3月25日，美的置業(yè)（3990.HK）披露2021年業(yè)績公告。面對2021年行業(yè)的深刻變革以及格局重塑，美的置業(yè)秉持自律穩(wěn)健的經(jīng)營理念，展現(xiàn)出內(nèi)強(qiáng)外韌的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。依托美的控股背景、傳承美的品牌美譽(yù)與“長期主義”文化基因，集團(tuán)以安全良性的財(cái)務(wù)表現(xiàn)筑牢風(fēng)險(xiǎn)底線，重視信用價(jià)值，踐行精益管理，憑借發(fā)展韌性穿越周期，向智慧健康生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型升級。
（美的置業(yè)管理層合影）
增長保持韌性：基本面穩(wěn)健，聚焦深耕穿越周期
2021年，圍繞“房住不炒”主基調(diào)，國家政策以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。面對快速變化的市場環(huán)境，美的置業(yè)重視保障現(xiàn)金流的安全墊，以聚焦和深耕作為投資布局重點(diǎn)，堅(jiān)持高品質(zhì)、可持續(xù)的企業(yè)發(fā)展路徑。
報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1371億元，同比增長9%；合約銷售面積1176萬平方米，同比增長6%。通過集約化管理，集團(tuán)管理和銷售費(fèi)用率實(shí)現(xiàn)同比下降。截至報(bào)告期末，公司營業(yè)收入增加4成至737億元，毛利同比增長16%至135億元；核心凈利潤同比增長14%至55億元，業(yè)績核心指標(biāo)維持雙位數(shù)增長。
在區(qū)域深耕和城市升級策略指導(dǎo)下，美的置業(yè)發(fā)揮品牌價(jià)值助力銷售提質(zhì)，提升市場占有率。二級及以上城市的銷售金額占比為78%，其中當(dāng)?shù)嘏琶笆某鞘袛?shù)量有20個(gè)。報(bào)告期內(nèi)，公司銷售均價(jià)同比增長3%至11657元/平。高能級城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升新增項(xiàng)目的毛利率，保持逐步回升態(tài)勢。
（寧波· 美的海畔云城）
在核心城市、省會城市、重要軌道交通節(jié)點(diǎn)城市，美的置業(yè)堅(jiān)定不移地走城市升級之路，聚焦重點(diǎn)根據(jù)地城市打造。截至報(bào)告期，公司權(quán)益土儲面積2716萬平方米，二線及以上土儲占比66%。土地儲備充裕，貨值集中在高能級城市和價(jià)值區(qū)域，為公司后期持續(xù)穩(wěn)健增長提供了強(qiáng)有力保證。
高信用價(jià)值：融資成本優(yōu)勢凸顯，持續(xù)派息股東回報(bào)豐厚
在踐行“向管理要紅利”的時(shí)代，美的置業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)中向好。其中，融資成本優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，構(gòu)建財(cái)務(wù)安全的核心護(hù)城河；不斷強(qiáng)化提升造血能力，同時(shí)對杠桿和規(guī)模保持敬畏及克制；發(fā)揮可信賴高信用價(jià)值優(yōu)勢，與金融機(jī)構(gòu)持續(xù)深化合作生態(tài)。
2021年，美的置業(yè)財(cái)務(wù)成色健康安全，主動優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)及保障充足的流動性。截至報(bào)告期末，集團(tuán)有息負(fù)債總量為563億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債為153億元，穩(wěn)步下降的有息負(fù)債進(jìn)一步提升了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
集團(tuán)持有現(xiàn)金總量約342億元，同比增長28%，現(xiàn)金總量為短期負(fù)債的2.2倍，短期債務(wù)壓力較小；銀行授信額度增長至1474億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1001億元，充裕現(xiàn)金及金融資源增厚美的置業(yè)安全墊，以足夠的底氣應(yīng)對市場不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
美的置業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)股東背景，以及穩(wěn)健經(jīng)營優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)融資來源主要為銀行借款和債券。截至報(bào)告期末銀行借款及公司債券兩者合計(jì)占比達(dá)80%。在降負(fù)債增強(qiáng)流動性同時(shí)，美的置業(yè)融資成本實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步降低。加權(quán)平均融資成本下降至4.82%，新增有息負(fù)債融資成本為4.63%。2015年至今，集團(tuán)歷年的綜合借貸成本均未超過?6%，系極少數(shù)具備持續(xù)低成本融資能力的全國化民營房企。
取得經(jīng)營健康發(fā)展成果之時(shí)，美的置業(yè)始終不忘為客戶及股東創(chuàng)造價(jià)值的初心，保持穩(wěn)定的回報(bào)。2021年，公司每股分紅1.60港元。2019年至2021年三年間不間斷派息，累計(jì)派息高達(dá)54億港元。
（昆明· 美的北京路9號）
得益于多年來穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、良好的現(xiàn)金流管控能力以及高信用價(jià)值，進(jìn)入2022年，美的置業(yè)在發(fā)行中票基礎(chǔ)上，屢獲主流銀行專項(xiàng)資金保障。2月公司成功發(fā)行15億中票，發(fā)行利率為4.5%，顯著低于絕大多數(shù)民營企業(yè)的債券發(fā)行利率。3月，美的置業(yè)分別與招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得共計(jì)390億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款，和360億元個(gè)人住房按揭貸款專項(xiàng)額度。
中信證券報(bào)告指出，美的置業(yè)是當(dāng)前極少數(shù)具備持續(xù)低成本融資能力的全國化民營房企，同時(shí)是高信用企業(yè)中，極少數(shù)不需要償還存量境外債務(wù)的公司，并在行業(yè)信用下行時(shí)期仍具備持續(xù)的市場化借新還舊能力。
打造增長第二極：賦能科技智慧人居，精益運(yùn)營助推效能革命
面對新市場、新需求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展內(nèi)核動力已經(jīng)由“投資”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營”驅(qū)動。企業(yè)不僅要逐步升級智慧空間和生活的供給能力，還需培養(yǎng)強(qiáng)化綜合競爭實(shí)力，打造第二增長極。
近三年以來，通過持續(xù)投入和布局?jǐn)?shù)字及科技領(lǐng)域，數(shù)字化戰(zhàn)略已全景賦能公司經(jīng)營。集團(tuán)以數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、精益化為主軸，與戰(zhàn)略伙伴共建協(xié)同供應(yīng)工作體系，深入推進(jìn)打通投資鏈、供應(yīng)鏈、研發(fā)設(shè)計(jì)鏈、生產(chǎn)鏈以及市場營銷鏈的管理變革。2021年獲取軟件著作權(quán)超過30項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)全業(yè)務(wù)系統(tǒng)自主可控，整體產(chǎn)業(yè)鏈效率提升。
2018年，美的置業(yè)升級戰(zhàn)略，將智能化和建筑工業(yè)化作為“第二跑道”，積極培育科技智慧人居產(chǎn)業(yè)鏈。拉通從投資、設(shè)計(jì)、建造、產(chǎn)品等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)。并組建了未來社區(qū)研究院、裝配式研究院、智慧生活研究院以及睿住天元科技創(chuàng)新中心四大研究院，堅(jiān)持自主研發(fā)，以創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，從而賦能主業(yè)。
（佛山睿住住工產(chǎn)業(yè)園）
2021年，美的置業(yè)用多元經(jīng)營驅(qū)動企業(yè)內(nèi)生力。睿住資本作為美的置業(yè)旗下一家擁有制造業(yè)基因的地產(chǎn)CVC，以“空間科技化”為投資邏輯，已投項(xiàng)目覆蓋云跡機(jī)器人、歐瑞博、視聲智能等，構(gòu)建起智慧、健康、綠色、低碳為特色的能力生態(tài)圈。
美的置業(yè)旗下睿住智能始終專注智慧場景的科研創(chuàng)新。截止目前，睿住智能累計(jì)為328個(gè)智慧社區(qū)，超11萬戶家庭提供智慧生活享受。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年，睿住智能助力美的置業(yè)達(dá)成精裝全屋智能裝配率48%，排名行業(yè)第一。
在立足房地產(chǎn)開發(fā)基本盤基礎(chǔ)上，集團(tuán)積極提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，完善商業(yè)運(yùn)營，向智慧健康生活服務(wù)商升級。借助美的置業(yè)的品牌優(yōu)勢，美的商業(yè)已逐步在全國五大城市群深耕發(fā)展，并在多個(gè)重點(diǎn)城市開發(fā)了城市綜合體和社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。累計(jì)已獲取商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積超350萬方，布局城市11個(gè)，未來三年籌開項(xiàng)目7座。
（貴陽悅?cè)粡V場）
2021年，美的物業(yè)榮膺“2021中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”第27名，綜合實(shí)力再上新臺階，向多元業(yè)務(wù)平臺型企業(yè)邁進(jìn)。報(bào)告期內(nèi)，美的物業(yè)進(jìn)駐城市70個(gè)，服務(wù)合同面積超8500萬平方米，新進(jìn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目23個(gè)，積極拓展文旅、公建及學(xué)院等業(yè)態(tài)。
倡導(dǎo)價(jià)值共生：以高品質(zhì)回饋客戶信賴，與同路人向遠(yuǎn)而行
長期主義是美的置業(yè)核心價(jià)值觀。美的置業(yè)堅(jiān)持為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)，傳承以結(jié)果為導(dǎo)向、穩(wěn)健務(wù)實(shí)的美的文化，落實(shí)團(tuán)隊(duì)長期股權(quán)激勵(lì)。致力于與投資者、合作伙伴與員工共同成長，構(gòu)建命運(yùn)共同體，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共生。
美的置業(yè)圍繞用戶生活的創(chuàng)新場景，全面提升社區(qū)服務(wù)及運(yùn)營體系。從研發(fā)、精裝、智能化等形成產(chǎn)品的獨(dú)有IP和內(nèi)在基因，打造差異化優(yōu)勢；持續(xù)推進(jìn)客研體系建設(shè)，把握客戶訴求，升維交付品質(zhì)不負(fù)青睞。2021年，全國交付7.1萬套住宅，交付率達(dá)90%，全國業(yè)主滿意度86%，處于行業(yè)第一梯隊(duì)。全新用戶交付品牌IP「橙意家」，從產(chǎn)品、工程、服務(wù)三大板塊，持續(xù)向客戶傳遞“看得見”的美好生活。
在堅(jiān)持為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)，美的置業(yè)內(nèi)部強(qiáng)抓精益改善、極簡組織、數(shù)字化三大人效系統(tǒng)變革，全面賦能經(jīng)營提質(zhì)增效，通過效能革命向管理要紅利。
通過打造精益組織，內(nèi)化長期主義文化，美的置業(yè)完善與企業(yè)同步發(fā)展的激勵(lì)體系。2021年4月，公司通過受限制股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃已無償向31名管理層、核心技術(shù)人才等骨干授出522.5萬股。在吸引和激勵(lì)核心管理人員同時(shí)激發(fā)管理活力，全面提升管理紅利。
同行方能創(chuàng)造更大價(jià)值，美的置業(yè)不忘持續(xù)以實(shí)際行動，踐行低碳、節(jié)能、減排等綠色生活理念，履行企業(yè)社會責(zé)任。2021年，集團(tuán)積極參與“和的慈善基金會”實(shí)施的精準(zhǔn)扶貧、醫(yī)療康養(yǎng)、教育環(huán)保等公益事業(yè)。綠色建筑面積累計(jì)達(dá)到10,697萬平方米；綠色裝配式產(chǎn)業(yè)累計(jì)簽約超185個(gè)，業(yè)主感知滿意度91.5分。為廣大利益相關(guān)方，創(chuàng)造更長遠(yuǎn)的價(jià)值。
小結(jié)
在業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層表示，處于行業(yè)大變局的重要節(jié)點(diǎn)，唯有心存敬畏，思索長遠(yuǎn)，精益求精，企業(yè)方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。美的置業(yè)將秉承54年的美的精神，向管理要紅利，賦能長續(xù)發(fā)展，圍繞地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈挖掘增值空間。始終堅(jiān)持品質(zhì)發(fā)展、堅(jiān)守信用價(jià)值、堅(jiān)信長期主義，擁抱變化，決勝未來。