PART.

03

上市物企分化沉浮，估值差異拉大

物企上市后可以得到更多的資金，在增加資產流動性的同時，可持續擴展自身規模、實現業務領域多樣化、提升服務水平。但同時，經營情況透明度增加，資本運作風險與機遇并存。據克而瑞統計，目前55家已上市物企的PE均值已下降至14倍，相較2020年末（37倍）降幅達62.16%。其中，市盈率超過30倍的物企僅有10家，市盈率最高的是華潤萬象生活，為53.72倍。市盈率最低的彩生活，為2.26倍。由此可見，上市物企估值分化明顯，以華潤萬象生活、碧桂園為代表的頭部物企，通過收并購實現規模迅速擴張，以此保證其絕對實力優勢。而另一方面，以中奧到家、祈福生活服務等為代表的低估值、低市值物企，上市后規模擴張緩慢，且擴規不增利，呈現利潤增長疲軟的現象。

在物管行業快速變遷，競爭愈發激烈的背景下，入局資本市場，是機遇也是挑戰。而面對資本藍海，物企又該如何選擇才能破題乘風破浪？同時，行業PE值回落，集中度提高，未來物企上市趨勢又如何？

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04

上市入口收窄，物企行業格局加速洗牌重構

◎ 上市門檻提高，中小型物企IPO難度增大。

根據港交所披露的咨詢文件，主板上市申請人于三年營業紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：三年累計盈利，不低于8000萬港元。盈利分布改為56%：44%，即營業紀錄期首兩個財政年度所須的最低盈利總和不低于4500萬港元，最后一個財政年度不低于3500萬港元，引申歷史市盈率約14倍。修訂后的主板上市盈利規定，較此前上調約60%。修訂后的盈利調高幅度將于2022年1月1日生效。新的盈利規定，令正在排隊上市及正醞釀上市的中小型物企，壓力陡增，而部分規模較小的微型企業將被拒之門外。

◎ 行業PE值回落，上市物企分化加劇，行業加速洗牌重構。

3月伊始，又到了各大上市企業比拼年報成績單的時候，截止目前，物管行業中已經有華發物業服務、新希望服務、華潤萬象生活、越秀服務、合景悠活、濱江服務等物企發布了正面盈利報告，盈利增長在20-60%之間不等。由此可見物管行業仍處在黃金期，但伴隨著物業估值回落，頭部物企將抓住機遇，對出現流動性問題房企的物業及部分經營狀況不佳的物企積極開展收并購，加速行業格局的洗牌和重構。

◎ 國企背景及強商業運營能力，更易獲得資本市場的青睞。

從金茂服務在行業調整期順利上市可以看出，資本市場對優質物企仍信心滿滿，因此在背書好的情況下，國字號物企上市優勢大，進而會促進更多的國企IPO成功。另外，隨著商品住宅已從“增量時代”轉變為“存量時代”，住宅物業增速放緩，而非住宅物業領域的業務增長空間巨大，因此在商管等其他非住宅物業方面有優勢的物企，更易上市成功。

◎ 回歸本質，服務質量還是未來發展的基石。

上市后機遇與風險并存，運營能力強、有實力的物企可以通過上市，擴大規模、提升業務范圍和服務水平。但對于部分微型物企而言，上市提高透明度后，在行業PE整體回落的情況下，可能會成為頭部物企收并購的優質標的。上市不是物企發展的唯一路徑，企業需要根據自身發展需求制定上市計劃。而專注于提升服務力，在專業領域提升自己的運營能力，才是所有物企發展的基石。

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文章來源:樂居財經

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