庫存消化周期上行三四線近2年壓力陡增

從去化周期來看，庫存消化周期已持續增至19.5個月，不同能級城市皆保持上揚，一線增至12.96個月，二線增至18.05個月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風險基本可控，而三四線去化周期已達到23.25個月，迫近疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均，去化風險浮出水面,同比增83%，居不同能級之首。

具體來看，一線城市也出現了明顯分化，北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個月之間，與此同時，上海去化周期“一降再降”，已由5.35個月降至4.67個月，顯著低于去年同期，供應主導型市場下，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高。

30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，以北部內陸城市居多，成交相對慘淡；

三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達23.25個月，已經逐步迫近2020年疫情期間水平，環比上月大幅上漲10%。

廣義庫存增至38.5億㎡ 三四線同比增幅超20%

廣義庫存來看，截至2022年2月末廣義庫存延續高位波動態勢，達384796萬平方米，環比微增0.2%，同比上漲3%。

不同能級廣義庫存環比變動不大，漲跌幅均在1%以內，整體延續高位持穩，同比皆增，一線大增8%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數較低影響，二三線漲幅在1%-5%之間，庫存風險相對可控。

注：廣義庫存指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

具體來看，一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環比回落，同比持增；北京則同環比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場“回溫”帶動廣義庫存環比跳增10%。

二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺2月末廣義庫存量領先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

綜合來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，2月狹義庫存整體持穩，去化周期僅12.96個月，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。

預判2022年3月，我們認為，狹義整體庫存或將延續高位持穩，供需延續疲軟是大概率事件。雖然多地陸續出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業信心已然大不如前。

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文章來源:克而瑞研究

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