3月4日，銀保監會和央行發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》，要優化住房金融服務，滿足新市民安居需求?！靶率忻瘛敝饕敢虮救藙摌I就業、子女上學等原因來城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，涉及約3億人次。

上海證券分析師金文曦認為，支持新市民的合理住房需求，將為商品房市場注入新的需求。平安證券認為，新市民潛在購房需求的加速釋放，能為當下樓市提供一定支撐。

億翰智庫董事、首席研究員張化東在接受第一財經采訪時表示，為實現房地產軟著陸，對“新市民”居住需求的滿足也比較關鍵，但這類居民在購房資格上可能存在一定問題，比如沒有取得戶籍、社保年限不夠長，后續相關配套支持政策值得期待。

與此同時，政府工作報告提到，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。

張化東認為，保障性租賃住房的全面實施，一方面能助力“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”；也是在踐行租購并舉，對房產行業而言，提供不同類型的供給，滿足多種需求，對于經濟、地產開發投資、需求，都能起到支撐作用。

莫天全認為，探索房地產新的發展模式，要堅持市場體系和保障體系并行發展，在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。不過相關建設應適度，加大人口流入量大的城市的建設力度，控制中小城市建設量。

莫天全還表示，要推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉變。在加大保障性租賃住房建設的同時，推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的后顧之憂。

因城施策：政策調整期已經打開

3月伊始，鄭州市發布通知，提出多項樓市刺激舉措，包括取消認房又認貸、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。鄭州此舉，被業內認為具有重要的信號意義。

放眼全國，今年以來，已經有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個城市下調首套房首付比例，福州、晉中、南寧、北海等下調公積金購房首付比例，樓市調控適度放松的城市，已經超過十個。這些城市的買房人群，首付成本將明顯下降。

開年這波調控動作，實際上奠定了樓市“因城施策”的基調。張化東認為，如何讓房地產市場軟著陸，“因城施策”是比較重要的，根據各個城市房地產市場的實際情況，在房價可控的條件下，滿足合理的住房需求，特別是出臺支持改善型需求的政策。

他表示，三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出，是確定性的事件。普通二線城市大概率會采取鄭州的方法，多方面共同發力，滿足合理的住房需求，同時保證行業處于相對平穩健康的狀態，沒有進一步增加各方杠桿，風險也相對低。

廣發證券研報稱，目前需求端政策主要集中在三四線及以下級別城市，且多落腳于“限貸”調整，對“限售、限購、限價”的調整仍是“半遮面”，本次兩會定調“支持合理住房需求”后，部分地區或因城施策，迎來需求端限制政策的實質性突破。

光大證券認為，“多孩政策”和“居家養老”所帶來的合理改善型購房需求，有望獲得進一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進一步提升，包括放寬“認房/認貸”標準、下調二套房首付比例、下調二套房按揭利率等，具體方式由地方政府執行。

政策寬松預期下，當下冷淡的樓市有望有所回暖。中金公司預計，未來1~2 個月，新房銷售或在波動中小幅緩慢修復，明顯回升最快可能到二季度中后段。

如何助力房企走出行業性困境，莫天全建議在加大對國企、央企融資支持力度的同時，強化對優質民企的資金支持，如鼓勵民企償還海外債、對民企國內債進行適度展期等，幫助企業恢復信用，穩定企業預期。

此外，建議地方靈活制定監管規則，在維護購房者權益、穩定市場預期的同時，提高企業資金使用效率，保障上下游供應商合法權益，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預售資金。

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文章來源:第一財經中國房地產金融

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