樓市在發(fā)展，市場(chǎng)在分化，居住的方式也在輪換。
在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有人慨嘆獲客太難，有人卻真正做到了讓產(chǎn)品自帶流量，這或許也是市場(chǎng)的明顯分化。
(資料圖)
前不久，長(zhǎng)期在京工作的曾女士就針對(duì)自己看中的大平層單位直接空中轉(zhuǎn)定，入手邕江邊188㎡的大平層讓父母能夠安享晚年。
可以說(shuō)，當(dāng)下的改善型物業(yè)版圖，由于供應(yīng)量減少等原因，別墅產(chǎn)品正在不斷從市場(chǎng)釋出，而將別墅的分層空間統(tǒng)一于一個(gè)平面中的大平層，則逐漸風(fēng)靡更多改善型客群，甚至大有席卷之勢(shì)。
以2016-2022年（截止到1月底）某一線城市200㎡以上大平層產(chǎn)品的供銷(xiāo)數(shù)據(jù)而論，從2018年開(kāi)始，200㎡以上的大平層產(chǎn)品供銷(xiāo)數(shù)據(jù)呈連年上漲的趨勢(shì)，而且成交量更在2021年首次超過(guò)了供應(yīng)量，顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求！但潛藏在數(shù)據(jù)背后的，是2019到2021年供應(yīng)端漲幅的明顯下滑，2019年66.95%，2020年13.30%，到2021年，同比漲幅縮減到了5.60%。
最新數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)重點(diǎn)10城新房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年改善型戶型成交占比逐月上升，截止至2022年6月，成交占比超四成，達(dá)到近兩年來(lái)的最高水平。其中，舒適型的大平層產(chǎn)品成交更是異軍突起。
大“室”所趨，高凈值人群的置業(yè)邏輯
很多人以為選擇大面積單位購(gòu)房者，是因?yàn)榧依锏暮诵某蓡T多了？其實(shí)更多的，還是來(lái)自真實(shí)的用戶需求而觸發(fā)的。
開(kāi)頭提及的曾女士在南寧購(gòu)入的大平層單位，實(shí)際上日常居住的只有父母老兩口，但在提及購(gòu)房理由時(shí)，她一語(yǔ)中的：“在土地資源越發(fā)珍貴的今天，占據(jù)了各類(lèi)資源的大平層其實(shí)才是性價(jià)比最高的。生活講究的是舒適感與品質(zhì)，同類(lèi)型的大平層，我在北京沒(méi)法入手了，但在父母在的城市，還是可以努力的。”
而擁有同樣置業(yè)邏輯的吳先生，就也為深圳一個(gè)藏山瞰海的大平層由衷打動(dòng)。對(duì)于吳先生來(lái)說(shuō)，能找到一個(gè)360°的全景大平層，每個(gè)功能空間都能看到梧桐山和大鵬灣海景，即使是在深圳這座靠海的城市也是可遇而不可求的。
而大平層給予業(yè)主的純粹私密性，也是很多家庭選擇的理由。“兩梯兩戶雙開(kāi)門(mén)獨(dú)立設(shè)計(jì)，私密性高，景觀和視野都不用和其他人共享。”吳先生告訴我們。
像吳先生這類(lèi)多次置業(yè)買(mǎi)家，他們處事低調(diào)，但對(duì)于能彰顯自己生活品質(zhì)的事和物卻往往舍得一擲千萬(wàn)金。并且有著適當(dāng)職住距離，回到家中仿佛就與山海融為一體的大平層居住體驗(yàn)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)太重要了。
深圳龍湖天瑯實(shí)景圖
選擇大平層的他們，到底在選擇什么？
在大眾的普遍認(rèn)知中，可能都會(huì)認(rèn)為資金實(shí)力不強(qiáng)，在選擇上首先就受制于門(mén)檻的剛需置業(yè)群體購(gòu)房難度指數(shù)是最大的。但實(shí)際情況是，上有老、下有小，已經(jīng)取得一定社會(huì)地位，因品質(zhì)而追求換房的人是最難滿足的人群。
像本身就居住在惠州金山湖別墅區(qū)的陳先生一家，如果換房只能選擇同一個(gè)區(qū)域，因?yàn)樯钴壽E已經(jīng)固定，也不想變來(lái)變?nèi)チ恕５缒曩I(mǎi)入的物業(yè)如今已經(jīng)老舊、物業(yè)管理跟不上，別墅住久了，也想換住大平層，起碼不用跑上跑下。但中心區(qū)域的產(chǎn)品有限，看了市場(chǎng)的很多產(chǎn)品，最后他選擇了龍湖的天宸原著。
“為了換房，我們基本已經(jīng)跑完了所有金山湖的項(xiàng)目，但幸運(yùn)的是，這里比較符合我們的要求。”陳先生講述，選擇大平層不僅是要空間更要細(xì)節(jié)，“一個(gè)客廳空間，有的項(xiàng)目開(kāi)間只有6米，但這里有7.4米；有的主臥面積只有45-50㎡，但這里能做到50-60㎡。房子住的是舒服，每一個(gè)小細(xì)節(jié)，我們都很重視。”
不僅如此，陳先生也會(huì)讓家人了解清楚開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)口碑、物業(yè)和園林，“買(mǎi)房就是為了換一種品質(zhì)生活，當(dāng)然要面面俱到。”他向我們講述。
大平層單位的熱銷(xiāo)趨勢(shì)，其實(shí)也暗藏了成熟買(mǎi)家的“小心機(jī)”。在梳理客戶的購(gòu)房意向時(shí)，幾乎所有的買(mǎi)家都會(huì)提到一點(diǎn)，那就是“純粹性”，大平層擁有其固定的買(mǎi)家群體。已經(jīng)購(gòu)入南寧雙瓏原著附近高層項(xiàng)目的劉女士，在看完雙瓏原著的戶型后又馬上出手。用她的話來(lái)說(shuō)就是“小區(qū)的氣質(zhì)匹配人的氣質(zhì)，樓盤(pán)的氣場(chǎng)對(duì)應(yīng)居住者的氣場(chǎng)。”很多人買(mǎi)房注重的是規(guī)模，而一小部分人買(mǎi)房更注重身邊的鄰居。
地產(chǎn)賽道的產(chǎn)品創(chuàng)新與人居變革
在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越分化的當(dāng)下，與之相對(duì)應(yīng)的就是住房消費(fèi)的升級(jí)和大戶型的單位成交占比在提升。
市場(chǎng)在哪里，資源就流向哪里，動(dòng)力哪里，創(chuàng)新也就在哪里。業(yè)內(nèi)人士指出，與剛需產(chǎn)品在實(shí)用性上刮起“龍卷風(fēng)”在同時(shí)進(jìn)行的是，終極改善的大平層項(xiàng)目正在成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)逐產(chǎn)品的主賽道。
多項(xiàng)針對(duì)改善買(mǎi)家的調(diào)查報(bào)告都指出，一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目的“自我修養(yǎng)”必然包含外立面這一重要因素。以貌取人不可取，但“以貌取樓”的第一印象卻往往十分重要。
廣州龍湖天奕實(shí)景圖
為了還原最佳的景觀觀賞性，市面上的大平層均采用全景玻璃幕墻設(shè)計(jì)，視野寬闊，立面新穎，如廣州的龍湖·天奕，深圳的龍湖·天瑯，南寧的雙瓏原著，不辜負(fù)項(xiàng)目所在自然資源的景觀配套，似乎只有全景玻璃幕墻，能夠毫無(wú)保留地展示項(xiàng)目特質(zhì)。從研發(fā)的角度看，樓盤(pán)的外立面是建筑和精工的集大成所在，從業(yè)主角度看，其實(shí)也居住者身份的象征。
此外，大平層產(chǎn)品也讓房企在單一空間范圍內(nèi)有了大展拳腳的可能。
細(xì)心的買(mǎi)家會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是在廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市，還是宜居城市南寧、惠州等適住型城市，從用家的角度出發(fā)打磨產(chǎn)品，超越創(chuàng)新，都使大平層產(chǎn)品在市場(chǎng)上獲客進(jìn)入良性循環(huán)。
南寧龍湖·雙瓏原著實(shí)景圖
從最早的LDKG空間，到現(xiàn)在的個(gè)性化定制。空間的升級(jí)，是升華“家”的溫度需求，LDKG設(shè)計(jì)溫馨之處在于，創(chuàng)造面對(duì)面交流的場(chǎng)景，每個(gè)細(xì)節(jié)都照顧到家庭成員生活習(xí)慣，空間通透，愛(ài)亦不受阻隔。而X空間的自主設(shè)計(jì)，是尊重新一代年輕高凈值人群的自主空間設(shè)計(jì)，如南寧雙瓏原著的無(wú)隔斷空間，全屋采用室內(nèi)無(wú)墻設(shè)計(jì)，讓業(yè)主可以用DIY的方式打造屬于自己的沉浸式觀江生活。把房子的設(shè)計(jì)權(quán)還給業(yè)主，可以說(shuō)在當(dāng)下的市場(chǎng)上很少有開(kāi)發(fā)商做到。
市場(chǎng)分化下的真正保值資產(chǎn)
都說(shuō)小住宅是投資的，大平層是自住的。其實(shí)在市場(chǎng)分化的當(dāng)下，大平層才是一鍵解鎖“居住+保值+增值”的正確方法。
就如單價(jià)決定品質(zhì)、總價(jià)決定圈層的道理一樣。樓市中“只買(mǎi)貴的，不買(mǎi)對(duì)的”這樣一條看似不符合市場(chǎng)規(guī)律的選房原則，也是不無(wú)道理的。發(fā)展商早在定價(jià)之初就用專(zhuān)業(yè)的法則，為每一套物業(yè)的價(jià)值定好范圍。開(kāi)盤(pán)時(shí)單價(jià)貴5000的單位，最后反映到二手市場(chǎng)上，往往也許就是總價(jià)要比同一小區(qū)的其他房源貴50-100萬(wàn)成交。
大平層單位占據(jù)優(yōu)質(zhì)的資源，又擁有強(qiáng)大的產(chǎn)品力，成為市場(chǎng)能穿越周期的一類(lèi)產(chǎn)品。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，一線城市、新一線城市千萬(wàn)級(jí)大平層單位成交量均逆市逐年上揚(yáng)。而在價(jià)格上，大平層單位不僅單價(jià)跑贏大市，以總價(jià)計(jì)算的升值能力更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋開(kāi)其他類(lèi)型的產(chǎn)品。
如今，大平層已在成交中異軍突起的大單位通過(guò)匠心建筑設(shè)計(jì)被賦予了“物似主人型”的氣場(chǎng)，園林、公區(qū)如業(yè)主般儀式感滿滿，空間細(xì)節(jié)又如一位精致Lady……在如今的地產(chǎn)市場(chǎng)分化下，樓市下半場(chǎng)的購(gòu)房邏輯已經(jīng)趨向品質(zhì)化，對(duì)于已經(jīng)在樓市中身經(jīng)百戰(zhàn)的改善型購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，或許他們的終極置業(yè)需求，就是一套大平層。
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