文/樂居財經 張林霞

【資料圖】

“房貸置換，500萬貸款10年可省百萬利息”，“年化利率低至3.4%，先息后本，授信20年，中間不過橋”……

近期有不少人吐槽，收到資金中介打來的，勸說他們將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，以此來節省大筆利息。

“貸款換一換，利息節省幾十萬”，這使得很多背負房貸的業主，聽著十分心動。

以一套500萬元的房子為例，按照首套房首付三成，剩下350萬全部做商貸（利率4.6%），10年還款期限，等額本息的利息總額約為87萬元。

如果把350萬元轉為抵押經營貸，等額本息的利息總額約為68萬元。兩者利息差值約為19萬元左右。

這樣一看，“經營貸置換房貸”確實能夠省不少錢，但對于背負房貸的業主來說究竟是餡餅還是陷阱呢？

顧名思義，經營貸款是指以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，貸款資金只能用于其企業或個體戶的經營需要，是明令禁止流入樓市的。而資金中介通過不法手段，將房貸客戶包裝成企業經營貸客戶，通過在銀行申請利率較低的經營貸，來置換利率較高的存量住房貸款，從而賺取手續費、過橋費、中介費、維護成本等各種不法收入，更有甚者可能讓客戶承受法律風險。

首先，貸款置換本身的“手續費”就非常高。

存量房貸要想轉換成經營貸，首先要成為一名個體工商戶或者公司法定代表人。按照目前貸款資料包裝費用在1萬元左右，同時在今后的貸款期限內，每年維持空殼公司的費用在1000元左右。

通常中介會按照貸款金額的1%-3%收取服務費，另外，辦理經營貸時，需提前將存量房貸結清，再將解押后的房產作為經營貸的抵押物，在此過程中，中介會提供過橋資金，收費標準從每天萬分之六到千分之三不等，即100萬元每天需要600到3000元，按照整個流程半個月來算，200萬房貸過橋資金的成本約5.4萬元。并且，部分經營貸產品要求3至5年歸還一次本金，這時客戶可能又要找中介花費一筆過橋費用。

其次，經營貸置換房貸面臨貸款收回風險或影響征信的風險。

某國有銀行客戶經理表示，該行會定期對經營類貸款進行數據篩查，系統會對于資金流向不明確的貸款進行風險提示，銀行客戶經理在貸后管理過程中，客戶若不能提供相關證明材料，則會面臨貸款收回的風險。并且，他認為這種經營類貸款期限一般只有3-5年，比房貸的期限短很多。銀行為了檢驗客戶的財務能力，會在貸款到期后要求客戶一次性還完本金，再根據借款人當時的綜合條件辦理續貸，現在誰都不能保證屆時可以續貸成，更不能保證續貸時的利率與原來一樣。

最后，存量房貸置換經營貸涉嫌違法。

湖北大諾律師事務所律師陳進伍表示，不明事理的購房者，如果經受不住資金中介的誘惑，而將名下存量房貸轉換成經營貸，是會面臨法律風險的。

就政策層面而言，我國是禁止經營貸流入房地產領域的。2021年3月，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(簡稱《通知》)?！锻ㄖ芬幎?，銀行業金融機構不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

另外，根據《刑法》第一百七十五條之一，“騙取貸款、票據承兌、金融票證罪，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機構造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金?！?/p>

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文章來源:樂居財經