2021年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)17.20%至2850.48億元，歸母凈利潤(rùn)同比下滑4.74%至275.77億元，這是該公司自2006年上市以來(lái)，首次年度歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑
《投資時(shí)報(bào)》研究員? 呂貢
最近幾個(gè)工作日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)保利發(fā)展，600048.SH）股價(jià)大漲大跌。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2022年3月8日至10日，保利發(fā)展股價(jià)連續(xù)三個(gè)工作日下跌，時(shí)至3月15日午后，該公司股價(jià)突然大幅下跌至跌停，當(dāng)日收跌9.98%，每股僅報(bào)價(jià)14.71元。次日開(kāi)盤(pán)，保利發(fā)展股價(jià)曾一度跌超10%，午后跌幅有所下調(diào)，截至3月16日收盤(pán)，該公司每股報(bào)價(jià)14.99元，收漲1.90%，相較3月7日17.16元/股的收盤(pán)價(jià)，每股已縮水超2元。
在接下來(lái)的幾個(gè)工作日里，保利發(fā)展的股價(jià)整體呈上漲趨勢(shì)。截至3月24日收盤(pán)，該公司股價(jià)達(dá)到17.07元/股。
《投資時(shí)報(bào)》研究員梳理公司近日披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)注意到，保利發(fā)展的盈利能力漸顯出乏力趨勢(shì)。除2021年全年公司出現(xiàn)增收不增利、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（下稱(chēng)歸母凈利潤(rùn)）同比下滑的情況以外，保利發(fā)展2022年1月、2月實(shí)現(xiàn)的簽約面積和金額同比也均出現(xiàn)下滑，并且2月的數(shù)值還在1月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑。
在此情況下，保利發(fā)展依然積極拿地，并在2021年下半年里頻頻發(fā)債融資。近期，保利發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)新增加7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于廣州、北京、佛山、南京及合肥，需支付土地價(jià)款合計(jì)約132.22億元。
針對(duì)前述情況，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱詢(xún)問(wèn)保利發(fā)展相關(guān)部門(mén)，截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。
盈利能力下行？
保利發(fā)展是專(zhuān)注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司。經(jīng)過(guò)近30年的穩(wěn)健發(fā)展，該公司已形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局，綜合實(shí)力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五。
不過(guò)作為地產(chǎn)龍頭，保利發(fā)展近一段時(shí)間交出的幾份經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)并不理想。據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2021年全年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.48億元，同比增長(zhǎng)17.20%，該增速較2020年同期的3.06%有較大回升，但較2018年的32.66%和2019年的21.29%而言仍存一定差距。
營(yíng)收增速的回升也未給保利發(fā)展帶來(lái)利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)披露，該公司2021年的歸母凈利潤(rùn)為275.77億元，較上年同期下降4.74%，扣除非經(jīng)常性損益后同比下滑4.78%至268.55億元。這是保利發(fā)展自2006年上市以來(lái)，首次年度歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。
再來(lái)看保利發(fā)展同時(shí)期的銷(xiāo)售情況。據(jù)簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年前五個(gè)月，保利發(fā)展各月份單月實(shí)現(xiàn)的簽約金額均同比高速增長(zhǎng)，而從2021年6月起，該公司除8月銷(xiāo)售額同比有6.76%的增幅外，其他幾個(gè)月單月實(shí)現(xiàn)的簽約金額同比均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中6月份和9月份的單月銷(xiāo)售額同比降幅均超25%。
進(jìn)入2022年，保利發(fā)展的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)一步下探，單月實(shí)現(xiàn)的簽約面積從2021年12月的244.70萬(wàn)平方米，降至2022年1月的185.76萬(wàn)平方米、2022年2月的150.11萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，保利發(fā)展2022年2月份單月實(shí)現(xiàn)的簽約金額為239.78億元，同比下降25.08%，相較于2021年12月的367.07億元減少超百億元。
保利發(fā)展各月銷(xiāo)售情況（萬(wàn)平方米，億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告
近九成募資用于償債
2022年3月11日，上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“提交注冊(cè)”。據(jù)募集說(shuō)明書(shū)顯示，本期公司債類(lèi)別為小公募，發(fā)行總額不超過(guò)98億元（含98億元），擬分期發(fā)行。
保利發(fā)展方面表示，上述公司債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)和收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目。
在償還到期債務(wù)方面，保利發(fā)展擬償還或置換的債券包括但不限于2023年1月15日到期的“16保利02”、2022年12月11日到期的“15保利02”證券，當(dāng)前余額合計(jì)為21.90億元。而擬償還或提前置換的有息負(fù)債包括但不限于1筆2022年年末到期、4筆2023年到期的銀行存款，合計(jì)為64.80億元。
在住房租賃項(xiàng)目方面，保利發(fā)展計(jì)劃使用本期債券資金3.50億元，用于投資上海市靜安區(qū)靈石路北側(cè)地塊、青島市城陽(yáng)區(qū)虹橋路北側(cè)地塊，和上海市浦東新區(qū)寶溪路南側(cè)項(xiàng)目的保障房/住房租賃建設(shè)。此外，保利發(fā)展本次債券募集資金還將有一部分用于補(bǔ)充公司開(kāi)展業(yè)務(wù)等日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的流動(dòng)資金。
綜合上述情況可見(jiàn)，保利發(fā)展本次債券募集的資金，將有86.70億元用于提前償債，這部分資金占該公司本次募資總額的比重接近九成，為88.47%。不過(guò)截至2021年第三季度末，保利發(fā)展的貨幣資金多達(dá)1321.09億元，在這種情況下該公司仍選擇募資還債。
還需注意的是，2021年下半年，保利發(fā)展發(fā)債融資節(jié)奏加快。具體來(lái)看，2021年11月初，保利發(fā)展發(fā)行25億元中票，年利率3.25%，期限3年；同月20日，該公司再度發(fā)行20億元中票，年利率3.55%，期限5年；同月23日，保利發(fā)展拋出98億元公司債融資計(jì)劃預(yù)案。同年12月，該公司又提出自持物業(yè)“資產(chǎn)支持證券化”ABS產(chǎn)品擬發(fā)行100億元。12月18日，保利發(fā)展上述兩筆總規(guī)模合計(jì)198億元的發(fā)債計(jì)劃獲得公司股東大會(huì)審議通過(guò)。
進(jìn)入2022年后，1月15日，保利發(fā)展2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)又通過(guò)了關(guān)于注冊(cè)100億元中期票據(jù)的議案。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，保利發(fā)展之所以會(huì)采取頻頻發(fā)債融資的舉措，或與該公司積極拿地、規(guī)模擴(kuò)張有較大關(guān)聯(lián)。2021年2月至6月期間，在保利發(fā)展所獲取的土地中，有不少溢價(jià)較高的土地。
對(duì)于高溢價(jià)拿地的情況，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，或會(huì)加大企業(yè)未來(lái)的去化壓力，同時(shí)有可能壓縮企業(yè)的毛利空間，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)的業(yè)績(jī)承壓。