【易哥說】

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隨著經濟轉暖，2023年第一季度的房地產市場已經出現了一些積極變化，主要體現在銷售端和投資端整體增速的提升上。那么進入第二季度，房地產市場能不能延續熱度，繼續回升企穩？克而瑞研究中心，從7個層面，對二季度行情做出了預判。

展望二季度，中央政策將以穩為主，延續“托而不舉”的政策基調，引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，但不會搞強刺激，以免造成市場大起大落，更加側重風險防范化解，包括保交樓等政策底線繼續堅守。

地方將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，一線及強二線城市局部放松遠郊區域限購、下調落戶門檻、下調二套房首付比例、優化普宅認定標準等均是可選項。弱二線及三四線全面放開限購限售，加大財稅激勵力度和精準度。房企尤其是頭部優質企業融資環境將明顯改善，而對于出險房企仍需去杠桿、降負債。

1-2月整體房地產市場出現積極變化，主要表現在市場銷售轉暖、投資端降幅明顯收窄。當前房地產市場還是處在調整階段，一季度新房銷售主要源于積壓購房需求的集中釋放，后續銷售規模和增速回升的持續性或將不足。

企業端投資全面回暖仍難度頗大，在政策寬松以及優質地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不容小覷。

房屋新開工和竣工規模已由底部回升。隨著房企資金面情況改善以及停工項目陸續被盤活，后續建安投資在上半年仍將呈現積極回升的態勢。

2023第一季度，受預供地新規影響，一季度實際入市地塊數量大幅減少，預計二季度土地市場供地速度將有所加快，但是在當前房地產行業整體庫存承壓，真正加快土地出讓步伐的仍將是少數熱點城市，對于大多數城市而言，二季度土地入市速度的增加，還是應當視作對于一季度供地不足的周期性補充。

二季度成交規模將周期性回升，土拍熱度能否延續仍有賴于樓市回暖情況。今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力。城投托底壓力較大，將逐漸退出核心城市土地市場。受到去年年底三支箭利好的民企有補倉動力。在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

2023年一季度，整體樓市點狀復蘇，“銀四”或將延續“金三”熱度，二季度整體新房成交規模環比將有所回升，但復蘇動能尚不穩固，二季度同比大概率持穩或小幅微降。

各城市分化行情預期延續，熱點城市個數減少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持續釋放，預期高位運行，整體維穩。而多數城市或將在階段性放量后重回筑底狀態。

因去年全國地市成交規模大幅縮量，今年預期也將成為“供應小年”，第二季度將成為第一個集中入市點。一線和短期內市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區域，弱二三線城市則面臨供應持續縮量。

前2月雖然市場傳來成交暖意，但仍是屬于部分城市。在3、4月供應高峰來臨的情況下，整體的市場環境未明朗，回暖持續性存疑。在此情況下，期房項目的折扣力度也變得相對不是很清晰，不過部分去化不好的存量現房項目企業還是期望較快出清，可能會有較大力度的折扣。

對于項目營銷，企業未來還是可以將營銷力度集中在以下三點：一，是持續加大社群營銷力度，增加業主以及準業主的歸屬感；二，是通過直播等品牌活動加大品牌宣傳以及項目推介；三，是加強對于企業產品交付相關內容的推廣，對企業保交付、保質保量交付等購房者關心的問題持續營銷推廣。.

短期來看，目前行業信心仍處在歷史相對低位，二三季度企業銷售能否延續穩步修復的預期，還取決于居民需求和購買力的恢復情況、以及企業整體的供應規模。2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

企業運營改善的核心還是在銷售端。一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。另一方面，在行業調整期下，企業也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決，房企的債務壓力依然較大。

當前，不動產私募投資基金已從投資范圍上重新開放了對普通住宅、公寓等非經營性住宅項目的投資，將范圍擴大至包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內的特定居住用房以及商業經營用房和基礎設施項目三大類資產。結合不動產私募基金的試點政策，未來Pre-REITs作為項目發行公募REITs之前的一筆過橋融資，也將加速發展。

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文章來源:易居中國