信心尚需緩慢修復(fù)

盡管資本市場信心提振明顯，但業(yè)內(nèi)對(duì)于短期行業(yè)前景依然不太樂觀。有業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，短期內(nèi)并不會(huì)反饋到銷售市場。

“今天的會(huì)議有對(duì)預(yù)期的引導(dǎo)作用，對(duì)股市的影響立竿見影，但是對(duì)于樓市、對(duì)銷售市場的拉動(dòng)作用，還需要其他動(dòng)作的配合，比如地方政策放寬、各行各的落地的寬松政策執(zhí)行到位、銀行不予抽貸、斷貸，各項(xiàng)貸款正常化等。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為。

事實(shí)上，政策底在2021年底、2022年初便已出現(xiàn)，監(jiān)管層多次釋放了松綁政策。近期有菏澤降低首付比例，蘇州首套房貸利率降至4.6%，鄭州放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”等較大力度的托底政策陸續(xù)出臺(tái)。

也有部分城市已出現(xiàn)回暖的跡象，北京、上海、南京等城市近期的成交量有所上升。第一財(cái)經(jīng)從多家房企處了解到，其布局市場有些許回暖的跡象，來訪量有所增加。“2月底看3月都很積極有希望。”某華東房企內(nèi)部人士表示。

但整體來看，樓市信心回歸仍舊不太明顯，房地產(chǎn)交易規(guī)模目前還在下行通道中。

中銀證券研報(bào)顯示，1-2月全國商品房銷售金額1.55萬億元，同比下降19.3%，較12月降幅擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，銷售均價(jià)也大幅下降，同比降幅高達(dá)10.7%，是2009年來的最大降幅，說明市場在“以價(jià)換量”，反映出當(dāng)前地產(chǎn)銷售基本面仍然較弱。

而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這輪周期修復(fù)的起點(diǎn)在于銷售。西政資本指出，盡管監(jiān)管層對(duì)信貸政策已有所放松，但房企融資環(huán)境的根本性改善，或者房企普遍性的融資好轉(zhuǎn)，最終還得取決于樓市預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。中信證券也認(rèn)為，市場將沿著銷售復(fù)蘇、投資復(fù)蘇和信用恢復(fù)的鏈條演繹。

國泰君安地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇認(rèn)為，在以往周期中，若進(jìn)入寬松周期，隨著房企融資恢復(fù)、土地市場企穩(wěn)，樓市也將逐步企穩(wěn)，并伴隨居民的貸款行為見底回升。“而本輪周期對(duì)房企端的支撐明顯弱于以往任何一輪周期，更多依賴于需求端的政策來支撐樓市的下行。”

“若只對(duì)居民端進(jìn)行支持，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境有壓力的情況下，居民預(yù)期的扭轉(zhuǎn)難度會(huì)大幅度提升。”謝皓宇認(rèn)為。

不過，當(dāng)前需求側(cè)政策空間較大，例如房貸利率加點(diǎn)水平較高，實(shí)際利率的下調(diào)具備較大空間。“歷史證明，按揭貸款利率和銷售表現(xiàn)緊密相關(guān)。”中信證券指出，目前市場仍處于筑底階段，預(yù)計(jì)銷售可能在二季度見底反彈。

中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向調(diào)整外，政策還可在引導(dǎo)問題房企資產(chǎn)處置等予以支持，包括提升優(yōu)質(zhì)龍頭收并購意愿、紓解房企信用端風(fēng)險(xiǎn)等。

銀保監(jiān)會(huì)今日便提及，要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

某TOP10房企人士向第一財(cái)經(jīng)表示，過去市場的信心其實(shí)很重要的是來自對(duì)房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，現(xiàn)在這個(gè)預(yù)期在大部分城市已經(jīng)很難維持了，未來需要構(gòu)建一個(gè)新的行業(yè)邏輯來穩(wěn)定預(yù)期，“這個(gè)預(yù)期可以是資產(chǎn)保值增值/避險(xiǎn)、居住改善”，“房地產(chǎn)空間肯定還是有的，深度城鎮(zhèn)化，還有潛力可挖”。

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文章來源:第一財(cái)經(jīng)中國房地產(chǎn)金融

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