7月18日，東莞市自然資源局發布《關于聚焦先進制造打造高品質空間全面加快“三舊”改造的實施意見（公開征求意見稿）》（以下簡稱實施意見），公開征求意見。
(相關資料圖)
實施意見表示：
●謀劃改造重點，劃定5年重點改造區域“大圈”，實現各類資源集中投放，切實推進市級、鎮街（園區）重點發展區域、TOD區域的連片統籌改造。
● 規劃統籌階段，鎮街（園區）編制片區統籌規劃、單元規劃，不再單獨編制單元劃定方案、前期研究報告及控規。同步開展前期工作，原則上改造意愿和補償指導標準須取得單元內權益土地面積和人數占比均達80%以上的權益人書面同意。
● 建立“審查意見一次性告知”制度，原則上每個階段只征求一次意見，后續方案調整如不涉及職能部門政策適用條件改變的，可不再征求意見。減少反復決策，方案不涉及政府（集體）綜合收益減少等關鍵內容調整的，可不再上會討論、表決。
● 單元范圍內已簽訂補償協議的權益土地面積和人數合計占比均不低于95%時，實施主體與未簽約權益人經充分協商仍協商不成的，為維護和增進社會公共利益，可提請市人民政府依照有關規定進行調解與裁決。
● 各鎮街（園區）謀劃若干500畝以上的政府統籌連片“工改工”片區，1年內首期清拆，3年內全部完成，作為全市硬任務。
優化規劃體系，高水平引領“三舊”改造
1、強化宏觀頂層謀劃：
謀劃改造重點，劃定5年重點改造區域“大圈”，實現各類資源集中投放，切實推進市級、鎮街（園區）重點發展區域、TOD區域的連片統籌改造。
2、強化中觀片區統籌：
在“大圈”內劃定重點改造片區“中圈”，實施大片區改造。以中觀層面的片區統籌規劃，作為支撐政府連片規劃統籌的核心抓手，從更大廣度、更高視角出發，承接上層規劃戰略意圖，引領下層單元實施，形成“三舊”改造專項規劃——片區統籌規劃——單元規劃的規劃統籌體系。
3、強化微觀單元管控：
優化流程體系，高效率賦能“三舊”改造
1、整合工作流程：
整合“三舊”改造流程為規劃統籌、實施方案、確認主體、開發監管等四個階段。
規劃統籌階段，鎮街（園區）編制片區統籌規劃、單元規劃，不再單獨編制單元劃定方案、前期研究報告及控規。
同步開展前期工作，原則上改造意愿和補償指導標準須取得單元內權益土地面積和人數占比均達80%以上的權益人書面同意。
2、提升審批效能：
建立“審查意見一次性告知”制度，原則上每個階段只征求一次意見，后續方案調整如不涉及職能部門政策適用條件改變的，可不再征求意見。
減少反復決策，方案不涉及政府（集體）綜合收益減少等關鍵內容調整的，可不再上會討論、表決。
3、強化公開透明：
建立公開透明的地價計收方式和容積率計算規則，形成區片地價“一張表”和區片容積率“一張圖”，通過信息化系統公開結果，減少模糊博弈空間。
4、明確期限約束：
采取權利人自行改造模式實施的單元須在單元規劃獲批后半年內完成改造及用地方案審批，改造及用地方案獲批后半年內動工建設。
采取單一主體掛牌招商模式實施的單元，須在單元規劃獲批后一年內確認實施主體（舊村改造為主的為兩年），確認實施主體之后一年內動工建設。
逾期未完成需延期的，應上報市政府“一事一議”，否則五年內該改造單元不再重啟改造工作。
單元范圍內已簽訂補償協議的權益土地面積和人數合計占比均不低于95%時，實施主體與未簽約權益人經充分協商仍協商不成的，為維護和增進社會公共利益，可提請市人民政府依照有關規定進行調解與裁決。
5、強化標準化信息化支撐：
建立容差機制，供地紅線范圍、面積與控規出現差異的，差異面積不超過地塊面積0.3%且總面積在300平方米以內的，視為誤差處理，以供地紅線辦理相關手續。
優化“工改工”體系，高質量打造先進制造載體
1、加強連片“工改工”政府統籌
強化政府主導作用，各鎮街（園區）謀劃若干500畝以上的政府統籌連片“工改工”片區，由鎮街（園區）政府、市屬國有企業、鎮街（園區）所屬企業或鎮村合作改造，1年內首期清拆，3年內全部完成，作為全市硬任務。
加大龍頭企業用地整備，每年“工改工”任務中設置20%的連片產業用地收儲任務。
2、優化市場參與連片“工改工”
推動高品質、高效益連片改造，建立優秀產業運營商評價機制，支持有產業資源與運營實力的優質市場主體深入參與連片“工改工”。
加強品質把關，重點管控建筑立面平面、宿舍比例與戶型等要素，嚴控改變廠房、宿舍用途等“擦邊球”行為。
3、加大連片“工改工”政策支持：
支持一批產業社區試點，達到一定面積和生產用房比例的，可適當提高可分割轉讓比例，限定用于倍增企業、上市后備企業、專精特新企業等市認定的優質項目，拓寬低成本空間供給渠道。
優化改造體系，高品質建設城市空間
1、推進分類改造：
大力推進城市中心區精細化修補，全面補強功能、設施、形象短板，可根據實際情況適當放寬單元面積要求。
2、加強聯動改造：
建立骨肉相連、同步實施的“工改工”與“工改居商”項目聯動機制，明確聯動產業占比，各鎮街“工改工”原則上不低于70%，舊村改居商面積不納入聯動核算，確因特殊原因無法達成聯動比例的，可將閑置用地盤活、城區保護利用專項資金等納入聯動。
允許鎮街（園區）以掛賬形式啟動居商單元，在完成掛賬任務前，不得申報新的居商改造單元。
在聯動申報與任務考核中，連片高質量“工改工”項目可獲得核算系數加成。
3、優化貢獻機制：
優化設施移交規則，依托城市體檢，在片區統籌規劃中合理統籌安排公共設施布局，按照單元開發量計算用地移交責任，除落實緊缺急需的公建配套外，其余移交用地作為發展備用地。
建立“三舊”改造的保障性住房供應機制，通過居商類項目供應限戶型、限房價的保障性住房，切實增強城市對人才的吸引力。
4、深入推進頭雁計劃：
繼續遴選一批示范性好、實施性強的項目，強化市級統籌，納入市級“頭雁計劃”，從更高維度更大力度推進高質量片區改造。
5、快優結合推進存量項目：
優化利益體系，高層次推動改造良性循環
1、平衡各方改造收益預期：
鎮街（園區）可實施產業平衡資金機制，結合地價計收辦法，分類設定平衡系數，權利人自行改造的“工改居商”單元系數為1.2、單一主體掛牌招商的“工改居商”單元系數為1.1，鎮街（園區）可結合實際情況自行設定系數。平衡資金由市、鎮5：5分成，實施預算管理，用于反哺連片“工改工”。
2、推動集體收益良性循環：
引導村（社區）“工改工”與“工改居商”同步聯動實施，鼓勵集體工業用地交由政府收儲改造。
支持鎮街（園區）探索集體“工改工”利益平衡機制，對集體經濟組織“工改居商”超出屬地聯動產業占比的，在超出部分的“工改居商”集體綜合收益中計提平衡資金，用于獎勵屬地超額完成“工改工”比例的集體經濟組織。
3、規范工業用地轉讓：
探索低效存量工業用地退出機制，對閑置工業用地、低效工業用地，引導高效利用或交回政府統籌，二次轉讓由政府優先回購，政府放棄回購的，受讓方需與屬地鎮街（園區）簽訂監管協議，約定產業類型、經濟效益與稅收要求。
嚴厲打擊以“工改居商”名義炒賣倒賣工業用地、“二手房東”囤積廠房、哄抬租金、違規分租等行為。
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文章來源:樂居買房
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