樓市交易“南強北弱”的不均衡正被修正
時間:2023-05-04 14:44:22  來源:樂居網  
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本報告對全國31省份房地產市場指標進行分析,包括開發投資額、新開工面積、竣工面積、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售價格等6個指標,以更好了解全國31省份房地產市場的運行情況。報告同時關注了全國13個經濟大省的運行情況,包括北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、河北、安徽、湖北、湖南、河南和四川。研究認為,一季度全國各省份尤其是13個經濟大省,其房地產市場總體步入復蘇通道。鑒于復蘇基礎還略薄弱,預計二季度提振樓市的相關工作還需強化。


(資料圖)

供給端指標

1、開發投資:上海扮演領頭羊角色

2023年1-3月份,全國31個省份中,有14個省份房地產開發投資額同比增速為正,有17個省份增速為負。其中西藏增速最高,為62%;而天津增速最低,為-37%。據此可以認為,房地產開發投資增速指標上,有14個省份保持了相對強勁的擴張態勢,具有積極導向。

在13個經濟大省方面,有4個省份房地產開發投資額同比增速保持正增長,即上海(14%)、北京(10%)、湖北(2%)和浙江(2%)。上海扮演了一季度房地產開發投資增長的領頭羊角色。相對來說,部分經濟大省該指標表現略差,比如廣東該指標為-8%,明顯比浙江和江蘇要弱。一個很重要的因素是,廣東受房企債務風險影響較大,開發投資指標明顯受牽制。二季度進一步解決債務問題、增強房企投資端的擴張動力,是此類省份要重點關注的。

2、新開工:三省要防范新房供應斷檔問題

2023年1-3月份,全國31個省份中,有8個省份房屋新開工面積同比增速為正,有23個省份增速為負。其中寧夏增速最高,為66%;而黑龍江增速最低,為-62%。總體上,新開工同比為正的省份數量不多,尤其是很多經濟強省并沒有進入正增長區間,二季度需要在該指標方面持續優化營商環境。

在13個經濟大省方面,有3個省份房屋新開工面積同比增速為正,分別包括北京(30%)、河北(20%)和福建(9%)。我們認為,江蘇、浙江和廣東三省在該指標上表現較差,拖了后腿,是二季度需要加快修復和改善的重點指標。要憑借一季度銷售端活躍的有利條件,加大房企資金回籠速度,確保房企敢投資、敢開工。否則按此類省份當前經濟復蘇和房地產銷售端復蘇節奏,后續很容易形成新房供應斷檔的尷尬問題。

3、竣工:河南等省保交樓工作明顯提速

2023年1-3月份,全國31個省份中,有23個省份房屋竣工面積同比增速為正,有8個省份增速為負。其中黑龍江增速最高,為456%;而新疆增速最低,為-33%。總體上較多省份竣工面積指標表現較好,紛紛回正,充分體現了去年下半年保交樓工作是積極有效的。此類指標轉好,也有助于增加各省購房信心,對于二季度房屋交易行情提振也有積極的作用。

在13個經濟大省方面,上海該指標表現最好,同比增速為38%。上海在本輪樓市中總體穩健,房企債務風險化解工作做得較好。從上海房地產市場的實際情況看,樓盤交付情況總體好于全國其他省份,值得肯定和學習。而河南去年面臨了較大的交付壓力,當時7月份停工斷貸風波時該指標為-31%,而當前已收窄至-9%。這說明保交樓工作明顯提速。

需求端指標

1、房屋銷售面積:安徽等三省表現偏弱

2023年1-3月份,全國31個省份中,有19個省份商品房銷售面積同比增速為正,有12個省份增速為負。其中天津增速最高,為85%;而安徽增速最低,為-23%。總體上一些樓市疲軟的北方省份,當前房地產市場也迎來一波較好的行情,扭轉了去年“南強北弱”的不均衡性。比如說天津在去年全年該指標為-32%,而當前該指標明顯轉正,充分說明此類省份在購房政策刺激下,市場依然有復蘇的動力。

在13個經濟大省方面,北京、河北和廣東表現最好,同比增速分別為14%、10%和10%。而包括安徽、福建和湖南等省份表現相對弱。其原因或有幾點。第一、部分省份的省會城市表現略強,但下屬的地級市表現偏弱,購房消費能力有待提振。第二、新房的供應規模偏少,導致一季度銷售行情難以快速拉升。對于此類省份來說,二季度依然需要增強政策出擊的主動性,確保銷售端數據持續回穩回暖。

2、房屋銷售金額:天津最強江西最弱

2023年1-3月份,全國31個省份中,有23個省份商品房銷售面積同比增速為正,有8個省份增速為負。其中天津增速最高,為98%;而江西增速最低,為-22%。應該說,較多省份該指標保持正增長,對于房企銷售狀況和資金回籠等都有積極的作用,也在很大程度上進一步化解了房企的經營風險。

在13個經濟大省方面,北京、浙江和廣東的表現最好,同比增速分別為17%、15%和14%。同時河南等省份也呈現了積極的表現。河南在去年全年該指標為-22%,而當前由負轉正,為6%。這說明此類省份總體上走出了去年樓市的危險期,銷售端指標轉正,將增強房企信心,對于后續推進保交樓等工作也有積極的作用。

3、房屋銷售價格:普遍走出下跌空間

2023年1-3月份,全國31個省份中,有27個省份商品房銷售價格同比漲幅為正,有4個省份漲幅為負。其中四川漲幅最高,為13%;而西藏漲幅最低,為-12%。當前較多省份房價止跌,紛紛步入正增長區間,充分說明各地穩房價工作積極有效。同時這也說明一季度房屋銷售行情提振,客觀上對價格指標產生了積極影響。

13個經濟大省中,有12個省份房價漲幅已經回正,而湖北微跌,跌幅約等于0%。13個經濟大省房價指標充分說明,房地產市場回穩趨勢明顯。此類省份新房交易規模大,自然也可以帶動全國房價的回穩。當然在這過程中,部分省份的相關城市樓市近期略強,二季度要適當關注房價走勢,防范各類炒作現象出現,尤其是學區房、一二手房價格倒掛等領域。

總結預測

1、市場總結:南強北弱態勢有所扭轉

總結今年一季度全國31個省份房地產的數據,我們認為有幾個重要的特征。第一、供給端復蘇的節奏要慢,而銷售端復蘇的節奏較快。同時部分省份此類指標的差異性較大。如廣東銷售端數據表現不錯,而供給端數據較差,這說明要充分認識到“供需缺口擴大”的矛盾問題。此類經濟大省預計后續銷售端將繼續活躍,所以供給端如何擴張、如何減少債務壓力帶來的負面影響等,都是各地二季度要關注的。第二、購房市場復蘇過程中,一些北方省份也明顯崛起。去年曾經有一個“南強北弱”的大討論,即房地產交易市場也形成了不均衡的問題。當前數據至少說明,包括天津、河北等北方重點市場也有回暖的可能,市場信心進一步增強。全國房地產均衡性也進一步增強。

2、市場趨勢:查漏補缺做好鞏固工作

我們認為,一季度各省份的房地產市場數據說明,各地有較好的開局和表現。但是也需要看到,樓市回穩的基礎還是很薄弱,尤其是4月份的各地反饋數據看,部分還有下降的風險。同時一些經濟大省土地交易市場相對偏熱,購地市場存在新的非理性競爭行為;4月份開始部分區域也存在房價炒作等新情況。此類情況都說明,二季度房地產工作要更加扎實、更加細化,要做好因城施策的工作、既防冷也防熱。尤其是要根據各省市樓市、地市等冷暖情況,繼續優化政策,進一步促進房地產指標回穩且向好發展。13個經濟大省更要對照此類房地產指標查漏補缺,主動修復相關指標,進而更好發揮樓市回穩的領頭羊角色。

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文章來源:易居研究院

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