2022年3月30日，融創服務控股有限公司（下稱“融創服務”，股票代碼：01516.HK）正式披露截至2021年12月31日止年度業績公告。整體來看，融創服務過去一年經營業績全線高揚，實現持續高質量增長。截至2021年12月31日，融創服務實現營業收入79.0億元，同比增長約71%；同期歸母凈利潤達12.8億元，同比增長約114%，連續兩年超100%增長；凈利率同比提升約4個百分點至17.2%。此外，2021年，公司每股收益EPS為0.41元（2020年為0.25元），董事會建議宣派末期股息每股人民幣0.124元，合計約3.8億元人民幣（2020年為每股0.058元，合計約1.8億元人民幣）。

強勁市拓促規模穩步提升

在管規模持續擴張，支撐了融創服務2021年經營業績全面提升。合約面積尤其是第三方外拓的快速增長，則為融創服務未來發展蓄積了高潛力增長勢能。截至2021年12月31日，公司在管面積約為214.74百萬平方米，合約面積約為358.40百萬平方米，分別較2020年同期增長58.9%和35.9%，2021年公司合約面積/在管面積約為1.70，為未來可持續發展提供了堅實的保障。

圖1：2019年-2021年融創服務管理規模核心指標

市場拓展強勁爆發。2021年下半年，受政策行業環境影響，地產增速放緩，物業行業獨立市場化進程加速。融創服務順應趨勢，加大第三方市場拓展力度，通過擴充拓展團隊，完善管理體系，優化有市場競爭力的激勵機制等多種方式，加速提升專業市場化拓展能力，取得了不俗的市拓成績。于2021年12月31日，融創服務在管面積及合約面積中來自獨立第三方的面積占比分別為37.1%和34.6%，分別較2020年底提升5.1個百分點和10.5個百分點。其中，新增合約面積中，來自第三方的面積達6765萬平方米，占比約為65.3%。其中市場拓展獲取的合約面積大幅度增長約210.8%達3612萬平方米，首次超過母公司貢獻、收并購方式獲取的面積，成為規模增長的首要方式。

圖2：2019年-2021年融創服務在管面積來源

戰略聚焦彰顯發展勢能

深耕核心一二線城市，持續提高市場濃度。規?？焖僭鲩L的同時，融創服務繼續保持高質量的發展，繼續深耕核心一二線城市，增加城市密度。同時積極布局非住優勢業態，在商寫、公建、場館、學校等領域實現了快速異地復制，在原有城市完成了全國化拓展。截至2021年12月31日，融創服務一二線城市的在管面積和合約面積超7成；其中，重慶、杭州、天津等10個核心城市均為千萬方量級，占比超40%，核心城市規模優勢得以鞏固。

并購優質標的，協同互補提高綜合實力。融創服務充分發揮集團資源和口碑優勢，綜合考慮標的可持續發展能力及與公司能力互補等因素，精準聚焦具有區域性優勢、業態布局優勢和專業能力優勢的優質公司，不斷提高綜合實力。2021年5月，公司完成了對彰泰服務的并購，強強聯合，實現了2595萬平方米的合約面積增長，彰泰物業與融創服務的優勢互補，高度協同，進一步提升公司在廣西地區的競爭力及影響力；同時于2021年收購融創文旅集團商業運營板塊的運營管理公司-融樂時代（海南）商業管理有限公司，通過收購事項，融創服務成功布局了商業運營管理業務板塊，提升綜合服務能力和資產的專業運營能力。

凈利潤連續兩年翻番

業績全線高揚

各項業績指標高質量穩健增長。2021年，融創服務實現營業收入約79.0億元，同比增長71%；凈利潤約13.58億元，同比增長約119%，2019年-2021年復合增長率高達124%；毛利約24.91億元，同比增長95.3%；毛利率約為31.5%，較去年同期提升約4個百分點；凈利率約為17.20%，較去年同期提升約4個百分點。

圖3：2019年-2021年融創服務核心經營指標情況

創收能力位居行業前列。與目前已發布2021年業績報告的上市物企橫向對比來看，融創服務的創收能力居行業前列，各項指標均高于行業平均水平（營業收入均值：40.62億元；毛利均值：11.09億元；毛利率均值：29.64%；凈利率均值13.41%）

圖4：2021年部分上市物企部分核心業績指標

布局商業運營新賽道

收入結構持續優化

2021年完成對融創商管運營板塊的整合后，融創服務業務主線擴展至四大板塊：基礎物業服務、非主業增值服務、社區生活服務、商業運營服務。從各業務板塊的結構和效益來看，四大業務均有明顯提升，新業務板塊收入貢獻不斷提升，營收結構持續優化。

圖5：2019年-2021年融創服務各業務板塊收入情況

物業管理服務方面：隨著集團業務擴張，在管面積增加，物業管理服務收入實現大幅度增長，2021年物業管理服務實現營收約45.39億元，同比增長約63.6%，2019年-2021年復合增長率約為98.8%；此外，來自獨立第三方的收入約14.21億元，同比大增113%。與此同時，物業管理服務的盈利能力大幅度提升，毛利率由去年的21.6%提升至25.7%。

社區生活服務方面：重點業務的強勢發力，帶來了社區生活服務整體收入和毛利規模近兩倍的增長。公告顯示，融創服務2021年社區生活服務收入則達到5.07億元，同比大增188%；毛利同比大幅增長184%至2.31億元，毛利率持續穩定，維持在46%左右的水平。此外，隨著融創服務社區生活服務業務板塊持續拓寬，服務品類和產品線布局更加豐富，各項子業務收入快速突破。其中，社區便民服務收入同比增長近6倍，房屋經紀服務、美居服務和空間運營服務，收入則分別同比增長了約175%、142%和86%。

非業主增值服務方面：2021年實現收入26.82億元，同比增長60%；毛利約9.55億元，同比增長61%。整體非業主增值服務的毛利率穩定在36%左右，值得關注的是，融創服務2021年非業主增值服務毛利占比較2020年同期大幅下降8個百分點，顯示出對母公司依賴度持續降低，獨立盈利能力顯著增強。

商業運營管理服務：深耕傳統優勢領域的同時，融創服務加緊布局商業運營管理業務。2021年商業運營板塊覆蓋21個核心城市，合約項目和已開業項目同比分別提升44%和27%，2021年實現商管營收約1.39億元，貢獻毛利1.39億元，毛利率高達79.2%，相信“物管+商管”的新布局會給融創服務未來業績帶來無比廣闊的增長空間。

小結

隨著資本市場對物業股的追捧逐漸回歸理性，物業公司更需要從長期的角度看待自身發展。融創服務在2021年無疑交出了一份近乎完美的答卷，憑借其持續增長的經營業績、高潛力的增長勢能、日益強勁的市拓能力、高濃度的優勢布局等贏得了客戶、投資者和資本市場對其未來增長確定性和公司長期可持續價值的認可。

未來，融創服務將進一步聚焦消費潛能城市，加速生活服務復制落地，依靠便利、可靠、優質的服務贏得業主認可，加速釋放社區生活服務規模增長潛力空間，為客戶提供全面的高品質物業服務。