距離郁亮在業績發布會上道歉剛過去幾天，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”）在4月7日又發布了《回購A股股份報告書》。

此次將是萬科自2015年回購股票后的首次回購。2015年7月前，萬科股價在很長一段時間內低于8元/股。2015年的回購股份公告后20日，股價漲幅就達4.63%，并且此后一路上揚再未跌破10元/股。甚至萬科股價在2018年1月18日還出現了38.03元/股的歷史最高位。

然而，從2021年3月2日開始，萬科股價跌了一整年。由33.35元/股的高位跌至2022年3月16日的14.43元/股，幾近腰斬。因此，為提振投資者信心，萬科欲使用自籌資金擬回購1.09-1.37億股，占股本0.94%-1.18%。此次萬科擬回購股份價格不超過人民幣 18.27 元/股，擬用于回購的資金總額20-25億元。值得一提的是，報告書中稱，此次萬科回購的股份將全部用于出售。

2021年，萬科除了二級市場表現糟糕外，年度業績也可以說是半斤八兩——凈利潤同比減少了45.75%。這是萬科上市31年以來，繼1995年、2008年后，出現的第三次凈利潤下滑。

營收增速放緩 成本不降反升 主營業務帶動凈利潤下滑四成五

報告期內，萬科的總營收保持增長，但增速放緩。2021年，萬科實現營業收入4527.98億元，同比增長8%左右。其主營業務包括“房地產開發及相關資產經營”和“物業服務”兩大類。

從結構上看，房地產開發業務依然對萬科的凈利潤具有決定性作用：2021年，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元，占比高達94.95%。

雖然營收增加，但是萬科各業務的成本漲幅遠遠大于其營收漲幅8%。此外，主營業務和其他業務的毛利率皆出現了較大幅度下降。

2021年，萬科主營業務的營業成本為3528.61億，較上一年增加19.42%。其中，房地產開發及相關資產經營業務的成本為3364.85億，同比增加了18.96%；物業服務的成本為163.76億，同比增長29.93%。銷售費用較上一年增加20.42%，達128.09億元。

成本大幅增加，毛利率大幅降低。2021年，萬科的主營業務毛利率僅為21.55%，下降了7.41個百分點，并且這個毛利率在同行中并不算出色。萬科的營業利潤率共下降了5.57個百分點。主營業務毛利率的大幅下滑帶動萬科整體毛利率的下降。

年報解釋為，由于近年來結算項目地價占售價比上升，所以開發業務毛利率下降至23.0%。扣除營業稅金及附加后的結算毛利率從2020年的24.0%下降至17.8%，結算毛利總額同比減少188.7億元。

除了毛利率下滑導致歸母凈利潤遭腰斬外，凈利潤大幅下滑還與投資收益回落和計提減值有很大關系。

年報顯示，萬科2021年投資收益為66.1億元，較2020年135.1億元的高位水平減少了69.0 億元。同比減少51.05%。其中，來自聯營、合營公司實現的公司權益利潤為48.9億元。官方對此解釋道：“聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少導致2021年投資收益減少。”

2021年末，萬科對公司部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值（其中存貨減值31.2億元和其他資產減值4.1億元），合計減少權益凈利潤約25.5億元。

受上述原因影響，2021年，萬科實現歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2 億元，同比減少 45.7%。每股基本盈利 1.94 元，同比減少 46.5%；全面攤薄的凈資產收益率為 9.6%，較 2020 年減少 8.9 個百分點。

銷售面積和金額“雙降” 多元業務改革道阻且長

對萬科來說，糟糕的不僅是營收增速放緩以及成本上升，而且它還面臨銷售規模縮減的窘境。

數據顯示，萬科2021年實現銷售面積0.38億平方米和銷售金額6,277.8億元，較上一年分別下降了18.4%和10.8%。其中，住宅占比為86.4%，商辦占9.7%，其它配套占3.9%。可見，萬科收入是以開發業務為主，而開發業務又是以住宅銷售為主。

萬科自己的銷售面積和銷售金額“雙雙降低”，然而全國市場卻表現得不錯。2021年，全國商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%；銷售金額達18.2萬億元，同比增長4.8%。作為地產龍頭之一、常年行業前三，萬科在2021年的全國商品房市場中的份額僅約為3.5%。

對于未來戰略方向，萬科選擇“開發與經營、服務業務并重”。但事實上，住宅銷售可以說是萬科的生命線，不過萬科在這方面增長乏力，還因此拉跨了整體業績。此外，萬科在經營和服務業務這一方面的發展也并不盡如人意，面臨險峻挑戰。

年報顯示，未來萬科經營、服務業務發展的主要方向是物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業。然而，不僅萬科一家想要多元化業務發展，原房地產開發行業中的龍頭企業也在尋求多元化業務改革，以延長自身的業務鏈和發展可持續性，避免“在一棵樹上吊死”——被市場淘汰。

從2014年開始，萬科就提出要“地產產業鏈多元化布局”，在最新年報中甚至它還直接宣稱“已陸續完成從投入期到成熟期的過渡”，那么實際成果究竟如何呢？

年報披露，報告期末，來自物業服務的營收僅為198.3億元，在營收中占比僅為4.4%（在營收中排名第2位），離獨當一面還遠得很。其他業務占比就更是個位數了，盡管增速還不錯（商業/長租公寓/物流地產分別實現營收76.2/28.9/31.6億元，同比增長20.6%/13.9%/68.9%），但體量還是太小。

一方面，萬科自身的經營、服務業務沒有真正成熟；另一方面，其他競爭對手加緊占領市場的腳步。數據顯示，2021年物業服務企業并購案例增加，行業整合加速。29 家上市物業服務企業發起 53宗并購，并購交易金額達355.9億元，房地產行業調整、部分房企出售旗下物業公司股權是交易增多的原因之一。

即使在房地產企業中，萬科物業方面的業務表現也只能說“平平無奇”。2021年間，萬科的物業服務收入為198.3億，毛利率僅為17.42%。數據顯示，總市值與萬科相近的保利，2021年非房地產銷售收入為230.9億，遠遠超過萬科；總市值僅占萬科四分之一的新城控股，其物業出租及管理收入為79.69億元，雖然收入規模小，但是毛利率達到驚人的72.64%。

物業拆分欲上市 曾遭多起業主投訴

2022年4月2日，萬科發布《關于萬物云向香港聯交所提交上市申請的公告》，證監會已受理萬物云的境外分拆上市申請。若能上市成功，對于萬科物業的融資將是很大的幫助。但是有業主表示并不滿意萬科物業的服務。

黑貓投訴[投訴入口]平臺顯示，存在多條業主投訴，業主認為其每年繳納了巨額物業費卻未受到對等服務，反映問題卻未得到有效解決。此外，還存在亂收費、收費不合理等現象。以下為摘取的部分投訴內容：

現金流量凈額急劇下降 現有貨幣資金無法覆蓋有息負債

業務轉型雖然未收獲預期效果，但是相關投資萬科卻花了不少。盡管萬科在2021年已通過公司債券、中期票據等手段融資，但該年經營活動產生的現金流量凈額降幅仍高達92.27%——由2020年的531.88億元降至2021年的41.13億元。

現金流從百億規模驟降至十億規模，負債規模卻在持續攀升。年報數據顯示，截至2021年末，萬科的負債總額為1.55萬億元，同比增長1.75%。其中，有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%，占總資產的比例為13.7%。凈負債率上升11.60個百分點，由2020年末的18.09%到2021年末的29.69%。

在萬科的有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計586.2億元；一年以上有息負債（長期負債）為2073.4億元，占比高達78%。萬科的負債主要為銀行借款，銀行借款占比為 56.1%，應付債券占比為 21.8%，其他借款占比為 22.1%。截止年末，萬科存量融資的綜合融資成本為 4.11%。

報告期內，萬科完成總額為15.66億元的公司債券發行，分兩次完成總額為60億元的住房租賃專項公司債券發行，分三次完成總額為60億元中期票據發行，最低票面利率為 3.08%此外，萬科在境外完成總額為14.45 億元的人民幣債券發行，票面利率 3.45%。報告期內，實際利息支出合計 134.5 億元，資產負債率為79.74%。

截至2021年底，萬科的貨幣資金僅為1493.5億元，僅僅夠覆蓋一半有息負債。更為難的是，萬科不僅身背1.55萬億負債，還手握1.08萬億元的存貨。萬科的未來，恐怕無法過分樂觀。

截至報告期末，萬科的存貨金額為10756.17億元，較2020年底增長7.3%。其中，擬開發產品為1593.14億元，在存貨資金中占比為14.8%；在建開發產品 8283.4 億元，占比 77.0%；已完工開發產品（現房）869.5億元，占比8.2%。

年報顯示，萬科的資本承擔為2255.1億元，主要包括已簽訂的正在或準備履行的建安合同，以及已簽訂的正在或準備履行的土地合同。

除存貨外，萬科還有很多新項目需要資金投入。進入2022年，萬科計劃新開工計容面積1920.1萬平方米；預計項目竣工計容面積3899.5萬平方米。

萬科的現金流面臨巨大壓力，應收票據還翻了一番。年報披露，萬科2021年的應收票據同比上漲186.49%。應收賬款增加58.52%至47.44億元。其他應收款為2660.61億元，應付賬款為3304.11億元，增幅約為11%。