到目前為止，今年的房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)仍在“探底”。
下半年以來，各地刺激購房需求釋放的政策不斷出臺，包括松綁限購、限售等，房貸利率一降再降，居民購房需求疲軟，至今年10月，重點30城新房成交面積同比下降28%；1-10月累計同比跌幅仍達(dá)到40%。
項目去化也沒有明顯好轉(zhuǎn)。
【資料圖】
CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，10月31個重點城市平均開盤去化率只有38%，而表現(xiàn)在房企銷售端，TOP100房企累計業(yè)績同比降幅仍達(dá)到了44%。
在這種情況下，除了倒掛的豪宅項目出現(xiàn)“日光”以外，一些剛需盤以及中端項目也“不愁賣”?？偨Y(jié)下來，這些不愁賣的項目有三個特質(zhì)，即區(qū)位、價格和產(chǎn)品過硬，也就是說，在經(jīng)濟下行壓力下，購房者更加關(guān)注房子本身的位置和產(chǎn)品內(nèi)核，背后實際是房子回歸居住本質(zhì)的體現(xiàn)。
今年，重點城市項目開盤去化情況一直不太樂觀。
根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，10月，31個重點城市平均開盤去化率只有38%，僅比9月平均開盤去化率上升一個百分點。
5月以來，重點31城周平均開盤去化率可謂是“過山車”。9月末10月初，項目開盤去化一度跌至15%。隨后，部分城市核心區(qū)域供應(yīng)放量，適銷對路產(chǎn)品集中入市，結(jié)構(gòu)性拉升了市場熱度，至第44周（10.24-10.30）去化穩(wěn)步回升至50%。
從各城市表現(xiàn)來看，10月重點23個城市平均開盤去化率漲的城市只有10個，平均開盤去化率位列前三位的是福州、北京和成都，平均開盤去化率均超60%。
熱點城市去化率全面回調(diào)，比如上海、北京、杭州、合肥和廈門，其中上海開盤去化較9月下降了22個百分點。這些城市主要是因為非熱點區(qū)域推盤量顯著上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均去化率，此外，熱點樓盤搶房現(xiàn)象略有緩解，部分搖號樓盤出現(xiàn)了棄購現(xiàn)象。
前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。
而漲幅顯著的福州、無錫、東莞等城市，則因房企推盤積極性降低，單個熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化，但從CRIC實際調(diào)研來看，購房者觀望情緒仍未有明顯緩解。
在整體去化不理想的情況下，截止今年10月底，上海、杭州、長沙等城市均有項目首開或加推當(dāng)月基本售罄的情況，這些項目除了倒掛豪宅以外，不乏剛需、中端項目，比如杭州杭騰未來社區(qū)等項目。
通過CRIC分析發(fā)現(xiàn)，區(qū)位、價格和產(chǎn)品是項目具備“熱銷體質(zhì)”最主要的三個因素，房企品牌、營銷手段則為項目銷售“錦上添花”。
從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，63%的熱銷項目都擁有不同程度的區(qū)位優(yōu)勢，其中完善的配套設(shè)施和便利的交通的區(qū)位優(yōu)勢中更為吸引購房者的特點。
在區(qū)位條件中，不同城市又有不同的表現(xiàn)。其中，西安、濟南、長沙的購房者更看重教育資源，比如西安，在擁有區(qū)位優(yōu)勢的熱銷項目中，有68%的項目具備豐富的教育資源。
深圳購房者更注重商業(yè)、醫(yī)療等其他配套設(shè)施的完善程度，比如深圳招商璽家園和深圳宏發(fā)萬悅山，9月推售的600多套房源當(dāng)月基本售罄。
成都和南京則更加關(guān)注交通和項目地理位置。
除了區(qū)位以外，價格優(yōu)勢也是項目熱賣的第二大因素，定價低/倒掛因素成為熱銷盤的項目占比達(dá)到49%。比如成都天恒瑞云府現(xiàn)銷售均價2.1萬元/平方米，其周邊的天恒傲云天府和華宇大發(fā)御璟云璽銷售均價均在3萬元/平方米，天恒瑞云府10月推出的133套房源全部去化。
隨著購房更加回歸理性，購房者更加關(guān)注產(chǎn)品本身，比如項目產(chǎn)品稀缺、產(chǎn)品設(shè)計用心、定位恰當(dāng)則更加有利于項目去化，TOD受購房者青睞。
根據(jù)CRIC統(tǒng)計，38%的熱銷項目具有產(chǎn)品優(yōu)勢，其中合理的產(chǎn)品定位是項目產(chǎn)品優(yōu)勢重要方面。同時TOD項目以其產(chǎn)品特色，在上海、北京、杭州、成都等城市銷售去化情況良好，如上海浦發(fā)唐城9月開盤推售341套房源全部當(dāng)月售罄。
當(dāng)然，在市場信心尚未完全恢復(fù)的情況下，開發(fā)商的資質(zhì)對購房者決策有一定的影響，品牌優(yōu)勢愈發(fā)明顯，央國企項目更受歡迎。
根據(jù)CRIC統(tǒng)計，24%的熱銷項目均有房企品牌做保障，其中近六成房企為央國企。在品牌房企的選擇上，整體又呈現(xiàn)出三個典型特征，比如十強房企依然有很強的號召力；非十強的央國企開發(fā)項目也受到購房者歡迎，此外，仁恒、濱江等品質(zhì)民企項目也能夠吸引購房者，這些房企普遍有較強的產(chǎn)品力。
行業(yè)大的調(diào)整周期下，房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)生了比較大的變化，其中包括購房者置業(yè)觀。
從過去幾個月項目去化情況來看，購房者普遍偏好區(qū)位條件優(yōu)越的項目，同時價格因素也排在了綜合考量的第二位，產(chǎn)品力日漸成為購房者關(guān)注的核心。而這些核心要素一定程度上是項目去化的保障。除此之外，積極有效的營銷、充分的蓄客等營銷方式對提高去化常常起到輔助作用。
這些熱銷的項目，在下行的市場周期下對市場信心的提振有一定的促進作用，但目前重點城市平均開盤去化仍處于低位，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨較大的去化壓力。
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文章來源:丁祖昱評樓市