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本周增幅/本年增幅/倉位/重倉一/重倉二/重倉三

0.46%/-14.66%/104%/新城控股/濱江服務/綠城管理

在自己這么多年的投資生涯中，本周估計是最為驚心動魄的一周。

周一，三只港股全部大跌，全天賬戶-8.5%；

周二，新城控股跌停，港股仍然大跌，全天賬戶-8%；

周三，新城控股仍未止跌，最為絕望、恐慌的時刻，差點割肉。隨著港股回升，才勉強拉回，全天賬戶+5%。只有在最絕望、最恐慌的時候，才明白自己對于持倉的認識到了什么程度。

周四，中概大反轉，新城控股漲停，綠管、濱服漲幅都超過10%，全天賬戶+8%；

周五，新城控股在猶豫中再度漲停，一周中1天跌停2天漲停，前所未見，全天賬戶+4%。

02

2月簡報公布的挺早，這篇更新其實上兩周就開始寫了，但股價低迷，一度想放棄更新。好在本周不管是我個人還是股價總算挺過來了，還是把它發出來吧！

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2月銷售情況

2月份公司實現合同銷售金額112.31億元，比上年同期減少9.81%；銷售面積約118.48萬平方米，比上年同期減少9.03%。

銷售均價9500左右，復合預期。銷售金額同比下降9%，遠超預期。因為這個下降幅度相比同行業40-50%的下降幅度是非常亮眼，單月112億的銷售金額同樣排進了行業前十。

公司近期座談會答復：要客觀去看它，不是整個行業都已經出現了銷售的環境改善。確實是我們在春節比別人更重視一些，我們初三開始一線案場全部正常上班。

新城2月雖表現較好，但整個銷售市場仍然處于冰冷狀態，不容樂觀。

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2月租金情況

2022年2月公司商業運營總收入為7.92億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入。

1月31天8.14億，每天0.26億；2月28天7.92億，每天0.28億，租金這塊簡直就是穩穩的幸福，但算的太細意義也不是太大，保持跟蹤就好。

從去年開業的幾個吾悅來看，廣東四會、河南滎陽、遼寧沈北等3個吾悅前兩月表現都是不錯的，預估第1年租金將超過6千萬；很難想象大西北的寧夏銀川吾悅是表現最為亮眼的，預估第1年租金將超過8千萬。

重慶2個吾悅都在去年12月底開業，目前看表現很一般，2個加起來的租金竟然跟大西北的銀川吾悅差不多，去大眾點評看了一下渝北、大足吾悅，不管人流、好評排名都比較落后，吐槽點比較多，希望能迎頭改進。本人尤其關注重慶渝北吾悅，因為同一位置集聚吾悅、天街以及大悅城等三大綜合體，讓我們看看渝北吾悅能取得怎樣的效果，拭目以待。

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吾悅獲取情況

截至2022年2月25日，新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到192座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內136個大中城市。

2月獲取1座輕資產吾悅，恢復重資產獲取吾悅將變得遙遙無期。

公司近期座談會答復：一季度沒有拿地規劃，二季度現在是想看看市場的情況。恢復拿地主要取決于兩個方面：

1）銷售性現金流達到一個比較正常的水平；

2）融資性現金流回到正常的水平。

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融資端情況

在公開市場融資端仍然沒有好消息，即使有消息對股價的影響也微乎其微，比如旭輝在3月14日晚公告稱以4.75%的超低利率發行10億元中期票據，3月15日的股價仍然無法止跌。

在非公開市場，公司近期座談會答復：

經營貸大部分來說都是一個銀行來一對一去看的。有一家3月中大概就會放款，審批已經來過了，另外一家浙江的大概三個億左右，昨天剛剛發下來。從我們鋪排的計劃來說，不會寄希望于說靠經營貸這些，我們之前做的計劃都是按照最嚴苛的方式，就是融資完全沒有打開，按照這個方式去做的鋪排，當然如果能夠有多一分的融資性現金流增加一分保底的東西。

對于后續債務的情況，公司同樣給出了詳細的答復：

今年公開市場債務到期一共是120多億，包含了1月份和3月份，我們3月份也有美元債已經公告提前贖回了，都包括進去。3月份是我們償債的一個高峰期，一共40多個億，包含內地美元債，現在已經3月初了，距離時間也比較近，所以我們已經做好資金排布了。對于整體后續的債務到期我們兩手規劃。

1）最好的是借新還舊能夠續上，但在這個過程中，公司還是會考慮利率成本；

2）另一手準備就是假設不能借新還舊，我們覺得成本不合適的話，公司就是計劃用自有資金去償還。

個人認為不管是股價還是公司經營，最艱難的時刻已經過去，繼續等待新城發債與恢復拿地的好消息。