樓市近兩年 " 雷 " 聲不斷，延期交付的情況越來越多。

(資料圖)

據中消協發布的《2022年全國消協組織受理投訴情況分析》顯示，2022年全國消協組織共受理關于房屋與建材類商品的投訴18009件，在所有投訴的商品類別中居第六位。

分析指出，2022年買房置業糾紛屢現，商品房領域投訴增多。僅在2022年上半年，全國消協組織共受理商品房投訴5787件，同比增長23.31%。由于房屋糾紛一般涉及金額較大，而且可能涉及群體性糾紛，調解處理更為困難。

開發商交房時兩個常見潛規則 ，一是交房前不讓驗房；另一個是交房先交物業費。遇到這樣的情況，應該如何應對？樂居特邀北京金訴律師事務所主任王玉臣律師為大家從專業角度支招。

潛規則一：交房前不讓驗房

開發商終于交房了，但不讓驗房，讓先付清各種雜費，先在收房單上簽字。這種場景很多的業主在收房時都遇到過，但是，這種看起來司空見慣的做法合法嗎？開發商有權利這么做嗎？遇到這種情況該怎么辦呢？

1）收房應先驗房

反正驗不驗房都是我自己的房子，開發商也不太可能給我換房；開發商根本不讓我驗房，我不想和它浪費口舌，就先收了吧；收了房，開發商還是要給我保修的，不用擔心……開發商交房的時候，有不少的業主因為這樣那樣的原因不驗房就直接把房子收了。

但是，一旦遇到房子有問題，后面又會產生新的麻煩。而且，因為已經收了房，從某種程度上意味著認可了交房條件，后續遇到房子不能正常使用或者根本沒有達到法定交房條件，再想追究延期交房責任就難了。

首先，先驗房后收房是法定的，也是咱們業主的權利，開發商無權要求不驗房就收房。現實生活中，一些開發商因為對自己交付的房屋不自信，故意在流程設定上要求業主先把能交的錢全交齊了，在不驗房的情況下給鑰匙。實際上這種做法是違法的，業主是有權拒絕的，有權要求先驗房。

之所以需要先驗房就是因為一旦收了房，很多風險就發生了轉移，而且驗房的時候發現問題比收房以后再發現能更好地維護自己的合法權益。比如當房屋根本不具備法定交房條件的時候，咱們是可以拒絕收房的，同時要求開發商承擔延期交房的違約責任。但是一旦咱們收了房，再要求開發商承擔違約責任，很多時候法院是不支持的。

2）收房時，開發商不讓驗房怎么辦？

首先，如果開發商不讓驗房，咱們可以拒絕收房。但是光拒絕收房還不夠，還要做好相關的取證，比如可以通過錄音錄像、發函等多種方式綜合取證。

其次，可以直接向當地的住建部門進行投訴。這種違法交房行為屬于住建部門管轄的范疇。最后，如果以上無果，可以直接提起相關民事訴訟，要求開發商依法依約交房。同時，還可以要求其承擔延期交房的違約責任。

交房潛規則二：交房先交物業費

終于到了交房的時間了，但要交房拿鑰匙的時候，開發商卻要求買房人必須先把物業費給預交了，否則不給鑰匙。現實生活中，這種交房潛規則比比皆是。然而，這種做法是違法的。

首先，開發商無權要求交房先交物業費，這種做法本身就是違法違約的。所以最終法院判開發商承擔延期交房違約金是公平合理合法的，也是對這種潛規則的抨擊。

現實生活中為什么會普遍存在這種交房先交物業費的潛規則呢？最關鍵的原因在于前期物業公司往往是開發商的關聯公司，如果不是關聯公司，沒有利害關系，恐怕開發商也不會這么積極去幫物業公司去“逼迫”購房人預交物業費。

開發商在賣房的時候，往往利用自己的作為建設單位的優勢地位，選用和自己有利害關系的物業公司，繼續通過物業公司去謀取更多的利益，比如小區的公共部分收益。在這個過程中，為了更好保護自己的利益，更好保護物業公司的利益，所以往往會采用“交房先交物業費”的方式提前收取物業費。

如果您也遇到了這種情況，首先，可以明確拒絕這種做法，要求開發商依約依法履行合同義務，否則就是違法違約！其次，如果自己交涉未果，開發商就是不給鑰匙，咱們購房人可以向住建部門進行投訴。再次，如果以上都未果，在做好取證的基礎上，可以向法院提起訴訟，要求開發商交付房屋并支付延期交房違約金。

自己的權利自己來保護，不要讓自己的權利躺在那里睡覺。正是因為很多人對一些不法行為的的“縱容”，所以才會將這種違法違規變成了一種潛規則。

【購房資訊輕松享，快來關注樂居網】

文章來源:樂居買房