如何推動(dòng)“多主體供給”？北京市規(guī)劃和自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前介紹稱，本次公布的項(xiàng)目中有近八成用地將用于建設(shè)保障性租賃住房，可有效緩解北京市住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。同時(shí)，對(duì)于解決輪候家庭需求的公租房用地，將根據(jù)實(shí)際需求應(yīng)保盡保。

在保租房方面，集租房項(xiàng)目約115公頃，占比37%；利用存量閑置房屋及企業(yè)自有用地建設(shè)的項(xiàng)目約103公頃，占比34%；利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的項(xiàng)目約19公頃，占比6%；利用新增國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)的項(xiàng)目約70公頃，占比23%。

不過，雖然保障性租賃住房已成為多地加快發(fā)展租賃住房的主要抓手，但各地土地供給的方式有所差異。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，與北京等北方城市相比，廣州等南方城市新建保障性租賃住房用地的規(guī)模、體量會(huì)更加受限，“競(jìng)配建”依然會(huì)是今年廣州等地新增租賃供應(yīng)，尤其是保障性租賃供給的一種方式。

“競(jìng)配建”即在商品住宅用地上配建租賃住房。近半年來，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。在今年開展的首批次集中供地中，北京、福州、合肥、青島、武漢、廈門、程度、重慶、長(zhǎng)沙等城市，紛紛采取減少或取消含保障房、市場(chǎng)租賃住房地塊的占比、取消“配建租賃型人才住房”等方式，以降低房企拿地門檻。

不過，在《廣州市2022年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中依然提到，今年要加大商品住宅用地公開出讓配建保障性租賃住房力度，繼續(xù)通過限地價(jià)競(jìng)配建、競(jìng)自持、公開出讓全自持用地以及利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位存量土地、產(chǎn)業(yè)配套用地等方式，多渠道擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

李宇嘉表示，無論近期集中供地的城市“競(jìng)配建”等土拍規(guī)有無改變，對(duì)短期租賃市場(chǎng)供應(yīng)都不會(huì)造成太大影響。原因至少有二：其一，“競(jìng)配建”比例相對(duì)有限，存量改造依然為保障性租賃住房發(fā)展的主要方式；其二，新建租賃住房入市有相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間，并且待市場(chǎng)穩(wěn)定后，寬松性政策調(diào)整的通道或?qū)⒃俣仁照?/p>

租金會(huì)降嗎？

根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、緯房研究院發(fā)布的重點(diǎn)一二線城市住房租金指數(shù)，去年四季度以來，核心一二線城市租金持續(xù)回落，今年1、2月份，租金再度回升，且北京、深圳等多地租金的環(huán)比漲幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

自2020年末以來，多個(gè)重點(diǎn)城市已加大保障性租賃住房的籌建，且持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。那么，為何市場(chǎng)租金水平仍難以平抑，且容易反彈呢？隨著更多城市單列租賃住房用地計(jì)劃，更大力度增加租賃用地供應(yīng)，在未來幾年，熱點(diǎn)城市租金水平會(huì)有較大變化嗎？

李宇嘉認(rèn)為，由于當(dāng)前大城市主要租賃需求來自于新市民和青年人。而針對(duì)于這部分群體的保障性租賃住房尚未形成規(guī)模性供應(yīng)。之前一段時(shí)間，各地主要開展對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的摸底調(diào)查工作，新增土地尚未形成供應(yīng)，社會(huì)資本參與存量改造的方式也處于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到顯著改變。

“去年下半年以來，各大機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的租賃指數(shù)在下行，這在很大程度上是由于二手房?jī)r(jià)格下跌，或者說二手房供應(yīng)量在大幅度增加。分散性的租賃房源供應(yīng)比較多，這對(duì)于穩(wěn)定租金的起到明顯效果?！崩钣罴畏Q。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，相比于新增建設(shè)，存量盤活的房屋一般只需要3-6個(gè)月的改造周期就可以進(jìn)行交易。這意味著，以存量盤活的方式籌集租賃房源，可以在較短的時(shí)間內(nèi)增加保障性租賃房源供給，短期內(nèi)對(duì)于租金的影響更為顯著。

“新建租賃房對(duì)租金水平的影響需要在1-2年后，且需要房企等社會(huì)資本提前布局，對(duì)于市場(chǎng)租金水平產(chǎn)生影響的周期較長(zhǎng)?！秉S卉稱。

但她同時(shí)認(rèn)為，新增建設(shè)是一種非常重要的租賃住房供應(yīng)方式，相比于存量盤活，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)更貼合租客的需求?！昂芏啻蟪鞘幸呀?jīng)有新增建設(shè)的項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)了，如上海、北京等。”

【編輯：熊家麗】

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文章來源:第一財(cái)經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)金融