01
案情簡介
張某系平邑縣某小區業主，其與小區物業公司于2014年3月簽訂《物業管理服務協議》，后因張某長期未交納物業費，該物業公司將張某起訴至平邑法院，要求張某支付拖欠的物業費及違約金。訴訟過程中，張某辯稱其房屋存在質量問題導致漏水，且張某在外地工作，長期未入住房屋，認為其不應交納物業費。
(資料圖片僅供參考)
02
法院審理
法院經審理認為，張某與物業公司簽訂的《物業管理服務協議》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，應系合法有效合同，雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。協議明確約定了物業服務內容、物業服務質量以及物業費收費標準等，并未約定未居住房屋免交物業費的條款，物業公司已經按照協議約定和有關法律規定提供服務，張某以未居住房屋從而未接受物業服務為由拒絕支付物業費，無法律依據，法院不予支持。對于張某辯稱的房屋漏水問題，系房屋建筑工程質量問題，屬商品房買賣合同關系，與本案物業服務合同關系并非同一法律關系，張某可憑據另案向相關責任單位主張權利，不能以房屋質量問題為由拒付物業費。
本案經法院組織調解，物業公司同意就該房屋空置期間的物業費打折收取，并承諾對張某反映的漏水問題協調開發商解決，最終張某同意該調解方案，當庭向物業公司支付了拖欠的物業費，并同意就房屋質量問題與開發商自行協商處理。
03
法官說法
一、房屋空置期間仍需交納物業費。物業公司提供的是物業區域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環境衛生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務等，物業公司已經如約將公共設施配置到位，這種公共性服務不會因為某些業主沒入住、不使用，管理成本就會減少。因此，物業公司有權依據合同約定向業主收取未入住期間的物業費。需要注意的是，若物業服務合同中就未實際居住房屋的情況作出物業費可享受減免的約定時，業主可以提交所規定的相關證明材料向物業公司主張減免物業費。
二、房屋質量問題不能作為拒交物業費的理由。房屋買賣和物業服務屬兩個不同的法律關系，在本案中，對于房屋漏水問題要查找漏水原因，若系公共供水管道破裂造成的漏水問題，物業公司有責任維修、更換；若系業主自己用水管道的問題，相關損失應由業主自行承擔，物業公司不負有維修義務；若系其他業主未盡到房屋管理和注意義務造成侵權，則應由其他業主承擔損害賠償責任。本案房屋系因建筑質量存在問題導致漏水，業主應向開發商主張相關權利，不能以此為由拒交物業費。
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法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《中華人民共和國民法典》第九百三十七條：物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。 物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。來源：山東高法
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文章來源:樂居買房