一、二手房會面臨哪些問題？

產權風險：

1、房主無從事交易的資格，為假業主的

(資料圖片)

這類風險在簽約時應注意查看簽約人提供的證件上的名字和產權證上登記的是否為同一人，鑒于有的人會造假，簽約前應要求經紀公司或經紀人前往建委查詢。

2、房子為多人共有，賣方未經全部共有人一致同意就出售的

這類風險的防范是在簽約時查看房產證上的產權人，有多個產權人的必須要求全部權利人到場，如不能到場需提供同意出售證明及手寫委托書。

3、房子有貸款尚未還清，業主需要用買房的錢去解抵押的

這類風險購房者要記住一點：不同意業主用你的錢去還房貸，千萬不要自作主張同意業主使用買家的錢去還貸。很多糾紛都會在這里出現。

4、房子被法院依法查封的

簽約前需協同業主到建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔心簽約完成后，過戶之前被查封的，在合同里應該寫清楚，如果遇到法院查封，經紀公司應承擔先行賠付責任。

5、不符合轉讓條件的房

按照國家有關法律的規定，有些房子是不能轉讓的，比如5年內的經濟適用房、軍產房等。屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。

審查產權風險：

1、以優惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標準價購買的。

所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標準價購得的房改房上市時，應先補足標準價和成本價之間6%的差價。

2、軍產房、校產的公房必須經原產權單位蓋章后才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

資金風險

1、房款資金

資金安全主要是業主拿到定金或首付款后玩消失，那可都是買家的血汗錢啊。

2、房子消耗的費用資金

有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等一些情形。簽約時一定要保留保證金，不然等過完戶交房時容易造成麻煩。

房屋質量風險

1、看房的時候，最好找一個懂行的朋友協助一起去幫忙看看，而且最好是能夠晚上、白天、雨后都看看。

2、有必要找同小區的居民多聊聊，了解一下交易房屋有無特殊情況，如兇宅等。有些中介現在也有代辦兇宅審查的工作。

3、盡量選大品牌的中介是沒有錯的，信譽有保障，而且交易過程也安心。

二、二手房買賣的注意事項

1、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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文章來源:樂居買房