2022年4月18日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)模恢復至2017年-2019年同期水平、投zi規(guī)模創(chuàng)2015年后次高。行業(yè)規(guī)模保持但同比下行加劇，3月銷售和投zi分別同比下降18%和2%。市場仍處于博弈期，房屋施工、新開工和竣工同比下降22%、22%和16%，土地購置面積累計同比降幅收窄，但仍下降42%。
從70個大中城市住宅銷售價格來看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少、二三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。
我們認為，短期內市場仍將處下行通道。
01
3月銷售面積和金額跌幅繼續(xù)擴大
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴大4.2pcts和3.5pcts。
單月來看，商品房銷售面積15343萬平方米，同比下降17.7%；商品房銷售額14196億元，下降26.2%；二者降幅較1-2月擴大8.1pcts和6.9pcts。
2015年-2022年全國3月商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米）
受2021年同期前值較高影響（2021年3月銷售規(guī)模超1.8億平方米，為近5年最高），2022年3月商品房銷售同比降幅創(chuàng)2015年以來新低。但從絕對值來看，3月銷售規(guī)模與2017年-2019年同期平均水平相當。
這主要得益于2022年初以來累計超過60個省市出臺了超80條調控寬松政策，多地適度放開限購和限售后一部分積壓的購房需求得以解禁，提振房地產(chǎn)銷售整體規(guī)模回歸至近年平均水平。
全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
02
施工、新開工同比皆降22%
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2022年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積806259萬平方米，同比增長1.0%；房屋新開工面積29838萬平方米，下降17.5%；房屋竣工面積16929萬平方米，下降11.5%。
單月來看，3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工、新開工、竣工面積分別為21800萬平方米、14871萬平方米和4729萬平方米，同比分別下降21.5%、22.2%和15.5%。三者同比降幅較1-2月均進一步擴大。
我們認為施工累計增長主要得益于保交付措施落地后復工復產(chǎn)、企業(yè)加強在建項目投入重塑市場信心。強化監(jiān)管之后的充裕的預售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務危機的當下多數(shù)已售待售項目得以正常施工。
但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工降幅進一步擴大。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1339萬平方米，比上年下降41.8%；土地成交價款672萬億元，下降16.9%。單月來看，3月土地購置面積和土地成交價款分別為501萬平方米和303億元，同比下降41%和1%。
3月成都、重慶、合肥2022年首輪集中土拍拉動土地購置兩項指標降幅收窄。但從核心城市土拍成交情況來看，底價成交和國央企、平臺公司兜底情況仍廣泛出現(xiàn)。即使各市政府在土拍規(guī)則、競拍門檻、新房限價等方面多有調整，提高了地塊盈利空間，但民營房企參與度不高。債務壓力和信心不足下土地市場仍處于冰點。
全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款增速
03
開發(fā)投zi額創(chuàng)近8年次高
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投zi27765億元，同比增長0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開發(fā)投zi額為13266億元，同比下降2.4%，對比1-2月同比由正轉負。但房地產(chǎn)開發(fā)投zi額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。
2015年-2022年全國3月開發(fā)投zi額及同比增速（單位：億元、%）
新房銷售規(guī)模同比負增長，而投zi規(guī)模維持歷史較高水平，主要原因在于：
一方面“保交付”政策下3月起地方政府和銀行機構陸續(xù)與房企協(xié)商，盡可能讓已停工、延期交付的項目復工。另一方面受價格因素影響，2022年以來建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投zi的總量。
需注意的是，開發(fā)投zi的單月同比增速3月由正轉負，除前置較高因素外，負增長表明建安投zi和土拓投zi已無力支撐整體投zi增速。當前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投zi熱情和投zi動力仍處于歷史低點。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投zi額月度走勢（單位：億元）
04
70城房價各能級環(huán)比持平或降幅收窄
從70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2022年3月70個大中城市房價環(huán)比降幅繼續(xù)收窄。3月整體新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別環(huán)比下降0.1%和0.2%。降幅分別較2月收窄0.05pct和0.09pct。
一線房價率先回升，二三線回調見底。一線城市新房及二手房房價均環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)3個月維持正增長。二線新房房價持平、三四線降幅收窄至0.2%。
2022年一季度60余省市出臺累計76次調控放松政策。疊加信貸政策愈發(fā)寬松化，各能級城市房價環(huán)比陸續(xù)止跌。從環(huán)比漲跌幅情況來看，二三線城市二手房市場復蘇速度稍晚于新房市場。
圖：2021年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
圖：2021年1月以來70城及各能級城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
3月，70個大中城市中新建商品住宅環(huán)比下降城市為38個，比上月減少2個。3月新房房價環(huán)比下降城市個數(shù)為近6個月最少，相比2021年11月高點（59個）減少了21個。可見3成城市新房房價已較2021年末回升，實現(xiàn)了房價止跌。
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況
具體來看，一線城市中北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲0.4%、0.3%和0.8%,僅廣州下降0.1%；二線城市中16城環(huán)比上漲，環(huán)比下降的城市中長春、南寧、廈門、合肥、武漢等10城降幅收窄。
三四線城市房價修復則更為明顯。35城中10城環(huán)比止跌，其中主要為韶關、錦州、襄陽、常德、南充等。此外14個城市環(huán)比降幅收窄，如唐山、九江、宜昌、牡丹江、平頂山、大理、北海等。房價環(huán)比回升或降幅收窄的城市主要為當前市場嚴重下行的內陸弱三四線城市，信貸放寬后房價降無可降便率先止跌。
從CRIC監(jiān)測的百城3月商品住宅成交情況來看，各能級城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價表現(xiàn)一致。全國百城商品住宅成交均價同、環(huán)比分別上漲6%和下降2%。
三四線城市房價止跌跡象明顯，3月環(huán)比上漲10%、同比上漲1%。70個三四線城市中41個城市房價環(huán)比上漲，其中莆田、徐州和江門漲幅超10%。
一二線城市中，上海和廣州同比漲幅超15%，深圳受結構性因素影響漲幅突出。杭州、武漢、西安、重慶等強二線房價同環(huán)比齊增。南昌、合肥、廈門等房價同比回落但環(huán)比上漲，市場逐漸修復。
表：2022年3月百城商品住宅成交均價及同環(huán)比變動（元/平方米）
具體到項目銷售層面，3月二三線在售項目紛紛“提價”。據(jù)了解多數(shù)在售項目即使保留一定銷售折扣，實際成交均價已較2021年并沒有明顯上漲。在策略上取消此前推出的部分優(yōu)惠，或在新一輪加推中推出更高等級產(chǎn)品，以和購房者“買漲不買跌”心理博弈。
如濟南遠洋潮起東方1.75萬元/平均價，較上次開盤上漲1500元/平，漲幅9%，主要源于所推產(chǎn)品較上批次私密性和舒適性更高。徐州3月下旬多個在售項目宣布取消車位代用券、認購折扣、裝修禮包等折扣，預售價格較前一次加推上漲2%-5%不等。常州龍宸壹號加推大面積改善產(chǎn)品的同時取消價格優(yōu)惠，預售均價上漲5%。又如保定熙悅九里和邯鄲澤信·云樾天著最近一次加推售價分別較前一次上漲7%和2%。
但從實際成交情況看，上述城市并未出現(xiàn)價、量齊升的結果，項目提價之后沒有出現(xiàn)“漲價去庫存”的銷售預期，項目銷售表現(xiàn)上還沒有出現(xiàn)明顯提振效果。
新聞來源：丁祖昱評樓市
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文章來源:丁祖昱評樓市
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