【Fang不勝房·買房不惑100問(wèn)】欄目致力于解答100個(gè)關(guān)于買房的困惑。第一期-買房之前，為啥要關(guān)注土拍？文末附海報(bào)，趕快放入你的收藏夾！
一、土拍，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)
(資料圖片僅供參考)
土拍，可簡(jiǎn)單理解為“賣地”。未來(lái)一年，這個(gè)城市，哪里有房？賣多少錢？規(guī)劃如何？土拍結(jié)果告訴你。
買房不要只關(guān)注地段和目前的價(jià)格，從自住型購(gòu)房角度來(lái)看，買房時(shí)間、金錢成本和周邊配套、區(qū)域發(fā)展前景是核心務(wù)實(shí)需求，關(guān)注土拍可以提前做到心中有數(shù)兒。
引用一個(gè)很常見(jiàn)的面包理論，如果新房房?jī)r(jià)是出售時(shí)的面包價(jià)格，樓面地價(jià)就相當(dāng)于做面包使用的面粉價(jià)格。
新房售價(jià)=樓面價(jià)+建造成本+相關(guān)稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+…
樓面地價(jià)是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一。一般情況下，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房?jī)r(jià)肯定更貴。
二、通過(guò)土拍信息可以看到什么？
1）成本量化
金錢成本：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供求關(guān)系市場(chǎng)，通過(guò)土拍可粗略預(yù)估未來(lái)一年整體的新房供應(yīng)量。價(jià)格由供求關(guān)系決定，由此大致推斷新二手房市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)。
時(shí)間成本：從拿地到開(kāi)盤(pán)，各房企的時(shí)間周期并不固定。提前鎖定一些“明星地塊”，更利于掌握買房先機(jī)。不是所有好項(xiàng)目都等人的，熱門項(xiàng)目都要靠“搶”。另有項(xiàng)目并不是拿地后能迅速推出，能不能等也要算一筆時(shí)間賬。
2）價(jià)值量化
前景規(guī)劃：各地塊本身的參數(shù)特性，決定了未來(lái)規(guī)劃方向。今年哪些區(qū)域供應(yīng)了較多土地，未來(lái)一年大概率房產(chǎn)交易的熱門區(qū)域就在那里。入住人口帶來(lái)新的消費(fèi)需求，從而倒逼商業(yè)等周邊配套在未來(lái)幾年內(nèi)快速發(fā)展。
周邊配套：通過(guò)土拍看幾家房企競(jìng)拍？實(shí)力開(kāi)發(fā)商是否拿地？拿地開(kāi)發(fā)商和品牌物業(yè)公司在各自擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，能為區(qū)域帶來(lái)怎樣的升級(jí)？買房前，提前學(xué)會(huì)“把脈”：誰(shuí)家物業(yè)口碑好？誰(shuí)家戶型設(shè)計(jì)好？誰(shuí)家園林規(guī)劃更好？多重因素疊加篩選，綜合預(yù)判周邊配套發(fā)展變化。
3、二手房評(píng)估
新房市場(chǎng)在一定程度上影響二手房市場(chǎng)。新房套數(shù)增加，隨著交房入住，板塊總?cè)丝谔嵘黝惿钕M(fèi)需求隨之增長(zhǎng)，推動(dòng)商業(yè)、教育、醫(yī)療等各類配套發(fā)展迭代，板塊內(nèi)的二手房也被看好。如果已有房，看看家門口的供地成交情況，也能直觀評(píng)估出區(qū)域價(jià)值。
三、22城集中供地
為減少市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，2021年2月，自然資源部發(fā)布22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”的政策。
一是集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過(guò)3次，時(shí)間間隔要相對(duì)均衡，主要集中在3月、6月、9月左右，地塊梳理要科學(xué)合理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年截至目前已有無(wú)錫、南京、蘇州、北京、天津等、陸續(xù)掛出年內(nèi)第四批地塊相關(guān)信息。
二是集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。
“集中供地”涉及22個(gè)城市：
4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；
18個(gè)二線城市：天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙。
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文章來(lái)源:樂(lè)居買房
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