6月，中央持續加力穩地產，房企融資、居民購房貸款環境邊際改善，房貸利率加速下滑。

(資料圖片僅供參考)

與此同時，因城施策、調控放松成為今年上半年的主旋律。據不完全統計，上半年超170省市相繼放松房地產政策，放松頻次近190次。

在4·29政治局會議之后，地方放松政策頻率明顯加快，5月調控放松政策頻次進入高峰，政策力度由托而不舉到托舉并用。

據克而瑞統計，僅6月份，作為樓市風向標的大灣區內地城市就針對房地產出臺了16條松限政策，包括廣州市積分入戶標準調整、佛山市限購區調整、珠海市非限購區域首套房最低首付降至2成，等等。

備注：粵港澳大灣區包含廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶【9個城市】

01

政策不斷送溫暖，2022年上半場，灣區樓市整體表現如何呢？

據監測，受全國經濟下行、整體樓市不振影響，上半年灣區9城商品住宅合計供應面積1857萬㎡，同比下滑45%；成交面積2026萬㎡，同比下降44%。

如圖所示，除深圳在供地提速下市場供應增量同比上升，其余六城供求同步下滑。

房價方面，灣區內地9城今年上半年商品住宅成交均價為24371元/平，同比上漲10%。

具體到單座城市，深圳以73801元/平領跑，同比上漲27%；廣州則以37549元/平位居第二，同比上漲15%；位列第三的東莞房價為30186元/平，同比上漲8%。

需要注意的是，除以上三城房價同比上漲，佛山房價約等于去年同期，其余5座城市房價同比去年均呈下跌態勢，跌幅在4%-8%之間。

此外，肇慶、江門兩城仍是灣區房價洼地，成交均價低于1萬元/平。

02

具體來看各城商品住宅供求走勢：

廣州：年中沖刺多重利好因素疊加帶動下，前期積壓需求穩步釋放，供銷量有所復蘇。

佛山：在限購放松、金融端持續利好下，6月成交量上升明顯，月度價格則在保利天悅、君悅臺等項目網簽下“上翹”。

肇慶：6月進入半年度業績沖刺關鍵期，房企積極促銷低價走量，疊加近期政策及信貸利好頻出，助推成交量成功翹尾突破新高。

深圳：房企積極取證沖刺年中業績，供應量升至今年以來高位，信貸環境寬松刺激需求入市，項目去化有所提升，成交出現好轉。

東莞：本月東莞市場供應上升67%，雖政策大力松綁，但成交未見明顯好轉，市場熱度仍處較低水平，供求較去年同期下降超4成。

中山：本月為年中沖刺業績節點，房企加大推貨和促銷力度，多個鎮街下場“派券”、組織團購刺激需求轉化，在政策和房貸利率放寬利好下，客戶入市意愿增強，市場明顯回暖。

惠州：（略）

珠海：（略）

江門：（略）

03

開盤去化方面，房企為沖刺年中業績，6月推貨積極性上漲。

據克而瑞監測，6月灣區9城整體推貨量17163套，環比上升38%，同比下降15%。

其中，廣州、深圳是主要推貨主力，供應均在5000套以上。

去化方面，受市場低迷影響，9城平均去化率僅34%，雖相對上月上升8pts，但與去年同期相比仍是下降16pts。

相對而言，深圳、東莞、中山6月去化率高于平均線，東莞主要是調控放松，市場好轉，去化率提升。

除此之外，其余城市去化率均低于三成。

04

眾所周知，規模和排名決定房企的融資實力、品牌溢價與交易籌碼，亦是購房者對其打分的重要準則。隨著6月落幕，各大房企在灣區9城的業績也成為市場的關注焦點。

先看整體，今年上半年，灣區9城權益銷售金額TOP5房企合計攬金1942.85億，同比下降19%。

具體看各城，深圳權益銷售金額TOP5房企今年上半年業績合計612.11億，同比大漲42%，也是9城中唯一一個TOP5業績同比正增長的城市。

另外8城TOP5業績均是同比負增長，除廣州跌幅較小以外，其余城市跌幅在20%-60%之間。

跌幅最大的東莞去年上半年TOP5房企吸金破250億，而今年僅100.71億，其TOP5入圍門檻也由去年同期的30.08億，下降至今年10.91億。

再看單個房企。據克而瑞統計，今年上半年，灣區9城合計有5家房企邁入百億規模，分別為越秀、華潤、保利、深圳地鐵、深圳益田集團，5家房企均集中在廣州、深圳。

值得一提的是，上半年城市寡頭跡象突出，其中越秀地產、華潤置地以超兩百億亮眼成績分奪兩城桂冠。

05

最后，關注上半年9城土地市場。

如圖所示，2022年1-6月灣區9城經營性用地（純住宅+商住+商辦+綜合）合計供應建面2102萬㎡，成交建面1542萬㎡，整體流拍/撤牌率13%。

其中，6月東莞第二輪集中土拍雖熱度有所回升，但由于首輪集中土拍表現不佳，上半年流拍/撤牌率最高，為27%；其次是佛山18%；惠州、江門緊隨其后，流拍/撤牌率為14%。

值得一提的是，今年上半年土市不復前些年的火熱，溢價地塊變得“屈指可數”。

由數據來看：

灣區9城經營性用地2022年1-6月總計成交143宗，其中溢價出讓了21宗，占比15%；

灣區9城經營性用地2021年1-6月總計成交306宗，其中溢價出讓了114宗，占比37%。

也就是說，今年1-6月土市整體溢價地塊宗數銳減了22個pct。

隨著2022年上半場落幕，房地產進入新一輪周期，各大房企能否順利應對市場的最新變化和挑戰，迎來房地產下一個春天？下半場奮斗的號角吹響，克而瑞與你一起關注！

以上內容出自《克而瑞·粵港澳大灣區監測月報2022年6月報》刪減版！

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文章來源：克而瑞廣佛區域

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