臺、大興、海淀等區(qū)域共計10宗地，合計土地面積59.95萬平方米。但截至今年一季度末，該公司并未新增土地儲備，特別是在2022年北京首批集中供地中，更是罕見地未新增地塊。

對此，前述負責人向《投資時報》研究員表示，今年一季度，重點房企銷售平均下滑接近40%，首開股份的變動幅度較小。一季度公司銷售下降幅度遠低于行業(yè)銷售下降程度。另外公司自身銷售節(jié)奏也是把推盤集中在二三季度。目前公司在積極準備參與二批供地。

首開股份2021年主營業(yè)務按地區(qū)劃分的營收情況（元）

數(shù)據(jù)來源：公司財報

債務結構仍有待優(yōu)化

《投資時報》研究員注意到，2021年，首開股份負債規(guī)模有所下降。截至2021年末，該公司負債合計為2472.91億元，較2020年下降6.21%。其中有息負債規(guī)模為1259.3億元，較上年年末下降8.0%。

融資方面，首開股份渠道較為順暢，融資成本較低。截至2021年末，該公司累計新增融資額共計414.3億元。其中，開發(fā)貸款為73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。

“三道紅線”方面，財報顯示，截至2021年末，首開股份資產負債率為78.68%，較上期減少1.74個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率為73.60%，凈負債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。

盡管首開股份相關指標較上年均有所改善，“三道紅線”也從“紅檔”下調為“橙檔”，但整體上看該公司依然會面臨融資政策縮緊帶來的壓力和挑戰(zhàn)。

對于何時能歸于“綠檔”企業(yè)，該公司相關負責人向《投資時報》研究員表示，關于三道紅線降檔，公司控股股東十分重視穩(wěn)健經營，對公司三道紅線降檔也有明確的要求。目前雖然首開三條紅線尚未降至綠檔，但公司在報告期內繼續(xù)保持最高的AAA級企業(yè)主體評級，代表著公司經營業(yè)績、管理模式、風險管控及未來發(fā)展規(guī)劃獲得的認可。

發(fā)行債券方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年至今年一季度末，首開股份累計發(fā)行中期票據(jù)、私募債及資產支持票據(jù)13支，共計240.2億元，平均票面利率為3.76%。

4月18日，據(jù)上交所披露，首開股份擬發(fā)行23.2億元公司債券，票面利率為3.59%，債券期限為5年期。據(jù)募集說明書顯示，綜合考慮目前公司的債務成本及到期時間，本期債券募集資金均用于償還有息負債。