在2021年之前，廣州各區政府介入城市更新項目的程度不深，以民營房企為代表的市場主體都積極布局，廣州也成為國內城市更新市場化程度最高的城市之一。

僅2021年上半年，廣州就完成28條村的舊改招標，吸引了星河灣、奧園、富力、勤誠達等諸多品牌房企參與，投資金額超過2000億元。

(相關資料圖)

但在房地產整體下行趨勢下，民營房企頻頻暴雷，迫于資金壓力選擇中途退出。2021年國央企“托底”的城市更新項目超過50%發生在廣州，且國企接手的這些更新項目平均體量達到300萬㎡左右，最高體量達500萬㎡。

大體量的更新項目大批轉手，最終只能由國央企“托底”，也給當地政府敲響警鐘——更新項目需要政府背書。

此外，市場的逐利性使得企業只傾向于做部分資源豐富、改造價值高的舊村項目，且改造過程中肆意砍伐古樹名木等做法頻現，也因此受中央點名批評，10余名干部被問責。

而部分現狀容積率高、受歷史風貌保護等限制開發條件較多的區域卻無人問津，這些區域往往處于中心城區、重要交通樞紐或重點功能區周邊，在政府視角具有極高的改造必要性。

于是乎，高度市場化的城市更新拐點已至。矯正市場，政府介入，勢在必行。

2021年8月，一份廣州鼓勵功能型國企參與城市更新改造項目的文件流出，中心七區暫停舊村改造合作企業招商工作，“市城投作為功能型國企主力擔當，被重點鼓勵參與中心七區城市更新工作，各區需與市城投成立合資城市更新公司（市城投需持股不少于51%）”，未明確合作主體的舊村改造項目，后續只能由城市更新公司負責前期工作。

從企業視角來看，政府主要介入土地的一級開發，功能型國企在完成前期工作后較大可能會退出后續開發環節（依然保留部分股權來管控后續開發質量）。因此受較大影響的是一二級聯動開發模式，而對于擅長后期開發運營的企業來說，優勢會被放大。

由于有政府背書，項目在報批報建、土地轉性、容積率調整等方面均享有制度便利，企業能夠通過資源導入優勢、長效運營優勢，向政府爭取彈性空間。

廣州的更新模式與上海的相似性正在增強。

一直以來，基于特殊的首都行政功能、全國首個減量發展的超大城市，疊加厚重的文化底色，北京的城市更新相對其他一線城市更為保守、慎重，呈現出強管控的特點。

細致分類，明確指標展現強規劃引領。相比上海、深圳等地，北京對于城市更新的分類更加細致，在老舊小區、老舊廠房、存量商業的基礎上，增加了保護性修繕、低效樓宇等類型，同時通過城市體檢層層篩選，將各項任務均細化到實際項目層面，最終確定規劃目標。

以街區更新的具體篩選過程為例，北京在全市1371個街區管控范圍內，通過疊加街區實施率、更新點位密集度等篩選條件，最終劃定178個“城市更新重點街區”，繼而通過區域統籌、整體把握，實現連片成林、和諧統一的城市風貌。

強化分圈層引導，明確更新方向。北京市集中建設區內共有可更新建筑約2.45億平方米。依托《總體規劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，北京市在《城市更新專項規劃》中，分圈層差異化明確更新方向，將首都功能核心區和城市副中心作為更新重點，強調歷史文化保護與城市修補。

北京的城市地位決定其城市更新的進程會受到更強大的政策管控。即使相較于其余一線城市而言，北京的城市更新進程稍顯滯后，但配套政策制定早已提上日程。

根據相關規劃要求，在2022年前北京就要完成綜合類、規劃類、建設管理類、資金類四類共22項政策，通過快速出臺橫縱密織的政策網絡，實現自上而下推動城市更新有序進行。

如果把城市視為一個有機體，城市更新就是機體自我生長、自我調節的過程，貫穿在生長的全生命周期。步入城鎮化進程末段的一線城市，正經歷著最復雜、最精彩的成長過程，他們對于城市更新的探索，也將愈發深入。

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文章來源:丁祖昱評樓市