近兩個交易日，紅星美凱龍A股（美凱龍，601828.SH）累計跌逾18%，迭創歷史新低。
公司前不久公布的年報顯示，2021年營業收入為155.13億元，同比增長8.97%；凈利潤20.47億元，同比增長18.31%。總得來看，公司業績有所提升。
但從股價走勢看，資本市場似乎并不買賬。天府財經網梳理發現，自3月31日年報發布至今，美凱龍股價已經跌去了近20%。
無論年報中對未來描述有多美好，似乎都難掩紅星美凱龍的經營頹勢。2022年，對于正在轉型中的紅星美凱龍來說，壓力著實不小。
01
債務壓力逐年遞增
作為家居品牌的“包租公”，紅星美凱龍的業務主要分為兩大塊：其一是買地自建商場，然后對外招商，再收取租金、管理費、咨詢費等；另一塊是提供委管服務，以紅星美凱龍的品牌名義為委管商場、特許經營商場和戰略合作商場提供運營管理服務，并收取咨詢及管理費等。
而像紅星美凱龍這種自帶品牌效應的商業地產項目，可以作為新開發區的地標，拿地之后可以通過賣場的經營帶動地價提升，從而獲得更高的資產估值，幫助集團拿到更多的融資。
紅星美凱龍雖然是家居賣場，做的是零售業務，但得益于過去十幾年地產行業的蓬勃發展，地價升值所帶來的溢價收益遠遠超過公司的委管服務。這使得紅星美凱龍更像是一家地產商，而不像一家零售企業。
經天府財經網梳理，截至2021年12月末，紅星美凱龍經營著95家自營商場，其中自有商場61家。同期，公司投資性房地產賬面價值已達到955.75億元，占資產總額的70.70%。天府財經網注意到，投資性房地產規模僅次于中國建筑（1226.97億元）和招商蛇口（1090.67億元），甚至超過了龍頭房企萬科（859.53億元）。
也正因如此，和眾多地產企業一樣，“高杠桿”的拿地模式使得紅星美凱龍負債累累。
財務數據顯示，2015-2020年，公司債務壓力節節升高，負債總額分別為356.14億元、416.15億元、530.83億元、655.65億元、733.10億元、804.50億元，資產負債率分別為48.25%、51.04%、54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。雖然2021年的數據有所降低，但負債率仍有57.44%。
而在當前，紅星美凱龍仍然處于“入不敷出”的狀態。財報顯示，2021年公司為借款支付的利息就有26.95億元，遠高于全年凈利潤（20.47億元）。
但巨額的負債卻沒有阻止紅星美凱龍給大股東分紅的熱情。自2018年上市至今，紅星美凱龍已經連續4年分紅，合計分紅近35億元。
2021年，公司仍派發現金股利4.3億元，占扣非凈利潤的26.27%，賬面上可見的利潤基本上都給大股東分了，也難怪資本市場會轉頭拋棄紅星美凱龍。
但即便如此，大股東仍然很缺錢。據天府財經網統計，近半年來，紅星美凱龍已累計發布7份控股股東股權質押公告。截至3月19日，控股股東紅星美凱龍控股集團直接持有公司26.18億股，占公司總股本的60.12%；累計質押12.89億股，占其所持公司股份的49.24%，占公司總股本的29.60%。
02
轉型困難重重
面對紅星美凱龍的債務問題，以及線上渠道給公司零售所帶來的沖擊，轉型、改變重資產的線下運營模式變得迫在眉睫。
實際上，近年來，紅星美凱龍以“輕資產、重運營、降杠桿”為戰略方向，做了不少業務調整，但效果都十分一般。從經營數據也能看出來，紅星美凱龍喊了幾年的“輕資產運作”，在凈利潤表現上卻沒見什么起色。近兩年，公司的凈利潤甚至還達不到2013年的水平。
因此，紅星美凱龍急需尋找新的增長引擎，或者說，尋找一個更為有效的輕資產運營模式。天府財經網注意到，在2021年年報中，紅星美凱龍大篇幅地描述了“家裝家居一體化”等關鍵詞，稱公司要繼續圍繞“全渠道泛家居業務平臺服務商”的戰略定位，積極把握市場發展機會。
除了家裝市場外，紅星美凱龍近期還將目光轉移到了家電業務上。在近日的高端電器生態大會上，紅星美凱龍宣布，要在兩年內累計打造100家智能電器生活館，為合作伙伴創造300億元的銷售額。
從邏輯來看，家居渠道企業布局家電確實比較合理，畢竟家具和家電兩者屬于可以打通的產業服務鏈，對消費者來說是同一購買決策鏈條。但是，家電行業的競爭者也并不小。
當前，在線下渠道，有像蘇寧、國美這樣的老牌賣場；在線上，有京東、淘寶，以及電器品牌自營的線上商場。此外，諸如居然之家這樣的同類競爭者也在搶占市場份額。在如此激烈的競爭中，紅星美凱龍的優勢在哪里？
此外，盡管當前中國家居裝修行業市場規模超過2萬億，但家裝市場一直呈現“大行業小公司”的競爭格局，競爭十分激烈。而目前，紅星美凱龍似乎沒有讓消費者看到其有特別的競爭優勢。
天府財經網在互聯網平臺搜索紅星美凱龍的家居業務發現，相關的負面信息層出不窮。4月20日就有媒體報道，青島某市民在紅星美凱龍線下店全款定制購買了家居，約定交付使用日期為45-55天，然而在超過交付日期80多天后，其所購買的家居還未安裝到位。
從這點來看，2022年，紅星美凱龍或許還將經歷轉型的陣痛期，如何從競爭紅海中突圍而出？如何化解壓頂的債務？或將成為公司未來一段時間的重要議程。對此，天府財經網將持續關注。