隨著一次城市化漸入尾聲，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已然邁過60%門檻。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化率在60%-70%區(qū)間，城市的開發(fā)建設(shè)邏輯將會(huì)出現(xiàn)明顯分界。
例如美國(guó)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，開始在全國(guó)范圍內(nèi)開展了以清理貧民窟為主的大規(guī)模拆遷運(yùn)動(dòng)；法國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，城市建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向促進(jìn)城市更新和對(duì)歷史傳統(tǒng)元素的復(fù)興，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)歷史建筑的保護(hù)。
北上廣深作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)和政治發(fā)展的中心，城鎮(zhèn)化率已超80%，按照經(jīng)驗(yàn)推斷，這些城市已經(jīng)步入了城市更新的深度發(fā)展期，契合城市發(fā)展特色的更新路徑正在加速構(gòu)建。
(資料圖片)
7月24日，伴隨黃浦區(qū)建國(guó)東路68街坊、67街坊（東塊）最后一個(gè)成片舊改地塊二輪簽約，上海全面完成成片二級(jí)舊里以下房屋的征收工作。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年，上海城市更新累計(jì)征收面積已超10000萬(wàn)㎡，釋放建面預(yù)計(jì)達(dá)到15000萬(wàn)㎡。從數(shù)據(jù)趨勢(shì)中能明顯看到，征收總量自2018年之后呈大幅下降趨勢(shì)，2013年以后征收總量開始持續(xù)低于200萬(wàn)平方米，追求精致、高效的城市更新下半場(chǎng)其實(shí)早就已經(jīng)到來(lái)。
這些被釋放的稀有空間，普遍位于上海中心城區(qū)地段。我們以統(tǒng)計(jì)局公布的2020年征收數(shù)據(jù)為例，黃浦、楊浦、虹口、靜安等中心四區(qū)的征收面積分別占總量的36%、22%、18%、9%，合計(jì)超過80%。
如何用好這些地塊，最大化地塊綜合價(jià)值（包含文化價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、公共效益等），關(guān)乎各區(qū)未來(lái)二十年以上的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各區(qū)政府勢(shì)必對(duì)這些僅存的增量空間寄予厚望。最優(yōu)的投資標(biāo)的，伴隨著最嚴(yán)苛的進(jìn)駐門檻和最激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，正向頭部開發(fā)企業(yè)們走來(lái)。
以黃浦區(qū)最新出讓的兩幅重磅歷史風(fēng)貌地塊為例，金陵?yáng)|路地塊首次加入“三道紅線”遴選條件，明顯加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)投入資金、沉淀資金、回籠資金的能力考量；福佑地塊則顯著提高了對(duì)企業(yè)的落稅能力的考量，要求簽訂協(xié)議，保證綜合驗(yàn)收和驗(yàn)收通過后五年內(nèi)，對(duì)本區(qū)綜合稅收貢獻(xiàn)累計(jì)不少于264億元的巨額稅收。
與此同時(shí)，兩地塊同時(shí)對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提出極高要求，運(yùn)營(yíng)能力也成為了僅次于報(bào)價(jià)外占比最高的評(píng)分項(xiàng)。
8月1日，深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《深圳市2022年度城市更新和土地整備計(jì)劃》的通知。
拆除重建類更新項(xiàng)目方面，2022年拆除重建類城市更新單元計(jì)劃指標(biāo)從2021年的560公頃調(diào)整為595公頃，上浮6.25%，但總體論調(diào)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。其中2021年的560公頃為“建議值”，2022年的595公頃為“上限值”，管控意味增強(qiáng)。
這與克而瑞日常監(jiān)測(cè)及調(diào)研情況相一致，在住建部提出城市更新禁止大拆大建后，深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目整體進(jìn)度都明顯放緩。
此外，《計(jì)劃》還針對(duì)城市更新單元計(jì)劃建立流量管控機(jī)制，將2022年度新增城市更新單元計(jì)劃規(guī)模與2021年城市更新和土地整備各項(xiàng)完成任務(wù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，進(jìn)一步增強(qiáng)政府對(duì)于新增更新單元計(jì)劃規(guī)模的管控。
值得注意的是，重點(diǎn)更新單元不在上述流量管控范圍內(nèi)，大片區(qū)的城市更新項(xiàng)目窗口尚存。
利益統(tǒng)籌類項(xiàng)目方面，2021年深圳市共計(jì)劃完成土地整備任務(wù)1011公頃，實(shí)際完成土地整備任務(wù)1880.05公頃，目標(biāo)完成率達(dá)到186%，顯著高于計(jì)劃值，表明此種方式成為政府主推項(xiàng)。
2022年計(jì)劃全市通過城市更新和土地整備實(shí)現(xiàn)用地保障規(guī)模1000公頃，其中通過土地整備完成不少于900公頃，占比達(dá)到90%，利益統(tǒng)籌成為釋放存量用地空間的主要方式。
由于深圳土地制度的變遷，統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)后大規(guī)模的城中村違建，遺留下一系列土地問題，導(dǎo)致原先關(guān)外地區(qū)的土地難以確權(quán)，無(wú)法達(dá)到城市更新類項(xiàng)目啟動(dòng)要求，轉(zhuǎn)而通過利益統(tǒng)籌的方式進(jìn)行存量土地開發(fā)是情理之中。
需要注意的是，運(yùn)用利益統(tǒng)籌方式進(jìn)行的土地整備，由政府主導(dǎo)，且留用土地規(guī)模原則上不得超過項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。
此外留存比例還有一部分需要進(jìn)行原住民安置、配套設(shè)施等建設(shè)，實(shí)際可供企業(yè)開發(fā)的部分不足40%。
以8月9日深圳特發(fā)集團(tuán)獲取的公明街道李松蓢社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目為例，項(xiàng)目實(shí)施范圍面積共計(jì)36.1公頃，留用土地面積共計(jì)13.6公頃，留用地比例約37.7%。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市