“去年下半年，整個市場面快速遇冷。我們作為民營企業立刻有了感知，所以加強銷售回籠，保現金流，對我們來說能夠安全的活下去肯定是第一要務。”在新城控股（601155.SH，以下簡稱“新城”）3月31日舉行的2021年度業績說明會上，董事長王曉松表示，新城從2020年開始已經不盲目追求規模，提出由增量轉向提質，以資本回報率為核心并聚焦利潤。規模讓步，聚焦資本回報率和利潤在房地產行業狂飆突進的規模追逐戰中，新城早已轉向對發展質量的深層思考。業績說明會上管理層表示，新城從2020年起，已經不盲目追求規模，提出由增量轉向提質，以資本回報率為核心，聚焦利潤。“經過2021年，企業會進行深刻的自我審視。高杠桿在行業上行時是個助推劑，在行業承壓時則是‘壓死駱駝的稻草’，所以未來高杠桿高周轉的行業屬性也會發生變化，轉向有質量的發展。”王曉松如是說。王曉松表示，2021年公司全年毛利率是20.45%。從去年下半年開始，房地產市場快速遇冷，新城也加強銷售回籠。“去年十一黃金周，我們開始陸續對一些去化承壓的項目和首付比例比較高的客戶給予了一定折扣，因此，10、11月的單月銷售額都在200億以上，現金流快速回籠。”王曉松坦陳。“未來房地產行業的利潤率會基于一個常態化的水平從高杠桿高利潤轉向管理要紅利的制造業。我相信行業的毛利會在目前的低谷逐步的修復。第一，目前招拍掛給予開發商一些合理的利潤，所以我覺得這是一個時間換空間，逐步置換土地的一個過程。”王曉松還提到，商管業務是公司一大核心競爭力所在，相信隨著越來越多吾悅廣場進入成熟期，毛利率占比和毛利率水平都會進一步提高。“我相信在不久的將來，這兩方面的發展勢必會給公司整體毛利率水平帶來穩步的提升。”此外，新城管理層表示，合約銷售目標和拿地計劃要集合公司對市場的基本判斷和內部資源計劃，并取決于上半年的拿地情況。根據“有回款的銷售、有利潤的銷售”這一思路，截至2021年12月末，新城已獲取土地中，2022年可售貨值不少于2800億元；同時，按照新城施工節奏，上半年拿的土地都有可能形成當年可售貨值，是對2022年業績指標完成進行有利的補充。截至報告期末，新城在全國范圍內合計擁有土地儲備1.38億平米，其中一、二線城市約占總土地儲備的37%，長三角區域三、四線城市約占總土地儲備30%。現金為王，自有資金可覆蓋全年到期債務安全的財務狀況決定了新城面對未來的底氣。根據監管口徑計算，新城控股剔除預收賬款的資產負債率為69.95%，凈負債率為48.12%，現金短債比為1.07。實現“三道紅線”轉綠。王曉松表示，2022年公司公開市場債務到126億元，1至3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份為43億元，達到公司全年的償債高峰期，未來公司將根據資金及債務到期情況，做好相應排布，對投資者負責。王曉松介紹，新城已經對償債做了兩手準備。第一，合理控制融資成本的前提下，關注公開市場以及吾悅廣場資產盤活的機會；第二，對現金流的排布具備底線思維，做好自有資金償還準備，公司自有資金可以做到全年的到期債務償還。“隨著按揭開發貸的改善，我相信公開市場融資一定有機會，我們現在也是在做積極的準備。”吾悅廣場作為新城的重要資產也為融資打開了新的想象。王曉松表示，新城擁有100多座吾悅廣場，目前889億元的有息負債中109億是通過吾悅廣場進行的融資。據管理層介紹，新城目前只有30%左右吾悅廣場做了抵押和融資，剩余處于無抵押的自由狀態，以后可以根據公司融資規劃做出安排。2021年下半年以來，新城控股多措并舉助推公司發展、維護投資者利益，提前贖回美元債、提前兌付中期票據之余，新城宣布擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金回購公司股份。管理層表示，回購能給行業帶來一些正能量，讓行業看到還有很多優秀的企業正在努力。已開業130座吾悅廣場作為新城“雙輪驅動”運營模式的重要組成，2021年，商業板塊業績表現良好。2021年，公司實現不含稅物業出租及管理收入80億元，占公司營業收入的4.8%；物業出租及管理業務毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數量和質量同步提升達72.64%。2021年，公司進一步完善吾悅廣場的全國化布局，商業規模和影響力持續擴大。管理層介紹，新城在過去的13年基本實現了商業板塊的全國化布局，截至目前已經在28個省135個大中城市布局了189座吾悅廣場，具有較大的先發優勢。包括吾悅廣場的品牌影響力，連鎖式大型項目運營能力，深入不同地區不同級別城市的全國化布局能力，這些能力都為后續發展提供了支撐和保障。據悉，吾悅廣場深耕長三角、布局全國化，其中江蘇省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的項目位于一二線及優質三線城市。新城計劃，2022年實現商業總收入105億元，新開業輕重資產吾悅廣場25座。面對疫情的挑戰，近兩年來仍有68座吾悅廣場如期精彩開業，其中2021年新開業30座，2021年末累計在營吾悅廣場達130座、在管商業建筑面積1248萬方，并持續獲得行業認可。管理層強調，新城的輕資產吾悅廣場在繼續推進。去年全年共獲取輕資產吾悅廣場16座，今年1-2月也獲取了1座，均在沒有資金沉淀的情況下為未來可持續的租金收入增長提供了保障，這也是和其他企業相比，新城核心優勢所在。