04
【資料圖】
城市核心區(qū)域“貴而賺”
遠(yuǎn)郊土地面臨更大盈利風(fēng)險(xiǎn)
綜上所述，今年上半年集中供地地塊整體地房比低于0.6，為房企預(yù)留了一定的盈利空間。但對于項(xiàng)目來說，具體能否盈利除了土地成本以外，還有稅費(fèi)、財(cái)務(wù)、建安等多項(xiàng)成本，由于不同城市建安成本不盡相同，因此本章主要從土地成本方面考慮項(xiàng)目的盈利情況。
從上半年集中供地項(xiàng)目的盈利情況來看（以有銷售指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目為主），主要可分為4大類：其中盈利最為可觀的是地房比低且房地價(jià)差大的項(xiàng)目，約占全部統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的41%，而盈利難度最大的是地房比高且房地價(jià)差小的項(xiàng)目，約占統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的17%。
1、北京、上海郊區(qū)項(xiàng)目盈利更可觀，成都、寧波等高盈利項(xiàng)目分布均勻
上半年成交地塊中，盈利較為可觀項(xiàng)目較多的區(qū)域主要集中于7個(gè)城市，主要是東部的核心城市，包括上海、杭州、廈門、南京和寧波，此外還有北京和中部省會(huì)長沙。
具體來看，上海南匯（現(xiàn)屬于浦東新區(qū)）和杭州蕭山區(qū)、余杭區(qū)今年上半年成交項(xiàng)目中，盈利可觀項(xiàng)目數(shù)量較高。從這些城市盈利可觀項(xiàng)目的區(qū)域分布情況來看，北京的昌平、大興、豐臺等區(qū)域，還有上海南匯、青浦、松江、奉賢等區(qū)域，杭州蕭山、余杭、臨平等區(qū)域。
可以看出市核心區(qū)域地價(jià)非常高的情況下，郊縣產(chǎn)生高盈利項(xiàng)目的可能性更大。此外廈門同安區(qū)也有較多高毛利項(xiàng)目產(chǎn)生，而同安區(qū)也是廈門地價(jià)相對較低的區(qū)域。
對于此類城市來說，郊縣拿地成本相對核心區(qū)域較低，但房價(jià)也有一定的空間，所以盈利空間也較為可觀，但這些城市的核心區(qū)域房價(jià)天花板較高，所以即使地價(jià)房價(jià)比達(dá)到0.6或0.7以上的較高為，實(shí)際地價(jià)與房價(jià)之間還有2-3萬元/平方米的空間，也依然“有利可圖”。
對于有實(shí)力在一線城市拿地，但擔(dān)心核心區(qū)域成本過高、運(yùn)營難度太大的房企來說，一線城市以及核心熱點(diǎn)城市的郊縣擁有較好的拿地機(jī)遇。
反之，在地價(jià)相對而言沒有那么高的成都、南京和寧波城市，核心城區(qū)房價(jià)較高，同樣能夠獲得較高的盈利空間。這些城市盈利空間高的項(xiàng)目不僅分布在核心城區(qū)，也分布在地價(jià)相對較低的區(qū)域。
房企在此類城市拿地，主要需要從配建、自持等方面確認(rèn)土地的實(shí)際樓板價(jià)與銷售指導(dǎo)價(jià)之間的空間，以及加強(qiáng)對板塊市場行情、庫存等方面的研判，才能進(jìn)一步確定投資的可行性。
2、競拍輪次少、溢價(jià)率低項(xiàng)目普遍可獲更高盈利空間
結(jié)合地塊的競拍情況來看，可見地價(jià)房價(jià)比的高低與競拍輪次、成交溢價(jià)率具有較高的關(guān)聯(lián)度，而房價(jià)地價(jià)差則更多地取決于銷售指導(dǎo)價(jià)：
地價(jià)房價(jià)比低的項(xiàng)目，大多以1輪或10輪以下成交，并未經(jīng)過激烈的多輪競價(jià)，最終成交溢價(jià)率也已地價(jià)成交為主；反之，地價(jià)房價(jià)比高的項(xiàng)目，競價(jià)輪次最多的集中在2-10輪和11-20輪，溢價(jià)率則5-10%和10-15%范圍內(nèi)，在房企普通便投資積極性下降的情況下，此項(xiàng)目還能引起激烈競爭，一般以熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域?yàn)橹鳎绾贾萆铣菂^(qū)、拱墅區(qū)和廈門的思明區(qū)、南京的秦淮區(qū)等，這些區(qū)域的含宅用地屬于非常稀缺的資源，因此也會(huì)吸引部分資金實(shí)力雄厚的房企積極參拍。
但也有部分項(xiàng)目，在經(jīng)過多輪競拍且以較高溢價(jià)率成交的情況下，地價(jià)房價(jià)比依然低于0.6，房價(jià)地價(jià)差也高于12000元/平方米：
例如深圳作為首輪集中供地?zé)岫茸罡叩某鞘校?宗可售商品住宅地塊的平均地價(jià)房價(jià)比為0.5，平均房價(jià)地價(jià)差為24000元/平方米?？梢娫阡N售限價(jià)上后，即使租賃建面達(dá)到最大值，地塊的盈利空間依然可觀，也是深圳首輪土拍火熱的主要原因。
其中，最熱門的寶安區(qū)新安A012-0112號地塊，在經(jīng)過69輪競拍后，不僅地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，且還需要配建26000平方米租賃用房，最后整體可售樓板價(jià)達(dá)到41364元/平方米，但銷售限價(jià)高達(dá)87494元/平方米，房價(jià)與地價(jià)之間價(jià)差高達(dá)4.6萬元/平方米，利潤空間依舊相當(dāng)充足。
能夠在激烈競拍后依舊保有較高盈利空間的項(xiàng)目，主要取決于項(xiàng)目出讓時(shí)劃定的土地最高限價(jià)、配建要求、銷售指導(dǎo)價(jià)等。
總體來看，項(xiàng)目的盈利空間實(shí)際上還是取決于地塊出讓階段的指標(biāo)設(shè)置情況，因此，在整體投資氛圍冷清之下，22城各地在地塊掛牌階段，降門檻、降地價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，也體現(xiàn)了政府愿意通過讓利的方式刺激房企拿地，以及持土地市場穩(wěn)定運(yùn)行的決心。
但是對于房企來說，拿地時(shí)測算盈利空間固然重要，但是在拿地時(shí)還需要進(jìn)一步對銷售、去化等方面的研判，如果項(xiàng)目去化困難，則盈利難以實(shí)現(xiàn)。
3、國央企以高成本撬動(dòng)大利潤，地方平臺公司更偏好“薄利多銷”（略）
4、二線非核心區(qū)地塊房地差小，成本雖低但將面臨盈利風(fēng)險(xiǎn)（略）
05
短期央國平拿地格局難以逆轉(zhuǎn)
“讓利”之下關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊機(jī)遇
（節(jié)選）
綜合而言，集中供地所呈現(xiàn)的“央國平占主導(dǎo)”的趨勢不會(huì)發(fā)生本質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，但在資金壓力下，城投托底的意愿已經(jīng)有所減弱，在國央企上半年積極補(bǔ)充貨值后，二、三輪土拍政策繼續(xù)放寬、新房市場韌性較足的城市值得關(guān)注。
1、房企回款艱難限制拿地“熱情”，土拍寬松下關(guān)注“撿漏”機(jī)會(huì)（略）
2、托底意愿持續(xù)降低，土地市場是否真正回暖取決于民企表現(xiàn)
自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺了相應(yīng)的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認(rèn)為會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心，第二、三輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉砟玫氐摹按翱谄凇薄?/p>
值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場目前并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，且多數(shù)城市政策出臺仍以“試探”為主，落地效果尚未達(dá)預(yù)期。2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。
從企業(yè)端來看，國央企+平臺公司的強(qiáng)勢局面不會(huì)反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優(yōu)勢下，國央企持續(xù)在核心城市補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)土儲；另一方面，在土地市場低位運(yùn)行中，經(jīng)濟(jì)壓力使得部分城市仍需平臺公司“托底”。
我們認(rèn)為，隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對寬松，民企會(huì)更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的“托底”會(huì)有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對于資金要求也較高。對于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或?qū)⑹怯行У那馈?/p>
在房企的城市選擇上，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資策略仍將延續(xù)。這一點(diǎn)從部分規(guī)模房企的表態(tài)也能看出，諸如萬科、越秀、綠城等本就注重一二線的企業(yè)，表示將繼續(xù)聚焦核心城市的土地資源。而部分以三四線為主的碧桂園、美的等，也在針對性的提出逐步退出低量級、低能級城市，布局高能級、確定性更強(qiáng)的城市。
綜合而言，土地市場的熱度能否恢復(fù)，主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。相較之下，集中供地地塊雖優(yōu)，但普遍總價(jià)較高，而部分城市群核心三四線城市在經(jīng)歷過土地低潮后，整體盈利空間尚存，或?qū)⒊蔀槊衿蟆皬?fù)出”試水的首選。
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文章來源:克而瑞