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文/樂居財經研究院 徐酒眠

回款！回款！回款！在2022年業績發布會上，金科服務（09666.HK）新任CFO閆凌陽分享公司過去一年整體財務表現的過程中，六次提到了“回款”二字；董事長夏紹飛的發言里，也多次提及這個詞。“宏觀經濟下行有很多供應商違約風險，客戶回款風險（增加）”“2022年后期以及今年收入考核是半收付制，收入端盡可能考慮回款率”“非住板塊，公司進一步提升服務質量和回款能力關注”……為了徹底釋放由關聯地產方帶來的歷史負擔，金科服務在最新的年報中大筆計提應收款，合計超過21.52億元。其中，非經營性的其他應收賬款（包括向關聯方提供借款和融資租賃應收款）約11.78億元，經營性的貿易應收款和應收票據減值約9.75億元（包括關聯方的歷史經營性欠款等）。如此狠絕減值應收款還有融創服務（01516.HK），其過去一年的金融資產減值虧損凈額達15.42億元，較上一年同期增長688.80%。而究其減值虧損激增的原因，則與關聯方應收款項大筆計提有關。從地產分拆而來的物業股，在地產的黃金時代，汲取了關聯地產公司規模龐大的業務輸送，吃盡了關聯方的紅利。如今樂章戛然而止，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應收款、尤其是關聯地產公司的應收款，正在成為上市物企共同面臨的考驗。兩個月前，雅生活服務（03319.HK）與雅居樂集團（03383.HK）簽訂了一份“抵房協議”，為物企清收關聯地產應收款提供了一個新思路。根據當時的公告，擬被列入抵銷資產清單的包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。有意思的是，雅生活服務方對于抵銷資產的處置，在出租或出售換取現金之外，還考慮將相關資產質押給第三方供應商，以結清自身的其他應付款項。有業內人士將之戲稱為“擊鼓傳房”。關聯交易的“雷點”唇亡齒寒，地產企業出現的債務風險和現金短缺，給關聯物企帶來的不利影響波及廣泛。其中，最主要的體現有四個方面：地產直接向物企借錢或擔保付款、地產向物企出售資產套現、物企被抵押股權或出售股權，以及地產關聯方應付賬款欠款。“在房企自己都活不好的情況下，很大可能不會去給物業公司結賬”，融創服務、金科服務等物企大筆計提關聯方應收款，很好的印證了這句話。以貿易應收款為樣本，樂居財經《物業K線》統計的50家港股物企中，有39家物企對貿易應收款的來源作了比較明確的披露。數據顯示，減值撥備前，39家物企的貿易應收款合計約為680.57億元，較上一年同期的455.76億元增長49.33%。其中，關聯方貿易應收款合計約為226.31億元，較2021年同期的151.51億元增長49.37%，占比約33.25%。39家物企中，關聯方貿易應收款占比超過50%的共有15家，較上一年同期減少了1家。其中，越秀服務和興業物聯兩家物企的關聯方貿易應收款占比較高，分別約為73.32%、73.23%。根據樣本數據來看，大多數物企的貿易應收款還是在第三方款。但在地產下行的大背景中，關聯房企對物企的貿易應收款拖欠也愈發明顯。將應收賬款變成真金白銀才是企業盈利之道，尤其是在物業服務這種高現金流的行業，加強應收款項的管理是最為關鍵的一環。大幅減值計提，不過是壯士斷腕的悲壯之舉，是充滿無奈的選擇。以金科服務為例，其實在更早之前，金科服務是將金科股份的未償還應收款項轉換為借款，涉及金額15億，在約定8.6%年利率的同時，還以價值超22億的商鋪及車位等作了抵押。這樣一看，此前雅生活服務與雅居樂集團簽訂的“抵房協議”，與之算是一種殊途而歸的方案。但金科服務給出兩個月寬限期之后，金科股份今年3月仍未能如約履約償還第一期貸款。“目前公司正在尋求相關的法律意見，也將采取一切必要的措施來回收這些應付款項。”在剛過去的業績發布會上，上市物企管理層或直接或間接都提到了要追求高質量的增長。而應收款回款率，往后或將成為衡量上市物企增長質量的一個重要風向標。超92億減值撥備上市物企應收賬款種類包括貿易應收款、其他應收款、預付款項及預付稅項等。貿易應收款主要來自于按包干制進行管理的物業管理服務、增值服務等業務過程。其他應收款則通常來自招投標押金、代付業主能源費、其他押金等。而預付款項，通常來自于向供貨商支付的業務保證金以及預付款項，但對于部分有收并購的物企，可能也包括為潛在企業合并支付的股權保證金。其中涉及關聯方的貿易應收款，可能還另外包含空置費、代付物業費等；關聯方的其他應收款，則可能又包含車位代理業務的押金等。以貿易應收款為樣本，樂居財經《物業K線》對目前披露2022年財報的50家港股物企進行了相關數據統計。數據顯示，截至2022年12月30日，50家港股物企的減值撥備額合計超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。50家港股物企的減值撥備均值約為1.83億元，其中超過這一數值的有14家。融創服務的貿易應收款減值撥備的數額最大，約為17.77億元；緊隨其后的是金科服務，約有10.30億元。雅生活服務與世茂服務的減值數額分別為7.761億元、7.755億元，比較接近。從貿易應收款減值撥備數額的增幅來看，合景悠活最為驚人，達3281.79%。2021年，合景悠活減值撥備了1746萬元，而2022年，這一數據超過了5.9億元。時代鄰里和金科服務的同比增幅也較大，分別約為1802.99%、1216.79%。此外，融信服務、祈福生活服務、德商產投服務等20家物企的貿易應收款減值撥備數額增幅，也都超過了100%。陡增的應收款壓力盡管不少物企都進行了大筆計提，但整體來看，應收款壓力依然不小，數據顯示，截至2022年13月31日，減值撥備后，50家物企合計還有超過682.25億的貿易應收款，較上一年同期的490.79億元增長約39.01%。值得一提的是，同期，這50家物企的營收增幅均值約為10.17%。50家港股物企的貿易應收款均值約為13.65億元，而上一年同期約為9.82億元。具體來看，2022年里超過均值水平的共有13家。其中，碧桂園服務的貿易應收款最多，約為153.58億元，是排在第二位萬物云（62.78億元）兩倍多，而第三位的雅生活服務（61.53億元）與萬物云相差不大。排在第四位至第十位的7家物企，貿易應收款約在20億到48億不等，分別是綠城服務、融創服務、世茂服務、建業新生活、保利物業、中海物業、合景悠活。興業物聯、燁星集團、祈福生活服務、星盛商業，這4家小規模物企的貿易應收款則均在1億元之下。其中，興業物聯的貿易應收款雖然只有8220.6萬元，但對比去年同期的4004.5萬元，實際上翻了一倍，同比增幅約105.28%。另外，中駿商管、新城悅服務、遠洋服務的貿易應收款同比增幅也超過了100%，分別約為153.32%、107.51%、103.05%。50家港股物企的貿易應收款同比增幅均值約為48.05%，其中有24家在均值水平之上。因為2022年里進行了大額減值，融創服務、正榮服務、金科服務、時代鄰里、祈福生活服務五家物企的貿易應收款對比上一年同期有所減少。

來源：樂居財經研究院

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文章來源:樂居財經研究院